一、          房地產市場背景分析

1.       GDP增速平穩，固定資產投資增長率持續回落

2014年三季度國內生產總值419908億元，同比增長7.3%，增速保持平穩，但國內經濟仍存在一定的下行壓力。

2014年1-9月，全國固定資產投資（不含農戶）357787億元，同比名義增長16.1%，增速比1-8月份回落0.4個百分點，比去年同期回落4.1個百分點。房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.50%，增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點，占房地產開發投資的比重為68.0%。2012年年末全國房地產開發投資、住宅投資增速止住下滑趨勢后上漲并保持在20%左右，但2013年8月以來，全國房地產開發投資、住宅投資增速持續下降，已跌破2012年年中時的低位，為6年以來最低位。詳見圖1-1-1

圖1-1-1： 2013-2014年第三季度全國房地產開發投資比較圖

1.       房地產開發企業到位資金增速快速下降

2014年1-9月，房地產開發企業到位資金89869億元，同比增長2.3%，增速較去年平均增長率30.09%下降較多，今年同比增幅持續下降且明顯低于去年。從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款占資金來源比例接近7成，為開發企業主要資金來源渠道。2014年第三季度，除利用外資為本年度首次出現正增長趨勢外，其余各資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中國內貸款、利用外資和自籌資金為正增長，但增長幅度有所下滑，其余資金來源均出現負增長。詳見圖1-1-2。

圖1-1-2： 2014年1-9月全國房地產開發企業資金來源結構分布圖

從資金來源的增長率來看，2013年國內貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；但今年以來同比增長率下降較大，9月同比增長11.80%，已連續十個月下降?？傮w來看，雖然從數據上看貸款余額繼續保持增長，但漲幅持續收窄，房地產開發貸款難度有所上漲。

定金及預收款同比增長率于2012年1月達到歷史低點，在經歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩步回落。2013年全年，其平均同比增長率為46.78%，遠高于2011年來的平均水平，表明房地產開發企業銷售在觸底后開始持續上升，銷售僵局持續好轉，房地產市場回暖趨勢明顯。但進入2014年，定金及預收款持續出現負增長，已跌破2012年的最低點，房產市場走低的趨勢比較明顯。詳見圖1-1-3。

圖1-1-3： 2013-2014年第三季度全國房地產開發企業資金增長率比較圖

1.       國房景氣指數有所下滑

2014年9月，全國房地產開發景氣指數為94.72相關信息