德國人收入增長3倍,為何房價不漲

放眼全球,德國的房地產市場絕對是一朵奇葩。在1990年~2011年期間,德國真實房價(房價漲幅減去價漲幅)累計漲幅下跌了2.0%;但人均國民收入(GNI)增長了3倍有余。而同期可比發達國家(美、英、法)房價的平均累計漲幅為52.7% 。

據德國統計局數據,即便是在2010年之后(移民大量涌入,德國至少有1530萬人口擁有移民背景,占總人口的19.2%)德國出現歷史上罕有的房價快速上漲,但累計漲幅也只有19%,還不如上海過去一年的漲幅(25%)。

2000年以來德國房價指數,數據來源:德國聯邦統計局

德國人收入20年增長了3倍,為何房價卻漲不起來?

那么問題來了,為什么德國的房價就是不怎么漲呢?

居者有其屋的住房制度

德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定,保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。在德國所有與房地產有關的政策,都是基于一個出發點:居者有其屋(不論是自有還是租賃)。

1.不同收入人群都有房住。德國政府的住房政策,會考慮居民的收入差距,對高、中、低檔房屋確定供應結構?;灸軌蜃龅揭罁丝诘男枨蠖?,至少滿足每個家庭有一套住房的需要。2006年德國住房3955萬套,人口8237.6萬,戶均擁有1.44套(一家三口)。

德國政府每年會拿出??钛a貼國民住房,86%的德國人享有不同額度的住房補貼和租金補貼。

德國政府目前已建成使用的“福利住房”已超過1000萬套,占到全德家庭總數的41%左右。德國政府還對低收入家庭實行“住房金”制度,通過向低收入家庭提供補貼,幫助其獲得合適住房。

和其他國家不同的是,德國的房地產供應只有四成來自開發商,另外六成來自合作社(合建房產以供社員租賃)和自建房(居民自己拿地自己建設)。

2.鼓勵租房勝過鼓勵買房。從上世界50年代起,為填補住房缺口,德國政府大興土木開建公租房,其后相當長時期,德國公租房占據了住房市場的絕大部分比例。后來,政府把手中的公租房私有化出售后,租賃房主要由私人和合作社供給,兩者占總租賃房源的88%。 相當一部分國民甚至幾十年都是住在公租房里的,返也為德國人以后普遍的“租房觀念”埋下了種子。

在德國,擁有自己的住房人群不到總人口的一半,大部分人都是租房。在首都柏林,住房擁有率只有15.6%——換句話說,有將近85%的人都是租房住。

德國人收入20年增長了3倍,為何房價卻漲不起來?

此外,德國政府對自有住房的補貼力度要低于出租;而且對合作社(供應了德國三成的住房)建造的出租房免稅;住房信貸銀行給予建房出租的私人和開發商提供無息或低息貸款,同時設立住房建設基金,以低息、無息等政策性優惠貸款鼓勵和扶植開發商和私人更新舊房,將其出租或出售。

3.穩定的房貸政策。在德國,房貸利率是固定的,國家的利率調整,不會造成購房者房貸支出的波動。雖然德國人也享受不到房貸利率下降帶來的好處,但也避免了房貸利率上升帶來的害處——2008年的次貸危機,其中一個背景就是美聯儲在2004年~2006年連續多次加息,使得大量貸款者入不敷出。

最嚴厲的投機抑制政策

在德國沒有炒房的人,因為德國政府已經將這條路完全掐死。德國的住房價格政策,可謂嚴苛至極。

1.賣房的人沒法亂漲價。德國的房地產價格不是由開發商或是政府定價制定的,而是通過獨立的第三方房地產評估師進行評估后確定了一個具有法律效力的“基準價格”,市場價格將圍繞基準價格在合理范圍內波動。德國的第三方房地產評估機構需對自己評估的結果負責30年,并承擔相應的法律責任。

如果開發商制定的房價超過合理價格(即上文所說的“基準價格”)的20%,則認定為“超高房價”,屬違法行為,購房者可向法院起訴,如果房價沒有降到合理范圍,則出售者將面臨最高5萬歐元的罰款;如果開發商制定的價格超過合理價50%,則認定為“房價暴利”,更會觸犯《刑法》,構成犯罪,可判處3年有期徒刑。

德國法律規定:

2.賣房的人,稅負沉重。對于那些出租用于盈利的房東,政府要收取房產稅(自住或者出租用于非盈利目的沒有這項稅)。對于10年內交易房產的,要繳納評估價值 1%~1.5%的房產土地稅;其次還要繳納 3.5%的房產交易稅;最后,獲利還需按照價差繳納25%的資本利得稅。

3.房租也不準大漲。德國的《租金調節法》里明確規定:租金可以隨市場水平調整,但是三年內房租不能提價超過 20%,否則違法,并將被處以罰款;超過50%,則是“房租暴利”的犯罪行為。

4.嚴控房貸,不讓炒房。在德國,房貸首付為四成;而且房產價值增值的部分,也無法追加獲得更多貸款。同時德國規定,抵押貸款利息支出不能抵扣稅負。

1975 年至2011年這36年時間,德國消費品價格指數上漲了一倍,而租金價格只上漲了 65%左右。2010年以來,德國房租增長不到7%,遠低于房價19%的漲幅。因此,即便是房價上漲,對于半數依靠租房的德國人來說,房租漲幅也在可承受的范圍內。

德國的房租水平,在發達國家當中屬于較低的水平。比如柏林市中心一套一居室的房子,租金價格大致在638.92 歐元(約合人民幣4660元)一月。聯邦統計局數據顯示,2014年德國人住房支出在可支配收入當中的占比為27.3%,而2008年時為31.8%;需要注意的是,德國統計局統計的住房支出包括水、電、取暖、裝修保養、房貸利息、與房產有關的保險費等等。

在德國,蓋房子著實賺不到什么錢,以至于德國政府發放的建筑許可整體呈下降趨勢,只是在最近幾年房價回暖之后才有回升(如下圖示)。

德國人收入20年增長了3倍,為何房價卻漲不起來?

德國發放的建筑施工許可數量(單位:千個)

社會發展規律使然

當我們看到德國政府在積極介入房地產市場,并保持了長期以來房地產市場價格穩定的同時,我們也不應當忽略,德國自身經歷的經濟發展階段,也是房價無法持續上漲的重要原因。這里我們需要重點關注德國兩個特點:人口增長率以及城市化的進程。

德國人收入20年增長了3倍,為何房價卻漲不起來?

德國的人口增長率,單位(%),數據來源:世界銀行。

從上面的數據圖不難看出,德國的人口增長率一直維持在極低甚至負增長的水平。人口增長不起來,多余的房子想要漲價也難。

此外,和中國不同的是,作為高度發達的現代國家,德國早已經完成城市化進程。沒有更多的人口涌入,城市當中的房產想要漲價也無法實現。

德國人收入20年增長了3倍,為何房價卻漲不起來?

盡管有人口增長率低、城市化水平高等有利條件,但德國政府仍取得了其他發達國家未曾取得的成績。將波動性最強而體量又十分巨大的房地產市場管理好,讓德國經濟具備了超強的穩定性和韌性。

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