大成文章—城鎮地價動態監測技術規范中關于地價區段劃分

 

城鎮地價動態監測技術規范中關于地價區段劃分

和監測點設置問題的探討

 

胡召林  

成都大成不動產評估有限責任公司,成都市,610072

摘要:通過地價動態監測實踐,本文認為地價區段的劃分及監測點的設置可以以土地定級為基礎,但在動態持續監測的過程中不應拘泥于原有土地級別,而應具有“動態性”,在成果的整理時不局限于與土地級別掛鉤,這樣就可及時跟上城市地價的時空變化,更能實現地價動態監測的目的,監測點的設置不應過分強調土地形狀的規則,和拘泥于土地的權屬,而應從監測點設置的合理性、完整性和可操作性方面考慮,對于商服監測點和特殊區域監測點可以采用虛擬的方式進行設置。

關鍵詞:動態監測  技術規范  地價區段  監測點

2001年成都市初步開展了地價動態監測工作,但至2004年初,地價動態監測工作基本處于停滯狀態,2004年年初成都市開展基準地價更新工作,并根據《城鎮地價動態監測技術規范(征求意見稿)》,重新建立了城市地價動態監測初始體系:分用途共劃分96個地價區段(商服39個、住宅39個、工業18個),分用途初始設置248個監測點(商服112個、住宅105個、工業31個),監測范圍為成都市2020年城市規劃范圍,面積達626.35平方公里,并于2004年第3季度、4季度及20051、2季度開展了動態持續監測工作。經過近1年多的動態監測實踐,感覺《城鎮地價動態監測技術規范(征求意見稿)》中有一些規范要求很值得商榷,主要表現在地價區段劃分和監測點的設置要求上,而恰恰這兩項工作是地價動態監測工作的基礎,它可以說影響監測體系的建設和日后的長期監測工作,因此筆者認為,為保證城鎮地價動態監測的持續開展,為國家及地方政府及時提供真實、可靠的地價監測信息,以制定正確的土地調控政策,有必要對這兩個問題進行探討研究,盡快完善《城鎮地價動態監測技術規范》。

1  關于地價區段的界定和劃分的探討。

地價區段的劃分是設立監測點前一個重要的基礎工作。地價區段是一個個封閉的、彼此相連無縫隙的小“區域”,實質上就是相對于各城鎮監測范圍內分用途的一個個“勻質區域,在該地價區段內,城市基礎設施、環境條件、規劃條件基本相同,是同一區段內同一用途的土地在同一標準條件下(土地用途、使用年期、容積率、土地開發程度、權力狀況均一致),的地價水平應趨近一致。根據《城鎮地價動態監測技術規范(征求意見稿)》的要求,地價區段是以城市土地定級、區域地價水平為基礎,以土地級別、基準地價、交易樣點為依據,在土地級別圖上先繪制地價等值線,再根據實地踏勘,以宗地界線、河流、道路及其他線狀地物為依據,結合土地條件、利用狀況、開發程度等調整劃分地價區段界線。從規范要求的操作程序思路看,確實能劃分出一個個符合地價區段實質含義的“勻質區域,在一定時間段也確實能滿足地價監測點的設置及地價的動態監測工作,但從地價動態監測工作的作用及監測信息的提供上,這種方式有較大局限性,主要表現在以下幾方面:

(一)規范要求地價區段應在土地定級級別基礎上操作,從短時間內看是可行的,但從長時期和近年來地價水平變化看,這種要求明顯不太適合。從近年各地基準地價制定和更新實踐看,基準地價制定更新明顯滯后地價的變化,要求更新的頻率增高,更新的周期縮短,這主要在于近年來我國經濟持續高速發展,城市建設日新月異,土地供需矛盾日益擴大,地價水平變化加快。比如成都市,作為一個經濟還不算十分發達的西部城市,近年來城市建設發展十分迅猛,在傳統的圈層式環狀結構單一中心空間結構已逐步向“一主、兩輔、三新”格局發展,即在城市空間結構布局上形成一個中心城區(外環以內)、兩個城市發展軸(成灌發展軸、成溫發展軸)、三大新城發展區(以新都區、青白江區為基礎的北部新城發展區,以龍泉驛區為基礎的東部新城發展區,以東升、華陽為基礎的南部新城發展區),城市主城區中期發展面積將由現在128平方公里擴展到約630平方公里,同時隨著府南河大規模整治完成,沙河的大規模整治即將完成,“五路一橋”暢通工程的實現及水、電、氣、通訊等城市基礎設施的改造,城市地價水平變化十分顯著,不僅表現在總體地價水平的提高,還表現地價水平的空間變化十分顯著,比如近年城市向東、向南發展十分迅速,成都市東南片區地價水平上漲水平明顯高于其他區域,以2004331為基準日的成都市基準地價更新成果,因2004年地價變化十分顯著(地價水平及空間變化大)而于2005331又做了大幅局部級別修改及地價水平修正,造成以2004331為基礎的動態監測體系,面臨地價區段的修改和監測點變化的修改,因此如以土地級別為基礎劃分地價區段,并以此為基礎設置的監測點,將因較短時期的基準地價更新而面臨大部分更換,乃至推倒重來的危險,如重新建立動態監測體系,一是浪費大量人力、物力、財力,二是影響動態監測的持續性,可能出現斷檔。

(二)動態監測的根本目的是在于及時的給政府提供大量、豐富、準確的城市地價變化信息,據前述(一)分析,由于受以土地級別劃分為基礎的地價區段劃分及監測點設置原則,地價區段不能很好、及時跟上城市地價水平及空間變化,監測的信息的提供就很難做到豐富、準確。除此外,地價動態監測另一重要的目的是為城市基準地價的更新提供一基礎數據和空間分布線,成都市2005331基準地價修正就是以我們2004年第3、4季度及2005年第1季度動態監測的成果為依據確定的,但從實踐看,這種由于以既有的基準地價為基礎的動態監測提供的信息未能及時跟上地價的時空變化,對基準地價的更新作用僅是局部的,非全面的,或僅是段時期內的,基準地價更新可能又需耗費大量的人、財、物重新組織。當地價區段的劃分與監測點設置不拘泥于現有基準地價限制,及時跟上城市地價時空變化時,完全可能給基準地價更新提供較完整的信息,從而實現以城市地價動態監測成果為基礎的快捷基準地價更新。

從前述分析看,筆者認為地價區段的初次劃分和監測點設置可以以現有土地級別為基礎,這樣可以充分利用土地定級的成果,較快速的實現地價區段的劃分,但在動態持續監測的過程中不應拘泥于原有土地級別,而是相對獨立的一個個“勻質區域”,它也應具有動態性,隨著城市基礎設施、規劃條件、地價水平的變化,及時調整“勻質區域”的劃分,在成果的整理時不局限于與土地級別掛鉤,這樣就可及時跟上城市地價的時空變化,更能實現地價動態監測的目的。

2  關于地價監測點設置的探討

根據《城鎮地價動態監測技術規范(征求意見稿)》,監測點的設置主要有這幾方面要求:

1、形狀規則;2、獨立的權屬宗地;3、監測點的開發條件(容積率、開發程度、面積規模等)符合區域平均狀況;4、監測點數量、密度符合要求;對于前述要求筆者認為監測點的開發條件和數量、密度要求是符合動態監測原理的,各地可根據實際情況進行確定,但對于監測點的形狀及獨立的權屬宗地要求,筆者根據實踐認為值得商榷,主要是不利于監測點的恰當和完整的設置,不利于監測信息的完整和及時跟上城市地價水平的時空變化。原因在于:

(一)城市土地實際利用形態千變萬化,受制于各城市地質條件、自然條件、規劃條件,道路、河流、湖泊、山地、規劃限制都對土地利用造成一定影響,因此在實際城市土地利用的各宗地看,土地形狀很難做到很“規則”。實際上土地形狀對土地利用影響除土地面積較小的,不理規劃利用外,對土地利用已不那么重要,特別是現在城市住宅用地,大部分是住宅小區開發,形狀影響微乎其微,比如成都市作為一個平原城市,有時土地的起伏、土地的不規則,經過精心設計反而起到不可意料的效果,如萬科集團利用成都市主城區不可多得的不規則的略有起伏的山地開發出的山地城市萬科花園,一推出,由于不同于成都市市民習慣的視覺和審美效果,其銷售出奇的好,銷售均價遠高于同區域同檔次樓盤價格。同時由于根據規范要求,監測點必須是有明確土地使用者的權屬宗地,在各城市土地信息系統尚為完全健全的情況下,查找“土地規則”的宗地及土地使用證,就難上加難了,從各地監測實踐看,筆者通過交流,做到監測點均是“規則”宗地的微乎其微。

(二)規范要求監測點必須是有明確土地使用者(宗地必有土地使用證)的權屬宗地,筆者認為這種要求不利于監測點合理完整的設置。這主要是對于商服利用形態和城市一些特定區域,無法根據規范要求找出適當的監測點。1、就目前我國絕大部分城鎮看,商服利用形態大部分非獨立的商服利用形態,比如成都市,除了市中心春熙-鹽市口商圈有比較明顯的獨立商服利用形態,其他區域大部分商服利用均是商住混合形態,商服土地往往是按建筑面積分攤的土地,很難有獨立的商服權屬宗地,一些獨立的商服利用形態土地如加油站從監測的角度看不具有代表性,也不便測算估價,不適于選作監測點,因此如完全按照規范要求,商服監測點選取就很難操作,同時對于商服混合利用形態中商服監測點測算也比較困難,比如一底層為商服的11層容積率為4的商住綜合樓,由于商服土地面積為分攤面積,商服監測點容積率設定,剩余法相關參數如樓層設定均不易處理,因為在我國商服形態利用有一定局限,純商服利用往往在城市中心區域以外不可能達到3層及以上樓層。2、在我國大部分城市處于快速發展時期,由于各方面原因,城市土地利用會出現一些特殊區域,比如成都市城市規劃區基本上為外環路以內區域,由于規劃條件、基礎設施建設和城市發展歷史原因,有以下一些特殊區域:(1)城市內鐵路線與三環路所轄持的條狀區域,由于成都市三環路為城市快高速通道,兩邊綠化帶寬達100左右,三環路內外區域聯系主要通過相隔距離較遠的立交橋通達,因此三環路具有明顯的阻隔作用,而城市內的鐵路線更是具有明顯的阻隔作用,因此就目前看這些狹長區域利用上具有明顯限制性,土地開發力度很??;(2)三環路與外環路之間區域,該區域是成都市城市發展重點區域,由于城市歷史發展條件及發展重點不同,該區域東南片區和西片區,基礎設施已基本到位,已成為近年及未來幾年開發熱點,而東北、西北片區尚出于啟動階段,大部分區域尚為農業利用形態,土地利用在短時期內尚無法達到城市集約利用形態;(3)原東郊工業區及新興工業聚集區,成都市按照“騰蘢換鳥”的思路,由于原東郊工業區靠近城市中心,范圍大,且大多為重工業,污染大,采取搬遷至城區外的措施,但由于量大,短期內還難以實現,區域內仍主要為工業用地,商住利用仍會在短時期內難以充分達到。新興工業區主要是按照工業布局集中的原則,入駐企業為污染輕的高新技術企業,由于招商引資原因,除原成都市高新區外,大部分工業區尚處于建設階段,區域內商住利用形態較少。上述這些區域從基礎設施、規劃條件及地價水平看,是一些明顯的一個個“勻質區域”,應劃分為不同的地價區段,但要根據規范要求在這些特殊區域設置有獨立權屬的監測點,在成都市目前現階段是基本不大可能,因此對這些特殊區域監測如按照規范就可能出現監測的空白,不利于監測信息的完整和匯總信息的準確。從實踐看,筆者認為拋開監測點的權屬要求,對于商服監測點和特殊區域監測點的設置完全可以采用虛擬監測點的方式操作,按照各地價動態監測原理,設置宗地面積適宜、容積率、開發程度等符合區域平均狀況的“監測點”,其土地價格也比較容易測算,這樣就可避免把大量精力花在查找適宜土地權屬上,同時也保證監測點的合理完整設置,保障監測信息的完整和匯總信息的準確。由此還引申出一個問題,規范要求對監測點價格測算要求按照現狀和設定條件分別進行評估是否合理?從動態監測根本目的看,在于通過監測點的監測,通過匯總或分類分區域匯總,得出城市大致的地價水平和變化以及空間分布規律,用于分析匯總的監測點價格實際是各監測點在地價區段平均狀態下(設定條件)的各用途最高出讓年期的價格,比如一商服監測點,實際剩余年期僅為20年,其實際狀態下的價格對于動態監測分析已無多大實際意義,因為動態監測的歷史分析是通過動態的持續監測來完成的,不是靠各監測點現狀價格來分析。

從上述分析看,筆者認為監測點的設置不應過分強調土地形狀的規則,和拘泥于土地的權屬,而應從監測點設置的合理性、完整性和可操作性方面考慮。

以上是筆者在城市地價動態監測實踐過程中的一些體會和看法,希望能對動態技術規范的完善起到一定作用,也希望業界各位專家和同仁對筆者不太妥當的地方批評指正。

 

[1]《城鎮地價動態監測技術規范(征求意見稿)》;

 

作者簡介:胡召林,1996年畢業于西南農業大學經貿學院,碩士,研究方向:土地管理,1996-2001年在四川省攀枝花市國土局從事地價評估、地籍測量及相關管理工作,2001至今在成都大成不動產評估有限責任公司從市地價評估、房地產評估、基準地價等工作,現任成都大成不動產評估有限責任公司技術部經理,主要從事不動產評估的技術體系建立、質量管理及成都市城市地價動態監測工作。

通訊地址:成都市一環路西一段望仙場街1號百花商務樓5樓;

郵政編碼:610072

聯系方式:(02887036800-8502,13086659211

郵件地址:huzhaolin@163.com

相關信息

色综合久久精品不卡