國家發布樓市最大殺招!北上廣13城率先實施

據國土資源部網站消息,國土資源部、住房城鄉建設部日前印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

《方案》提出,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩健康發展長效機制,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

試點內容包括:

(一)完善試點項目審批程序。

試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序,建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度,推進統一規劃、統籌布局、統一管理,統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備,醫療、教育等公共設施配套齊全,符合城鎮住房規劃設計有關規范。

(二)完善集體租賃住房建設和運營機制。

村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制,土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

(三)探索租賃住房監測監管機制。

集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責,在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動,構建規范有序的租賃市場秩序。

(四)探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。

承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

國土資源部表示,通過改革試點,將在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目,完善利用集體建設用地建設租賃住房規則,形成一批可復制、可推廣的改革成果,為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

集體土地建租賃房”有何意義?

集體建設用地上的租賃住房要實現的是政府、社會、農民和住房保障家庭的共建共贏共享。

第一,“利用集體建設用地建設租賃住房”,是中國土地制度的重大變革,意味著以后“土地改革有巨大的空間”。

第二,這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利,這是非常值得稱贊的。

第三,這意味著一大批低成本土地入市,由此產生一大批低成本房屋,對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。

想想看,如果集體組織自行開發,不僅政府征地環節沒有了,連開發商這個環節也省去了,節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例,土地成本占房價構成的70%,這部分就可以免去。加上開發商環節的省去,農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%(一線城市)到30%(二線城市)。這是非常令人震撼的!

第四,大城市郊區農村戶口價值大增,將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東,長期享受土地紅利。

住房“購租并舉”是大勢所趨

從《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見,到12個城市被列為首批開展住房租賃的試點,種種跡象表明,我國部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向“購租并舉”。

當前,住房租賃市場需求旺盛但租賃市場發展仍處起步階段,市場發展空間廣闊。相關數據顯示,2016年我國流動人口總量為2.45億,當前每年新畢業大學生700萬左右,以新畢業大學生、農業轉業人口等為主的新市民成為租房主體。流動人口中近七成會選擇租住私房解決居住問題,但租房規模份額僅占不到6%,而發達國家如美國,租房份額占比高達五成。

實際情況是,一些熱點城市在出讓土地時已要求開發商100%自持,而不少房地產公司也已開始探索自持長租公寓的經營模式;另一方面,利用農民集體建設用地建設的租賃住房,未來也將豐富整個租賃房市場,改善民生。

從購到租,不僅意味著中國在住房供應體系方面開始“補短板”,也是調控思路的重大轉變——從以往的側重調控房價,轉移到建立多元化的住房供應體系,以滿足居住需求,從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。

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