大成文章—地價評估技術應用探討

 

地價評估技術應用探討

 

石勝國

(四川大成房地產土地評估有限公司   四川成都   610072

 

摘 要   地價評估應綜合應用各種估價方法。在地產市場欠發育區,成本逼近法估價結果的準確性較好,在地產市場發育區,成本逼近法估價結果的準確性較差;房地產收益價格等于房地產交易價格與房地產轉讓時應支付的交易稅費用之差,以房地產收益價格作為項目開發價值時,假設開發法中不應扣除房地產交易相關稅費用;在市場比較法估價時,選擇連乘算式更能體現市場比較法的基本路線和估價對象的實際價值;在沒有公布基準地價的區域,擬選擇成本逼近法等其它方法進行估價,通過與鄰近區域基準地價或政府指導價比較,分析估價結果的合理性與可靠性;在提高報告使用的有效性方面,應正確定義價格內涵,明確估價結果的限制條件與應用方向。

關鍵詞  地價評估  土地價格  估價報告

1、引言

地價評估作為國務院決定保留的專項資產評估[1],在我國社會經濟活動中起著重要的作用?;仡櫸覈貎r評估的歷史,從最初的學習、引進、推廣到應用與規范,地價評估已逐漸發展成為具有中國特色、服務于社會經濟活動的資產鑒定手段。熟練掌握土地估價技術,靈活應用各種估價方法,是對土地估價師的基本要求,本文結合作者在執業過程中實際工作經驗,就地價評估的有關技術內容進行探討。

2、地價評估技術中有關內容的思考

2.1基于成本逼近法評估技術路線的認識

按照《城鎮土地規程》[2](以下簡稱規程)中成本逼近法的公式,土地價格應等于土地成本價格與土地增值收益之和,劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和等于出讓土地使用權價格。土地增值收益是指土地因改變用途或進行開發,達到建設用地的某種利用條件而發生的價值的增加,是土地開發后市場價格與成本價格之間的差額。因此:

出讓地價=土地成本價+增值收益

=劃撥地價+出讓金

劃撥地價=土地成本價+增值收益-出讓金

       =出讓地價-出讓金

在上述等式中,當土地增值額全部用于繳納土地出讓金時,土地劃撥價在量上與土地成本相等。由于土地出讓金只是增值額的其中一部分,而非全部,因此劃撥地價不等于成本地價,而應是成本地價與增值額扣除中出讓金后的差額之差。土地成本價格通常通過調查,便可確定。但土地增值收益受國家宏觀政策、區域地產市場和宗地區位等微觀條件的影響,在不同時期、不同區域和不同地產市場條件下差異很大。準確確定土地增值收益較為困難,且缺乏有效依據。宗地估價采取成本逼近法測算時,通常以土地出讓金(出讓金率)作為土地增值額(增值率),由于增值額(增值率)并不完全等同于出讓金(出讓金率),因此成本逼近法評估結果與土地實際價格可能出現一定的差異。只有當土地增值額全部用于繳納出讓金(增值部分全部被國家征收)時,成本逼近法的測算結果才能客觀反映宗地的實際價格。在地產市場欠發育區,土地效益低,土地增值額(增值率)基本接近或等于土地出讓金(出讓金率),因此對地產市場欠發育區的土地或低效益用途的土地,可以土地出讓金(出讓金率)來代替土地增值額(增值率)。但在地產市場較發育地區的高效益用地,以土地出讓金(出讓金率)來代替土地增值額(增值率),通過成本逼近法進行估價,其結果必然會與宗地的實際價格存在一定的誤差。由此不難看出,在地產市場欠發育地區,應用成本逼近法得出的結果具有較高的準確性,而地產市場發育地區,因土地增值收益的難以確定使得成本逼近法得出結果準確性較差。

2.2收益還原法與剩余法的比較分析

土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。根據《規程》,房地產出租時收益還原法公式可表達為:

土地價格=房地產收益價格-房屋現值

        =房地產收益價格-房屋重置價-房屋折舊額

在剩余法中,已建成房屋轉讓求算土地價格時,有:

土地價格=房地產交易價格-房屋現值-交易稅費

=房地產交易價格-房屋重置價-房屋折舊-交易稅費

設想對于某一正常出租且可交易的商業房地產,在公開均衡的市場中,無論采取收益還原法還是剩余法評估其價格,理論上講,測算得出的該房地產分攤的土地價格應當是相等的,且上述公式中房屋重置價、房屋折舊等參數的取值具有同一性,唯有不同的就是房地產價格。從收益還原法的角度來看,通過房地產純收益進行資本化后得出的是房地產收益價格;而從剩余法的角度出發,選擇市場實際成交價格通過比較后確定的房地產價格,被稱為房地產交易價格。房地產收益價格和房地產交易價格屬兩個不同的概念,在量上,房地產收益價格等于房地產交易價格與轉讓時應支付的交易稅費用之差。

明確了二者關系,對估價人員正確進行土地估價是非常重要的,特別是在運用假設開發法估價時,估價對象所在區域房地產交易實例欠缺,而租賃實例充足時,可采用收益還原法來確定估價對象開發完成后的收益價格,根據房地產收益價格與交易價格之間的關系,確定項目開發價價值。因此,在采用假設開發法估價時,若以房地產收益價格作為項目開發價值,則假設開發法中不應扣除房地產交易相關稅費用;但以房地產交易價格作為項目開發價值,則假設開發法中應扣除房地產交易相關稅費用。

2.3市場比較法計算算式的探討

市場比較法是根據替代原理,將待估土地與具有可替代性的,且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較,并對類似地產的成交價格作適當修正,以此估算出估價對象客觀合理價格的方法?!兑幊獭芬幎?,在市場比較法評估宗地價格時,需進行交易情況、地價指數、區域因素、個別因素、使用年期等修正。在確定地價影響因素的條件指數時,市場比較法中給出了加和與連乘兩種運算方式,其中對交易情況、地價指數、區域因素、個別因素、使用年期等因素的條件指數計算時,選用連乘算式;區域因素及個別因素中的各因子對地價的影響程度,則選用加和算式,計算出區域因素與個別因素的條件指數。

在市場比較法估價時,各因素(因子)是選擇連乘算式還是加和算式進行修正,應根據影響地價各因素之間的相關關系而定。對此消彼漲、相關性強的因素,宜通過加和算式,而對相互獨立、相關性不強的因素,采用連乘算式更科學。通常認為,連乘算式的放大效應比較明顯,加和算式則相對平和一些。從估價實踐來看,在影響地價的區域和個別因素中,當其中某一因素(因子)呈現極端負面態勢時,如宗地水文地質條件極差,或地形坡度陡峭等情況,它們對宗地價格的影響具有突變的特性,通常會導致該宗地價格急劇的減價,同樣,某宗地在道路交通、公共與基礎設施等條件配套時,其熟地價格較未配套時增值呈大幅增長。這一現象表明,區域因素和個別因素中的各因子對宗地價格的影響是各自獨立的,某一因素(因子)出現極端程度時,會對宗地地價產生明顯的放大作用。

在市場比較法評估宗地價格時,實際操作過程中往往只對待估宗地與估價實例存在差異的影響因素進行比較修正,而對沒有差異的因素不進行比較修正。運用連乘算式測算時能較好地表現這一技術路線,若采用加和算式時,對于待估宗地與估價實例來說,只要是影響地價的所有因素(因子),都必須進行加和后進行比較修正,這種操作思路顯然無法表現上述估價技術路線,而且使問題復雜化。因此,從實際估價來看,無論是交易情況、地價指數、區域因素、個別因素、使用年期等因素,還是區域因素中的商業繁華程度、交通條件、公共及基礎設施條件、環境條件、規劃條件、產業聚集程度等及個別因素中的宗地位置、臨街狀況、面積、形狀、地勢、水文地質、宗地內基礎設施條件、規劃限制條件等因子,在市場比較法評估地價時,采取連乘算式進行測算更切合實際,得出估價結論更能反映待估宗地客觀價值。

3、估價報告內容的思考

3.1估價方法選擇

按照《規程》規定,地價評估應選用兩種以上方法進行測算,當選用基準地價系數修正法測算時,最終估價結果必須考慮基準地價系數修正法的評估結果。在地產市場發育程度較高的地區,估價方法的選擇應是較容易的事情,方法對項目的合理性和適用性也容易把握。但是在地產市場欠發育的地區,一般都未公布城鎮基準地價,沒有市場交易資料,在這些地區進行地價評估,能夠選擇的評估方法非常有限,甚至很難湊夠兩種評估方法。成本逼近法幾乎成為惟一可行的測算方法,另一種測算方法則是借用同一行政區內鄰近區域末級的基準地價或所在區域政府土地出讓指導價,進行區域及個別條件等系數修正。

從估價實踐來看,借用末級基準地價或該區域的政府出讓指導價進行系數修正,其估價效果并不理想。分析其原因,首先是方法選擇缺乏合理性。土地區位對地價產生重要影響,基準地價系數修正法評估宗地地價的準確性取決于基準地價的可靠性,選擇基準地價進行系數修正,其基準地價與修正體系均需與土地區位條件匹配,沒有基準地價的地區,去借用該行政區內鄰近區域末級基準地價或所在區域的出讓指導價作為待估宗地所在區域的基準地價,目標價格與修正體系均與待估宗地所在的區位條件不匹配,得到估價結果既不準確,也難可信。其次是估價結果確定的困難性。采用基準地價或政府指導價修正后得出的地價并非待估宗地的客觀真實價格,該價格與通過成本逼近法測算結果存在非可比性。而《規程》中《土地估價報告規范格式(一般格式)》指出,“評估方法選擇采用基準地價系數修正法,最終價格必須考慮基準地價系數修正法的評估結果”。對于地產市場欠發育地區,借用了基準地價系數修正法評估地價時,確定最終估價結果若必須考慮基準地價系數修正法的評估結果,顯然是不妥的。

通過上述分析,我們認為,在對地產市場欠發育地區進行土地估價,與其借用不正確的基準地價進行不正確的修正,或政府出讓指導價進行人為修正(出讓指導價通常沒有價格定義與修正體系,評估時通常借用鄰近區域基準地價修正體系進行修正),還不如將成本逼近法測算結果與所借用的基準地價或出讓指導價進行對比分析,最終確定成本逼近法測算結果的可靠性與準確性。

3.2估價報告內容的完善

《規程》不僅建立了土地評估的技術操作體系,而且給出《土地估價報告》和《估價技術報告》的規范格式,使得土地評估成為一門能夠服務于經濟活動的重要學科。在估價報告中,估價結果是某一基準點的價格,具有靜態屬性,而國家產業政策與區域地產市場處在不斷變化之中。因此土地估價報告需要解決估價基準點的靜態與地產市場發展的動態矛盾,從而提高報告使用的有效性。

3.2.1正確定義價格內涵

正確定義價格內涵,需緊密結合估價目的。同一待估宗地,不同估價目的,會存在不同的價格定義,評估得出的估價結果亦會不同?!兑幊獭芬幎?,在估價報告價格定義中應明確估價基準日、土地用途、開發程度(宗地內外基礎設施條件)、容積率、權利狀況、使用年限等基本條件進行合理設定。對以抵押、企業改制等目的的土地評估,地價定義中基本要素條件的設定,應合法合規,真實有據。估價人員對客戶提供的《國有土地使用證》、規劃條件等相關資料應作合法性審查;對項目預期市場價值咨詢,地價定義則可以委托估價方的要求進行設定,這里所指的“委托估價方要求”,既可能是按待估宗地現狀條件定義,也可能是按規劃條件或委托估價方設定的條件進行定義。因此,地價內涵的正確定義,是估價報告重要內容,它不僅關系到估價結果的高低,也限制了估價報告的應用方向。

3.2.2明確估價結果的限制條件與應用方向

估價結果為估價目的服務,估價目的的指向性,決定了估價結果的使用限制與應用方向。因此估價報告中應特別注意對估價報告及估價結果成立的前提條件、發生效力的法律依據、報告有效期、限制條件與使用方向等內容的明示,除此之外,報告需對特殊事項(估價對象、用途、開發程度、使用年期、容積率、權利狀況、等基本要素)的界定和處理進行必要的說明。除《規程》要求的事項外,作者認為,土地估價報告可借鑒房地產估價的有關規定[3],對估價結果可能出現的不確定性進行風險提示,從國家宏觀政策、區域地產市場水平、城市規劃、變現時限等方面對價格的風險性進行分析,對可能的變現能力、包含或扣除款項等進行分析和明示;或通過估價時點日后重大事項提示,運用合理假設,申明報告使用限制條件,以便報告使用者正確理解報告內容,合理使用估價報告,從而達到提高估價報告的實用性和有效性。

 

參考文獻

 

[1]《國務院辦公廳轉發財政部關于加強和規范評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號).2003.12.19

[2]中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規程》GB/T18508-2001.中國標準出版社.2001

[3]建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住[2006]8號).2006.1.17

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