2016農村宅基地有償轉讓政策解讀

允許進城落戶有償轉讓宅基地,2016農村宅基地有償轉讓政策解讀。中金網,昨日,國土資源部、國家發改委、公安部、人社部、住建部聯合召開《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》新聞發布會,明確2018年基本建立人地掛鉤機制,同時允許進城落戶人員有償轉讓宅基地。

  》》現狀:

  土地城鎮化快于人口城鎮化

  人地掛鉤即實行城鎮建設用地增加的規模與其吸納農村人口進入城市定居的規模掛鉤;城市化建設用地增加的規模與其吸納外來人口進入城市定居的規模掛鉤,達到以人定地,地隨人走的效果。發布會上,國土資源部規劃司副司長周建春指出,目前,我國城鎮化水平總體還不高,土地的城鎮化快于人口的城鎮化,不解決人的城鎮化,城市發展就會導致盲目擴大城市規模,造成土地被大量占用和浪費。因此,在全面推進新型城鎮化過程中,必須使城市發展與人口增長相適應,提高戶籍人口城鎮化率和城鎮化質量,促進城鄉基本公共服務均等化,這就需要建立進城落戶人口與建設用地供應更加緊密的掛鉤機制,實現土地城鎮化與人口城鎮化相協調。

  周建春指出,建立人地掛鉤機制,既是確保對新型城鎮化的用地保障,也是對土地城鎮化的制約,可以起到“一石兩鳥”作用。

  按照部署,2018年我國將基本建立人地掛鉤機制,2020年全面建立科學的人地掛鉤機制政策體系,區域和城鄉用地結構布局更加優化,為如期實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶提供用地保障。

》》措施:

  各地城鎮建設用地標準將不同

  實施意見主要措施包括五個方面,一是實行差別化的用地標準,二是實施規劃統籌管控;三是改進用地計劃安排;四是優化土地供應結構;五是提高農村土地利用效率。

  其中,實行差別化的用地標準明確,綜合考慮城鎮容納空間等因素,現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮,對于進城落戶人口,按人均100平方米標準安排新增城鎮建設用地;現狀人均水平在100-150平方米之間的城鎮,按照人均80平方米標準安排;現狀人均水平超過150平方米的城鎮,按照人均50平方米標準安排。超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。

  周建春指出,2015-2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝,其中包含了進城落戶1億人口的各類用地需求,初步估算為1200萬畝。如果按以往規劃編制方法,農村流動人口只按城鎮人均建設用地標準的60%安排用地,1億農村流動人口用地約為720萬畝。因此,從現行規劃看,土地供應方面可以滿足進城落戶人口發展用地需求。

  》》宗旨:

  “人地掛鉤”

  禁以“三權退出”為條件

  在提高農村土地利用效率方面,國土資源部明確,結合農村宅基地制度改革試點的要求,允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地,鼓勵農村土地經營權規范有序流轉。規范推進城鄉建設用地增減掛鉤,通過整理復墾,增加耕地面積。

  在保障進城落戶農民權益方面,實施意見提出,現階段不得以退出農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件。要充分尊重農民意愿,維護其土地承包權、宅基地使用權和集體收益分配權,保障其合法權益。

  《實施意見》的主要措施包括五方面的內容:

  一是實行差別化的用地標準。綜合考慮城鎮容納空間等因素,現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮,對于進城落戶人口,按人均100平方米標準安排新增城鎮建設用地;現狀人均水平在100-150平方米之間的城鎮,按照人均80平方米標準安排;現狀人均水平超過150平方米的城鎮,按照人均50平方米標準安排。超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。

  二是實施規劃統籌管控。在土地利用總體規劃、城鄉規劃編制和修訂時,充分考慮區域經濟社會發展水平、土地利用現狀、節約集約用地要求和人口規模等因素,特別是進城落戶人口數量和流向,合理安排城鎮新增建設用地規模。原有規模確實無法滿足進城落戶人口用地需求的,可依法適當調整規劃。

  三是改進用地計劃安排。依據相關規劃,更多考慮年度進城落戶人口數量,合理安排年度用地計劃,保障進城落戶人口用地需求。國家充分考慮各?。▍^、市)上一年度進城落戶人口規模,合理分解計劃指標;?。▍^、市)根據所轄各市縣上一年度進城落戶人口規模,專項安排計劃指標;縣(市、區)在組織城鎮建設時,優先安排吸納進城落戶人口鎮的用地。

  四是優化土地供應結構??h(市、區)要按照方便進城落戶人口生產生活的要求,統籌考慮各類各業建設用地供應,優先保障住房特別是落戶人口的保障房,以及教育、醫療、養老、就業等民生和城鎮基礎設施建設用地,合理安排必要的產業用地。

  五是提高農村土地利用效率。結合農村宅基地制度改革試點的要求,允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地,鼓勵農村土地經營權規范有序流轉。規范推進城鄉建設用地增減掛鉤,通過整理復墾,增加耕地面積。

  此外,《實施意見》實施中還需要說明幾個問題。一是關于進城落戶人口人均用地標準的問題?!秶倚滦统擎偦巹潱?014-2020年)》提出,人均城市建設用地嚴格控制在100平方米以內。據此,《實施意見》提出現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的,進城落戶人口按人均100平方米安排新增城鎮建設用地;現狀人均水平超過100平方米的,適當降低標準。同時,綜合考慮東中西部不同地區經濟社會發展和自然條件的差異,以及非農業轉移落戶人口和取得居住證的常住非戶籍人口用地需求,允許各省份根據實際對標準進行適當調整,幅度控制在10%以內,既給予各地一定的靈活性,又防止地方調整幅度過大、擠占生態用地和耕地。

  二是如何確保進城落戶人口建設用地需求。為更好地促進農業轉移人口市民化,《意見》提出,在土地利用總體規劃編制中要更加突出進城落戶人口因素,合理確定城鎮建設用地規模;在制定三年滾動用地計劃和分解下達年度用地計劃時,充分考慮新型城鎮化和進城落戶人口的用地需求,由各?。▍^、市)根據進城落戶人口專項安排進城落戶人口用地指標,確保合理用地需求。圍繞落實區域發展總體戰略和新型城鎮化等,綜合國務院剛批準實施的《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)調整方案》,特別考慮“三個1億人”等因素,提出了2015-2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝,其中包含了進城落戶1億人口的各類用地需求,初步估算為1200萬畝。如果按以往規劃編制方法,農村流動人口只按城鎮人均建設用地標準的60%安排用地,1億農村流動人口用地約為720萬畝。因此,從現行規劃看,土地供應方面可以滿足進城落戶人口發展用地需求。

三是關于嚴格保護耕地和節約集約用地的問題。我國人多地少,土地資源特別是耕地資源十分寶貴,必須倍加珍惜。耕地是我國最為寶貴的資源,是國家糧食安全的基石,我們要像保護大熊貓一樣來保護耕地。國家“十三五”規劃確定的18.65億畝耕地紅線,必須守住,不能突破,而且要實行數量、質量、生態三位一體保護。因此,實施人地掛鉤過程中,對已劃定的城市周邊永久基本農田不能隨意占用,要采取跳出去串聯式、衛星城式發展,把好山好水好田融入城市、融入市民生活;要堅持最嚴格的節約用地制度,建設用地要“管住總量、嚴控增量、盤活存量”,要劃定城市開發邊界,促進城市緊湊、集約、高效、綠色發展。

  四是關于保障進城落戶農民權益的問題。在我國,農民問題主要是土地問題。如何切實保護進城落戶農民的權益,是《實施意見》的重點內容。按照中央要求,要切實維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權,不得以退出“三權”作為農民進城落戶的條件。為解決進城落戶農業人口后顧之憂,《實施意見》提出,現階段不得以退出農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件;充分尊重農民意愿,切實維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權,保障其合法權益。

  2016年最新農村宅基地新政策解讀

  一、完善土地征收制度,縮小土地征收范圍,探索制定征收目錄,嚴格界定公共利益用地范圍,完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

  政策解讀:國家為了公共利益的需要,可以對土地實行征收或者征用并給予補償??墒乾F實中,某些地方政府以公共利益為名征用農民集體土地,卻將土地用于房地產開發、企業項目建設等。而在對農民補償方面,國家規定土地補償費和土地安置補助費加起來,不超過土地前三年平均產值的30倍。如果按照農業種糧的用途進行補償,按一畝平均毛收入1000元來算,每畝30倍才3萬元,可被征收后建成樓房,一平米就要賣5000元!

  二、建立農村集體經營性建設用地入市制度,賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能,明確入市范圍途徑。

  政策解讀:近些年,一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”,可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農村,這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似于村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度,并與國有土地“同權同價”,農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式,實現集體經營性建設用地的保值和增值!

  三、改革完善農村宅基地制度,探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地,改革宅基地審批制度。

  政策解讀:試點宅基地改革,基本原則是一戶一宅,未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置,國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅!超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少,二、三產業比較發達的地區,原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配,而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對于那些在城鎮落戶的農民,他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下,有償退出,由村集體出資購買。河南省已經出臺政策,要求各地市建立農村宅基地退出資金庫,對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民,給予一次性經濟補助。

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