美國式調控:政府干預搭配經濟刺激

 美國可負擔得起住宅(affordable house)的普及可歸功于低收入家庭住宅稅收抵免項目(LIHTC)。政府通過各項措施刺激開發商興建可負擔得起的出租住宅,并幫助提升此類房屋質量。而私人開發商能夠自由設計并管理此類項目,并從中獲益。

    買賣稅收抵免額獲取開發資金

    稅收抵免項目可能是各項刺激可負擔得起住宅建設計劃中最重要的一個。如果贏得了稅收抵免,開發商能從可負擔得起住宅里得到幾乎相同額度的收益,同時發展市場化出租房。

    每年國會都要向全美各州分派抵免額度。密歇根州最近得到了超過600萬美元的稅收抵免。開發商將聚集在一起,集中展示所有的計劃,競標獲取抵免額度。很多州每個抵免項目都會分給三個開發商,州政府相關機構記錄申請,給符合某些特定標準的項目計劃多評幾分,比如提供很低的租金或是在未開發地區建項目。

    在獲得了抵免之后,開發商可將其賣給投資機構,比如一家大銀行。通過抵免,銀行可降低自己的稅單。投資者預先支付現金,并且通過一個為期10年的分期支付計劃得到全部抵免額。投資者們擁有不動產里的股份,在某些房地產熱門地區,這些股份有時可以巨大的差價出售。

    5年前,投資者一般都支付抵免金額的75%。因為要10多年才被支付完,投資者認為實際上抵免價值有縮水。但最近,稅收抵免額的價格一直在攀升,在某些地方一美元抵免的價格甚至達到了1.02美元,因為競標者期望不動產價格將會上漲。

    在賣出稅收抵免額之后,開發商拿到了現金并用于購買產權,接著必須施行債權融資來補足建設中所需的其余部分資金,開發商進行債權融資通常都很順利。一筆典型的交易可能是大概50%的產權,剩下的通過不動產抵押債權來獲取。借款方急切希望能夠參與到項目中,交易風險很有限,因為投資者持有產權,而在一個可負擔得起房屋是稀缺的市場中,不動產所有者不必擔心房子租不出去。

    未被滿足的市場

    近年來,針對公私合作項目的稅收優惠非常多,實際上構成了建設可負擔得起住宅的主要資金來源。在芝加哥,很多公有的可負擔得起住宅項目已經老化并被推倒重建,但通過稅收抵免政策建的房產,在使用了20多年后大多數仍完好無損。但是這類公私聯營建設的住宅數量還不夠多,未能滿足整個國家的需要。根據聯邦住宅部全美委員會的數據,每年通過稅收抵免項目資助興建的項目大概可以為美國提供12.5萬個住宅單元。但是很多使用年頭太久的此類住宅不斷被拆除,實際上,每年減少的可負擔得起住房的數量還遠多于新建的。

    而隨著能源和原材料費用不斷上漲,開工建房越來越難,連環反應導致上百萬屋主竭盡全力才能負擔得起每個月的租房費。很多新開工的可負擔得起住房項目里,長長的租戶等待名單正在恭候它們建成使用。很多中產階級家庭也在排隊等待新項目落成,實際上是為低收入家庭設計的?!拔覀儧]能跟得上可負擔得起住宅的需求?!?全美住宅建設商聯合會稅收抵免委員會的主席 Swank表示,“美國還有很多地方沒有開發起來?!?

    過去5年里,問題越來越嚴重。新建房屋的費用以雙位數的比率在上漲,而工人的工資實際上沒任何變化。美國住宅和城市發展部規定,屋主住房消費不得超過其收入的30%。但是據哈佛大學住宅研究中心數據,從2001年到2004年間,收入中超過一半用于其住房的屋主人數,上漲了200萬,達到了1580萬?,F在,每三個美國人里就有一個人在住房方面的花費超過了其收入的30%。特別是海濱地區的問題更為嚴重。而目前如果要在波士頓購買一所中等價格的住宅,獲得一項住宅抵押貸款申請,需要年收入最少達到12萬美元,這遠超過了該地區中產階級平均工資的兩倍,比如教師和警察都無法負擔。

    雖然大部分的項目都是為了幫助低收入家庭,一些開發商會提供特別的可負擔得起住宅項目,比如在地價稍低的地塊上建造配備了適度設備的小單元,來幫助中等收入家庭,他們沒有資格獲得政府資助。雖然這比開發商建設豪宅所獲的回報要少得多,但在某段時間對于豪宅的需求會放緩,便宜一些的公寓在市場中會有相當的吸引力。Phoenix Realty Group是一家紐約公司,最近在一筆基金中增加了2.5億美元,該基金投資為中等收入家庭建造住宅,這些住宅位于洛杉磯以及其他一些城市房價最高的地區?;鸬耐顿Y者包括MetLife 和Citibank?!爸挟a階級屋主迫切需要獲得可負擔得起的住宅?!盨wank說,“因為具有創造性,開發商可以找到建造消費者需要的房屋的方法?!?

    地方政府干預的紐約經驗

    為克服諸多困難,開發商和非營利組織一直都在游說國會通過更多的稅收抵免項目或者劃撥更多補助,以便支撐可負擔得起住房的建設。但是因為面臨財政赤字的問題,華盛頓政府一直都不愿增加用于住宅建設的錢。但是通過補助津貼或者是地區規劃特別許可,很多州都一直在努力為發展可負擔得起住宅提供便利。

    比如在馬薩諸塞州,如果開發商開發的項目中有25%以上的單元是可負擔得起的出租房,開發商有資格要求按照自己的意愿進行規劃。其他州沒這么激進,只要求至少15%的單元是用于可負擔得起的房屋。

    有時州政府官員會不顧當地規劃部門的意見,批準某些項目?!昂芏啻蠖际卸加邢拗拼胧?,人為增加房地產公司進入低收入住宅市場的難度。比如要求的密度太低,開發商不大可能興建可負擔得起住宅?!辈ㄊ款D的一家建筑公司的負責人Alberto Cardenas說,他現在運作一個有著240套房子的中產階級社區,通過提供25%的可負擔得起住房,該公司獲得了可觀的開發土地。而要想在一項混合包括了市場價格和可負擔得起價格住宅的項目中獲得成功,“要確保以市場價出售的住宅單元能給可負擔得起住宅單元提供津貼補助”。

    舊金山目前的住宅價格中值是70萬美元,最近市政府對開發商提出了嚴格的條款:任何擁有5個以上單元的項目必須提供至少15%的單元,以可負擔得起的價格出租。

    通過土地規劃和資金補助,紐約在推進可負擔得起住宅方面一直都是領軍先鋒。隨著移民潮興起,自從1990年以來紐約市已增加了84萬新居民。人口劇增導致了住宅價格飆升?,F在,很多以前都還是破舊不堪的社區,如Harlem boast,其住宅都能以超過100萬美元的價格賣出去。

    為了幫助那些無法負擔市場價格的租戶,紐約市同意投放30億美元來執行一項為期5年的項目,現在已快完工,目標是建造6.5萬套可負擔得起的住宅。紐約市的住宅發展合作部一直都在發行免稅債券來幫助興建可負擔得起住宅,一筆2億美元的城市資金現在正在資助小型開發商。

    紐約一家重要的房地產公司Related Cos. L.P.,最近花費3460萬美元購買了Ocean Park,位于皇后區擁有602個單位,公司將花1000萬美元重新翻修這棟始建于1972年的大樓。據開發商與政府之間達成的協議,最終住宅售價的25%來自稅收抵免。另外,通過使用免稅債券,開發商降低了融資費用。根據協議,使用此類資助的項目中,最少70%以上的單元都要出租給那些收入在市平均水平(41509美元)60%或以下的人。另外,40年內這棟建筑必須保持在以市民可負擔得起的水平出租。租用這棟大樓中住宅的一些租戶會從HUD獲得租房津貼。因可將幾種不同的津貼組合在一起,所以交易才能達成。

    上漲的價格VS不變的租金

    實際上,隨著住宅設備和各項原材料價格不斷飆升,無論如何運作,所有興建可負擔得起住宅的開發商都還面臨一些嚴重問題。在聯邦政府的項目計劃之下,根據一項HUD使用的測量工具來評斷工資水平的變化,而只有在當地的工資水平上漲的情況下,土地所有者才能漲租金。

    如果工資漲得很少或實際上上漲工資的購買力并沒什么變化,租金也不能漲?!叭绻牧系膬r格一直在狂飆,開發商要自己掏腰包來彌補差價?!盉arry Kahn說。這位波士頓一家房地產開發公司的總裁做了一個假設,如果一套公寓在2005年最低月租金是500美元,州住宅規劃部門預算其中100美元用于公用設施,抽除這部分的費用之后,土地所有者可獲得的凈租金是400美元。在2006年,規劃部門允許月租金漲到520美元,但是實際上每月公共設施的費用已經攀升到了200美元,現在土地所有者獲得的凈收入僅有320美元。

    為了保護土地所有者,全美住宅建設聯合會建議將租金上漲同消費價格指數(CPI)的變化聯系起來,而不僅僅依靠目前通用的與當地的工資測量聯系在一起的測定基準點。很多市場中,CPI攀升的速度遠遠快于HUD測量系統下的工資變化速度。

    “HUD應該尋找一個公平的系統模式來設定合理的可負擔得起租金規定?!盨wank表示?!斑@會強化稅收抵免項目的威力,并確保私人開發商能繼續幫助減緩住宅短缺的問題?!?

    中國房地產報

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