劃撥土地使用權評估技術路線和評估方法


劃撥土地使用權價格評估問題



    (一)一般性問題


     1、劃撥土地內涵是什么?權能有哪些?


答:國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后將該宗土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有明確的土地使用年期限制。


劃撥土地使用權所具有的土地權能不全面,只包括土地占有權、土地使用權和部分土地收益權及非常有限的土地處分權。




     2、劃撥土地使用權價格內涵是什么?其構成包括哪些?


答:劃撥土地使用權價格,是指通過劃撥方式取得的土地使用權在受限權利狀態下的價格,它一般為通過劃撥方式取得并開發至對應的基礎設施狀況下的土地資產價格。


劃撥土地使用權的市場價格應該是劃撥土地在市場上最可能形成、能為大多數人所接受的價格,是以模擬市場交易為基礎的。


根據《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001]44 號)和《國土資源部辦公廳關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》(國土資廳函[2009]311號)相關規定,劃撥土地使用權價格由土地平均取得成本和土地開發成本兩部分構成。


土地取得成本為無償或有償取得劃撥土地使用權直接支出的各項客觀費用。


土地開發費用是土地使用者為使土地達到一定的開發建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發費用,如“五通一平”費用或“七通一平”費用。




     3、劃撥土地使用權與出讓土地使用權有何差別?


答:1)土地取得方式及成本的差別


劃撥土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地補償等土地取得費。出讓土地使用者除了要支付土地補償費、安置費等土地取得費外,還要支付國家作為國有土地所有者主體應該獲得的土地收益,如完善出讓手續時補交的地價款,公開出讓時,政府享有的土地收益已包含在出讓價款中。


2)土地內涵及權能的差別


出讓土地使用權具有較全面的土地權能,包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和部分處分權。劃撥土地使用權所具有的土地權能則不全面,只包括土地占有權、土地使用權和部分土地收益權及非常有限的土地處分權。


3)土地使用權年期差異


出讓土地使用權有年期限制,其最高使用年限因出讓土地的用途不同而不同,土地使用權出讓合同約定的使用年期屆滿,若土地使用者未申請續期,或續期未獲得批準,土地使用權由國家無償收回。劃撥土地使用權一般沒有明確年期限制,原則上講,只要土地不改變用途、不改變使用者、不參與經營活動,土地使用者可以無限期使用土地。但目前在一些地方,供應劃撥土地使用權時也有明確年期限制,如粵東等地區。



4)土地價格差別


在同等條件下,劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格是不一樣的。盡管劃撥土地使用權為無限年期,而出讓土地使用權為有限年期,但一般情況下,條件相同或相近的土地,出讓土地使用權價格要高于劃撥土地使用權價格。這是因為,土地價格的內在決定因素是其土地權能。劃撥土地使用權和出讓土地使用權在土地的占有權和使用權方面基本沒有差別,但在收益權和處置權方面,兩者存在很大差別;出讓土地使用權包含了比較完整的收益權和部分處置權,而劃撥土地使用權則僅包含了部分收益權(與國家共享收益權)和非常有限的土地處置權。




     4、劃撥土地能否轉讓、出租、抵押?須滿足哪些條件?


答:根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條,劃撥土地符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:


(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;


(2)領有國有土地使用證;


(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;


(4)依照土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。


根據《城市房地產管理法》第三十九條:以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。


以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。


根據《城市房地產管理法》第五十一條:設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優先受償。


根據《城市房地產管理法》第五十六條:以營利為目的,房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的,應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。


因此,劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押主要是針對其地上建筑和其他附著物的轉讓、出租、抵押行為,劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押必須依法批準,必須繳納屬于土地所有者的土地收益。


5、國有企業改制時,涉及劃撥土地的,如何處置?


答:國有企業改革中,涉及劃撥國有建設用地使用權處置的,根據企業改革的不同形式和具體情況,可分別采取保留劃撥國有建設用地使用權、國有土地出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)或國有土地使用權授權經營等方式處置。




6、哪些土地可以劃撥方式取得?


答:根據國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》。




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