2013年二季度成都市房地產市場分析報告

  一、房地產市場背景分析

   1.房地產開發投資增長率震蕩上漲

  2013年1-5月,全國固定資產投資(不含農戶)131211億元,比上年名義增長20.4%,增速比1-4月份回落0.2個百分點,與去年同期基本持平。房地產開發投資26798億元,同比名義增長20.6%,增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資18363億元,增長21.6%,增速提高0.3個百分點,占房地產開發投資的比重為68.5%。從2011年以來,全國房地產開發投資、住宅投資增速持續下降,至2012年年末止住下滑趨勢,至今年年初上漲后保持相對平穩,可以看出房地產市場有一定回暖趨勢;住宅投資占房地產開發投資的比重持續穩定在7成左右,說明住宅開發的資金投入并未因為年初的新調控政策減少。詳見圖1-1-1。

                           1-1-1 2012-20135月全國房地產開發投資比較圖

   2.自籌資金、定金及預付款為開發企業主要資金來源

   2013年1-5月,房地產開發企業到位資金45115億元,增速從去年4月開始持續上升,今年同比增幅明顯高于2011年以來平均水平,5月同比增幅達到32.00%。從資金來源的分布結構看,自籌資金和定金及預付款占資金來源比例接近7成,為68.1%,為開發企業主要資金來源渠道。詳見圖1-1-2。

                 圖1-1-2 20131-5月全國房地產開發企業資金來源結構分布圖

   從資金來源的增長率來看,國內貸款增長率從2011年開始一直處于低位,平均同比增長率為8.07%;但今年同比增長率上升較多,4月和5月同比增長率分別達到26.80%和27.90%,均為兩年來新高??傮w來看,2013年第二季度國內貸款增長率明顯高于過去兩年平均增速,說明自去年貨幣政策預調微調以來,貸款余額增量繼續有較大增長,房地產開發貸款難度持續降低。2012年1月,定金及預收款同比增長率達到歷史低點,其后一直處于穩步回升階段,2013年1-5月,其平均同比增長率大幅上漲至62.1%,表明房地產開發企業銷售在觸底后開始持續上升,銷售僵局持續好轉,房地產市場回暖趨勢明顯。詳見圖1-1-3。(國家統計局未公布2013年1-3月定金及預付款數據,1-3月數據按今年平均漲幅62.10%處理)

                    圖1-1-3 2012-20135月全國房地產開發企業資金增長率比較圖

   3.國房景氣指數持續在景氣線以下

    2013年5月,全國房地產開發景氣指數為97.26,環比下降0.09個百分點,但同比上漲2.36個百分點,今年持續同比回升。從2010年3月開始,國房景氣指數振蕩下滑,至2011年10月下滑至景氣線附近,隨后一直位于景氣線之下,2012年10月至今開始震蕩回升。雖然國房景氣指數仍位于綜合景氣線以下,但全國房地產市場回暖趨勢比較明顯,預計房地產市場不景氣的情況將逐步改善。詳見圖1-1-4。

                     圖1-1-4 2011-20135月全國房地產開發業綜合景氣指數對比圖

    綜上所述,2013年上半年房地產開發投資增長率繼續保持震蕩上漲,經濟增長速度有所放緩的同時,國家把“穩增長”擺在2013年經濟工作的首要位置,所以房地產業作為國民經濟的支柱產業,未來不會出現大幅下滑;盡管一季度出臺了更加嚴厲的調控措施,但相較于以往,中央強調房地產調控政策的頻率明顯降低,而且大多數城市公布的2013年調控目標均為“年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”,未來房價繼續回升的動力仍然存在。因此,隨著市場對調控政策的適應,2013年下半年全國房地產市場或將繼續回暖,而且由于去年房價處于相對低位,不排除個別城市出現同比上漲較大的情況。

 二、成都房產市場運行狀況

  (一)一圈層房產市場走勢

   2013年上半年,一圈層新建商品住宅供應量同比上漲,成交量延續上漲趨勢,同比延續上漲態勢,商品住宅成交價格連續1年回升,二手房成交量受政策發布影響,起伏較大。

   1.新建商品住宅季度供應量環比上漲

    2013年上半年,成都市新建商品住宅總供應量為747.57萬平方米,同比去年同期上漲12.72%。月度來看,上半年月度間供應量相對平衡,變化不大,4-6月總供應量為337.05萬平方米,環比上漲22.89%,同比下降8.11%。見圖3-1-1。

                   圖3-1-120131-20136月一圈層新建商品住宅供應量比較圖

    從供應商品房的用途來看,2013年上半年一圈層新建商品房總供應面積為751.27萬平方米,除去商業辦公用房,新建商品住宅(含配套車位,下同)供應面積為639.64平方米,占總供應面積的85.14%。見圖3-1-2。

                        圖3-1-22013年上半年一圈層新建商品房用途供應量圖

  2.新建商品住宅季度成交量延續上漲態勢

  2013年上半年,受政策發布影響較大,一圈層新建商品住宅成交量在3月、4月集中反彈,使半年成交量達到553.24萬平方米,同比去年上漲48.96%,向上態勢比較明顯。月度來看,成交量延續去年年末以來的回暖趨勢,二季度的4-6月月度同比分別上漲125.11%、-4.15%和21.58%,其中3月、4月由于“國五條”的發布,造成需求短時間內集中爆發,4月成交量達到139.61萬平方米,僅次于2009年12月由于“國十條”發布,需求集中爆發的成交量。見圖3-1-3。

                         圖3-1-320131-6月一圈層新建商品住宅成交量圖

   3.二手房成交量激增后快速回落

   2013年上半年,成都市二手房半年成交量達到351.94萬平方米,同比去年同期上漲82.94%,2013年上半年成都二手房市場已走出低位。月度來看,2013年4-6月,二手房成交量環1-3月快速回落,下降幅度為49.06%,同比下降13.67%。自2012年2月一圈層二手房成交量止住下滑趨勢以來,成交量在震蕩中逐步上漲。2013年上半年延續上漲趨勢,其中1月成交量為70.83萬平方米,同比去年上漲594.25%,3月成交量達到121.83萬平方米,同比去年上漲329.39%,這是成都房地產市場歷史上首次二手房月度成交量突破100萬平方米,也是首次二手房月度成交量高于新建商品住宅。究其原因是因為,3月初“國五條”發布,針對二手房市場的調控力度加大,眾多購房者欲趕在政策發布前購房,規避可能增加的購房成本,故造成二手房成交量短時間內激增;二手房成交量在3月集中、過量釋放,造成其后成交量短時內快速回落。見圖3-1-4。

                         圖3-1-420131-6月一圈層二手房成交量比較圖

  4.商品住宅成交均價繼續回升

  2013年上半年,根據我公司在中心城區均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數據,中心城區商品住宅成交均價持續上漲,截止2013年6月成交均價為7941元/平方米,同比去年同期上漲6.04%。自2011年3季度,中心城區商品住宅成交均價持續下滑,2012年2季度止住下滑趨勢后持續小幅回升,本周延續回升態勢且連續兩季度上漲幅度大于2%。原因一方面是去年5月以來,不少城市新建商品房成交量上漲,隨著成交量的逐漸上漲,部分樓盤降低、取消優惠甚至調高售價,使成交均價有所上漲,繼而推動房地產市場回暖;另一方面是盡管3月初“國五條”發布,但其主要針對二手房市場,加上成都的地方實施細則實質內容較少,短時間內反而對成交量有一定推動,同時市場已適應目前的調控政策,剛需持續釋放,繼而帶動成交均價上漲。本公司統計的中心城區商品住宅成交均價止滑上漲的趨勢與國家統計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數”成都指數一致。見圖3-1-5、圖3-1-6。

                   圖3-1-52010-20132季度一圈層商品住宅成交均價比較圖

                      圖3-1-62011-20135月成都住宅分類價格指數比較圖

    5.一圈層房產市場分析

   新建商品住宅成交量方面,2012年二季度以來,“三限”政策從嚴從緊實施超過一年,且房屋售價同比去年確實有所下降,部分剛性需求購房者選擇不再觀望,造成成交量回升。目前,一方面既有調控政策持續實施,且新出臺的“國五條”表明調控有繼續加碼的趨勢;另一方面市場已延續較長時間的上漲趨勢,目前已走出低位。按照行政區域劃分,2013年上半年,高新區和成華區新建商品住宅成交量最高,兩區域成交量超過全市成交量一半,說明目前城南和城東是商品住宅交易的熱點區域,這符合近期成都軌道交通發展的特點。見圖3-1-7。

                      圖3-1-72013年上半年中心城區新建商品住宅區域成交量圖

    新建商品住宅供應量方面,一季度供應量持續大于新建商品住宅成交量,但供大于求的形勢有所緩和。根據2011年8月-2013年6月供求數據,截止2013年6月,一圈層商品房庫存量超過2800萬平方米。整體來看,2013年上半年,一圈層商品房庫存量仍處于高位。見圖3-1-8。

                    圖3-1-820131-6月一圈層新建商品住宅成交供應對比圖

   新建商品住宅價格方面,新開樓盤及在售樓盤新推房源價格繼續小幅上漲:促銷方式雖然還未取消,但和限購初期的力度已有較大差距,購房的實際優惠也降低不少。隨著市場的回暖,新建商品住宅成交量的上漲,部分樓盤提高售價,造成新房價格已連續1年上漲。2013年上半年,在大部分前述重點城市成交均價回升的情況下,成都新建商品住宅價格也持續回升。

   二手住宅方面,2013年上半年受政策發布影響,第一季度二手房成交量有很大上漲,尤其2月底“國五條”發布,針對二手房市場的調控力度加大,眾多購房者欲趕在政策發布前購房,規避可能增加的購房成本,造成3月二手房成交量短時間內激增。2012年7月,成都實施二手房新收稅辦法,辦法實施前也曾引發二手房市場成交量短時間內激增,實施后突降;市場經過3個月左右時間逐步適應,逐漸恢復正常成交水平。和去年情況相似,第二季度二手房成交量快速回落至較低位,預計市場仍將度過一段適應期,2013年 成交量上漲的可能性不大。

   綜上所述,從2013年上半年來看,重點城市和成都住宅市場發展方向基本一致,均繼續呈現一定回暖跡象。但是在“國五條”發布后,各個城市二手房市場成交量都在短時間內激增,其后又快速回落。關于“國五條”對房地產市場的影響,詳見本章第五節:“‘國五條’政策及市場影響解析”。

  (二)二、三圈層房產市場走勢及分析

   截止2013年6月,二圈層區縣新建商品住宅成交均價為5720元/㎡,同比去年同期上漲5.01%。以第二季度為例,雙流同比上漲較多,為10.67%,其次龍泉驛同比上漲5.24%,其余區縣同比微幅上漲;二圈層各區縣均價基本與第一季度持平,龍泉驛環比下跌0.38%。二圈層各區縣價格環比、同比基本都處于上漲態勢,說明新建商品住宅市場已回暖并處于持續上漲區間??傮w來看,2013年上半年二圈層成交均價上漲趨勢比較明顯。見圖3-2-1。

                圖3-2-120122季度-20132季度二圈層新建商品住宅成交均價圖

    截止2013年6月,三圈層區縣新建商品住宅成交均價為4006元/㎡,同比去年同期上漲6.51%。以第二季度為例,金堂及青白江同比上漲較多,為16.38%和16.14%,其余區縣同比有不同程度上漲,大邑同比下降6.07%;三圈層多數區縣均價環比第一季度上漲,其中金堂上漲3.21%,大邑環比下跌0.58%??傮w來看,2013年上半年三圈層成交均價上漲趨勢比較明顯。見圖3-2-2。

                  圖3-2-2 20122季度-20132季度三圈層新建商品住宅均價圖

   綜合以上數據來看,2013年上半年,二、三圈層樓市與一圈層情況相似:除個別區縣因成交結構調整造成成交均價有所下降外,其余二、三圈層區縣成交均價有一定上漲,二、三圈層房產市場持續回暖。

   二圈層方面,從房價歷史數據來看,當一圈層房價下跌時,二圈層房價下跌幅度小于一圈層;當一圈層房價有所回暖時,二圈層房價上漲幅度大于一圈層。在經過2012年上半年樓市的低迷后,2013年上半年,二圈層房地產市場已回暖,其中雙流房價同比上漲較快,這符合近期成都軌道交通發展的特點。目前,二圈層住宅價格相比一圈層仍有較明顯的優勢,受房產市場回暖影響,剛性需求持續在此釋放;并且,成都軌道交通持續發展,二圈層交通狀況持續改善,故房價仍然存在繼續上漲的可能。

   三圈層方面,從房價歷史數據來看,由于其無論是剛性需求還是投資需求,其基數都遠遠小于一、二圈層。盡管如此,本季度,一圈層新房成交均價同比去年上漲3.16%,而三圈層成交均價同比上漲6.11%。經過2012年上半年樓市的低迷后,2013年上半年,三圈層與一、二圈層一樣,房地產市場已回暖。

   2013年上半年,一圈層樓市持續回暖,對二、三圈層樓市產生積極影響。預計2013年下半年,二、三圈層房產市場不會大幅度變動,新建商品住宅交易量或將基本持平,新建商品住宅價格將比較穩定,市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩運行。

   (三)“國五條”調控下成都房產市場簡析

   (1)短期影響

    以2013年2月20日,“國五條”發布日期為時間軸基點,以周成交量為基礎分析“國五條”對成都市房產市場造成的影響?!皣鍡l”發布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖3-3-1。

                           圖3-3-1:“國五條”發布前后住宅成交量比較圖

   首先可以看出,以地方實施細則發布時間(2013年3月31日)為節點,新建商品住宅和二手住宅成交量呈現兩種截然不同的發展趨勢。

   新建商品住宅方面,值得注意的是“國五條”中有關房價控制目標的表述,有別于2011年的“國八條”?!皣藯l”中提及的房價控制目標,指向的是“新建住房”,這是可以包括保障房的;現在提及的房價控制目標,指向是“新建商品住房”,調控的目標更加明確,表明中央對房產市場調控的決心依然強烈?!皣鍡l”釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號,要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,繼續嚴格執行既有的限購政策,而且限購范圍有可能擴大。但是另一方面,盡管調控政策將繼續嚴格實施,“國五條”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響,可能繼續將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。由圖3-3-1,僅從成交數據分析,“國五條”發布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲,成都實施細則發布后,周成交量反而上漲較多。根據趨勢線,“國五條”對新建商品住宅市場會產生一定“積極”影響,這已在4月、5月成都新建商品住宅量、價均持續上漲的過程中得到印證,預計這種影響將持續到2013年下半年。

   二手房市場方面,“國五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉讓所得的20%計征個人所得稅”這一剛性條款。成都現行的政策是房產持有超過五年轉讓的免征營業稅,未滿5年的征收營業稅及附加,個人所得稅均按房屋指導價的1%收取。雖然成都發布的地方實施細則沒有類似的描述,但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。由圖3-3-1,僅從成交數據分析,自“國五條”發布后,成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態,成交量連續3周高于新房成交量,至3月最后一周(即“國五條”地方實施細則發布截止日)成交量達到頂點后,隨即大幅回落。供應量方面,之前二手房成交火爆,是因為賣房者擔心地方細則會將20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現,規避稅費上漲風險;但現在細則出臺,并沒有相關的硬性規定,那賣房者則不會急于出手已有房,二手房供應勢必減少。需求量方面,由于供應減少,許多購房者會重新考慮新房,加上3月以二手房需求集中、過量釋放,二手房潛在需求也勢必減少。如此, 4月、5月的成都二手房成交量已出現較大幅度下跌,“國五條”對房地產市場的短期影響比較劇烈。

  (2)長期影響

   以近年來數次重大調控政策發布日期為時間抽,以月成交量為基礎分析過往的重大調控政策及“國五條”的聯系和區別,近年成都市新建商品住宅月成交量見圖3-3-2,二手房月成交量見圖3-3-3。

                            圖3-3-1:“國五條”發布前后住宅成交量比較圖

   首先可以看出,以地方實施細則發布時間(2013年3月31日)為節點,新建商品住宅和二手住宅成交量呈現兩種截然不同的發展趨勢。

   新建商品住宅方面,值得注意的是“國五條”中有關房價控制目標的表述,有別于2011年的“國八條”?!皣藯l”中提及的房價控制目標,指向的是“新建住房”,這是可以包括保障房的;現在提及的房價控制目標,指向是“新建商品住房”,調控的目標更加明確,表明中央對房產市場調控的決心依然強烈?!皣鍡l”釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號,要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,繼續嚴格執行既有的限購政策,而且限購范圍有可能擴大。但是另一方面,盡管調控政策將繼續嚴格實施,“國五條”對二手房市場造成的影響大于對新建商品住宅市場造成的影響,可能繼續將部分改善性需求和剛性需求擠壓至新建商品房市場。由圖3-3-1,僅從成交數據分析,“國五條”發布以來新建商品住宅成交量震蕩中有所上漲,成都實施細則發布后,周成交量反而上漲較多。根據趨勢線,“國五條”對新建商品住宅市場會產生一定“積極”影響,這已在4月、5月成都新建商品住宅量、價均持續上漲的過程中得到印證,預計這種影響將持續到2013年下半年。

   二手房市場方面,“國五條”中與以往政策差別較大的是“二手房交易按轉讓所得的20%計征個人所得稅”這一剛性條款。成都現行的政策是房產持有超過五年轉讓的免征營業稅,未滿5年的征收營業稅及附加,個人所得稅均按房屋指導價的1%收取。雖然成都發布的地方實施細則沒有類似的描述,但將來二手房交易繳稅稅率大大提高的可能性仍然存在。由圖3-3-1,僅從成交數據分析,自“國五條”發布后,成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態,成交量連續3周高于新房成交量,至3月最后一周(即“國五條”地方實施細則發布截止日)成交量達到頂點后,隨即大幅回落。供應量方面,之前二手房成交火爆,是因為賣房者擔心地方細則會將20%個稅放在賣房者頭上而急于拋售套現,規避稅費上漲風險;但現在細則出臺,并沒有相關的硬性規定,那賣房者則不會急于出手已有房,二手房供應勢必減少。需求量方面,由于供應減少,許多購房者會重新考慮新房,加上3月以二手房需求集中、過量釋放,二手房潛在需求也勢必減少。如此, 4月、5月的成都二手房成交量已出現較大幅度下跌,“國五條”對房地產市場的短期影響比較劇烈。

  (2)長期影響

   以近年來數次重大調控政策發布日期為時間抽,以月成交量為基礎分析過往的重大調控政策及“國五條”的聯系和區別,近年成都市新建商品住宅月成交量見圖3-3-2,二手房月成交量見圖3-3-3。

                          圖3-3-2:成都市新建商品住宅月成交量圖

 

                              圖3-3-3:成都市二手房月成交量圖

   從圖中可以明顯看出,新建商品住宅和二手房,隨著“新國十條”、“930新政”、“新國八條”、“新國五條”等調控政策的發布,其成交量起伏的規律趨于一致,盡管起伏的幅度稍有不同,但均可按照政策發布時間點分為4個階段。尤其是本次的“新國五條”,對新建商品住宅市場和二手房市場均造成劇烈影響,成交量起伏很大。

   歷史數據顯示,除“新國八條”發布造成市場成交量短時間內下滑外,其余調控政策的發布,均造成無論是新房還是二手房成交量的激增。故我們得出規律:重要的房地產調控政策的出臺和實施往往間隔一段時間,在此期間市場成交量肯定會短時間內沖高,而政策正式實施后市場又通常陷入3-6個月左右的觀望期,量價均受到抑制。2013年3月“新國五條”發布至今,市場基本延續了這種規律。和以往幾次調控政策發布時一樣,成交量短時間內激增,且目前房價仍是中央政府關注的焦點,房價上漲過快的城市仍將存在調控政策加碼風險;但和以往不同的是,目前房地產市場向上趨勢比較明顯,盡管成交量受政策影響,前期透支部分未來需求,在此前高位基礎上回落不少,但在季節性因素、供應加大和市場本身向上的推動下,二季度總體仍好于一季度,市場并未如同以往陷入觀望期,成交量保持一定水平運行的同時,價格仍處于上漲階段。預計2013年下半年,新房成交量將震蕩上漲,二手房成交量將受政策影響,較低位運行。

  (3)小結

   總體看來,2013年上半年成都房地產市場受政策影響很大,新房和二手房成交量均劇烈震蕩后于6月回落到較正常位運行,但價格卻一直保持上漲態勢。另外,據《中國證券報》報道:“近日召開的房地產行業內部會議透出信息,針對現行的房地產調控政策效果,有關方面正在研究和觀察。一段時間后,若調控效果無明顯起色,不排除調整政策的可能?!?盡管一季度出臺了更加嚴厲的調控措施,但相較于以往,中央強調房地產調控政策的頻率明顯降低,而且成都公布的2013年調控目標僅為“年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”,故未來房價繼續上漲的動力仍然存在。預計在現有政策變化不大的前提下,2013年下半年新房及二手房價格繼續上漲的可能性較大,成交量或將保持在正常位震蕩運行,房地產市場運行狀況將好于2012年同期。

  (四)成都房產市場預判

  總體看來,2013年上半年成都市房產市場已走出低位,部分剛性需求購房者不再觀望,逐漸入市購房,新房尤其是二手房成交量同比去年有較大上漲。成都市房地產市場正處于上漲期,預計未來繼續上漲的可能性較大。

  成都地鐵2號線于去年9月正式運行,一期工程起于茶店子客運站,止于成都行政學院站,45分鐘即可橫穿成都東西,便利的交通因素使其沿線區域一直是房地產交易的熱點區域。6月4日,成都地鐵2號線西延線開通試運行,受此影響,地鐵2號西延線沿線住宅項目推盤速度加快,犀浦、紅光、高新西區等板塊人氣逐漸提高。

  目前包括藍光、龍湖、萬科、中海、保利等眾多大型開發商,已經在犀浦、高新西區布局。不完全統計,目前該區域的在售項目30余個,待售項目9個。地鐵2號線西延線增設了犀浦站、天河路站、百草路站、金周路站、金科北路站、迎賓大道站等6個站點,進一步縮短郫縣犀浦與成都主城區之間的時間距離,這也使得更多的首次購房群體選擇在犀浦置業。關注度和成交量的提高,使該區域房價在2013年上半年出現一定上漲。根據我公司在該區域布設的商品住宅交易樣本點數據,該區域在近兩年內房屋均價上漲接近600元/平方米,詳見表3-4-1。目前該區域房屋平均售價5264元/平方米,相較于兩年前上漲幅度為12.02%,大于全市同期平均漲幅0.68%。

                               表3-4-1:新建商品住宅均價一覽表

 

2011年2季度

2011年3季度

2011年4季度

2012年1季度

2012年2季度

2012年3季度

2012年4季度

2013年1季度

2013年2季度

均價

4699

4925

5155

5117

5147

5023

5023

5133

5264

漲幅

2.40%

4.81%

4.67%

-0.74%

0.59%

-2.41%

0.00%

2.19%

2.55%

   由于目前房地產市場向上趨勢比較明顯,剛性需求持續釋放,加上該區域以剛需樓盤為主,作為貫穿城西的一條交通大動脈,在其他地鐵線路開通前,地鐵2號線沿線,尤其是新近開通的西延線,勢必會一直作為成都市房地產交易的熱點區域。

相關信息

色综合久久精品不卡