成都市場發展年報:市場趨穩,庫存下降

2015年成都房地產市場總結



1商品住宅:利好政策刺激不明顯,市場整體趨穩,蹣跚前行

(1)     價格:主城區價格同比上漲,近郊同比下降

圖:2012-2015年主城區和近郊商品住宅成交價格及同比增長率

受成交結構影響,主城區商品住宅成交價格同比上漲,近郊同比下降。今年以來,在中央及地方政策的多重推動下,樓市信心不斷增強,位于主城區的改善型項目去化較好,成交結構的變化致使主城區商品住宅成交價格同比上漲6.5%,達10640元/平方米。近郊由于剛需項目居多,且眾多項目在樓市低迷期推出各種優惠折扣等營銷措施,致使近郊商品住宅成交價格同比下降3.0%,至5901元/平方米。

 

(2) 需求: 主城區成交面積同比下降,近郊同比小幅上漲

圖:2009-2015年主城區和近郊商品住宅成交面積及同比增長率

政策刺激不明顯,主城區成交面積同比下降,近郊同比趨穩。2015年雖然各種救市政策層出不窮,但對成都市場的刺激效果并不是很顯著。其中,主城區共計成交891.2萬平方米,為近四年來最低水平。近郊共計成交1229.8萬平方米,同比小幅上漲1.5%,由于近郊多為剛需項目,且近郊庫存量大,為盡快去庫存,近郊眾多項目在今年推出各種營銷策略,或直接降價,或通過提高折扣率、給出更多優惠套餐等間接降價方式吸引購房者入市,最終,近郊商品住宅成交面積同比去年趨穩,僅小幅上漲1.5%。

圖:2014-2015主城區和近郊各月商品住宅成交面積走勢

主城區各月成交面積較為趨穩,近郊4月成交面積最大。2015年,主城區除2月成交41.2萬平方米外,其他各月成交面積較為均衡,在74萬平方米-88萬平方米之間,6月成交面積最大,為87.7萬平方米。近郊1月成交量沖高,至144.6萬平方米,隨后兩個月成交量回落至68萬平米左右的水平,4月成交量再次沖高,并且創全年最大成交量159.2萬平方米,從5月到8月,成交量持續下滑,9月小幅反彈,11月和12月成交量又大幅上漲至127.0萬平方米和130.4萬平方米。

圖:2014-2015各區商品住宅成交面積及同比增長率

從各區域商品住宅成交面積來看,高新區表現最好,成交面積為283.3萬平方米,居各區域首位;雙流成交面積居各區第二位,為254.5萬平方米;龍泉驛成交面積為225.1萬平方米;新都區成交面積為216.9萬平方米;武侯區成交面積最小,僅成交64.7萬平方米。與去年對比來看,多數區域成交面積同比下降,僅金牛區、高新區、雙流和天府新區同比上漲。

 

(3)供應:主城區供應面積同比上漲,近郊供應面積同比下降

圖:2009-2015年主城區和近郊商品住宅供應面積及同比增長率

開發商對主城區信心較強,供應面積同比上漲,近郊面臨去庫存壓力,供應面積同比下降。2015年,受一系列利好政策的影響,改善型需求釋放明顯,加上主城區庫存壓力相對較小,開發商對主城區市場信心依舊,供應面積同比上漲10.4%,達1290.9萬平方米。近郊由于庫存量較大,去庫存是近郊的重要議題,供應面積減小,共計1027.5萬平方米,同比下降24.8%。

 

(4)庫存與出清周期:去庫存有一定效果,庫存面積逐漸減少,出清周期逐步縮短

圖:成都主城區商品住宅庫存面積與出清周期

圖:成都近郊商品住宅庫存面積與出清周期

去庫存效果顯現,主城區和近郊出清周期均縮短。截止2015年12月底,主城區商品住宅庫存面積為839.1萬平方米,出清周期為10.6個月,去化壓力較??;近郊庫存面積為1301.7萬平方米,出清周期為13.2萬平方米。

 

(5)2015年銷售排行榜

表:2015成都商品住宅備案面積排行榜

表:2015成都商品住宅備案套數排行榜

表:2015成都商品住宅備案金額排行榜

從成交面積來看,世茂城、成都中絲園和南湖國際中心位居前三,其中世茂城共計成交21.6萬平方米。從成交套數來看,世茂城、成都中絲園和華潤二十四城位列前三,其中,世茂城和成都中絲園成交套數均在2000套以上。從成交金額來看,麓湖生態城高居榜首,成交金額高達21.5億元;中海九號公館和華潤二十四城并列第二位,均成交16.9億元。

 

2商業:主城區商業市場表現穩定,近郊市場下滑

(1)需求:主城區商業成交面積趨穩,近郊同比下降

圖:2009-2015年主城區和近郊商業成交面積及同比增長率

2015年成都主城區商業成交面積趨穩,近郊成交面積同比下降。2015年成都主城區商業成交面積為59.9萬平方米,同比微漲0.2%;近郊成交面積為63.7萬平方米,同比下降13.4%。主城區成交面積同比趨穩,近郊商業成交面積連續三年下降。

圖:2015年成都各區域商業成交面積及同比增長率

從成都各區商業成交情況來看,2015年,金牛區成交面積同比漲幅最大,為141.3%;其次是天府新區,同比漲幅為87.2%;武侯區同比上漲15.5%;龍泉驛和青羊區的漲幅分別為13.6%和7.0%;其余區域成交面積同比均下降。從絕對值來看,高新區成交面積最大,為17.0萬平方米;其次是新都區,共計成交14.0萬平方米;天府新區和錦江區成交面積最小,分別為6.5萬平方米和3.6萬平方米。

 

(2)供應:主城區供應面積同比上漲,近郊同比下降三成

圖:2009-2015年主城區和近郊商業供應面積及同比增長率

2015年成都主城區商業供應同比上漲,近郊同比下降三成。2015年,成都主城區商業入市面積共計170.1萬平方米,同比上漲15.4%;近郊新批上市面積共計118.7萬平方米,同比下降30.1%。

 

3辦公:主城區和近郊成交面積均下降,近郊供應面積同比上漲

(1)需求:主城區和近郊辦公成交面積均有不同程度的下降

圖:2010-2015年主城區和近郊辦公成交面積及同比增長率

受整體市場低迷影響,辦公成交量連續三年下降。2015年成都主城區辦公成交面積為89.2萬平方米,同比下降39.0%;近郊成交面積為41.2萬平方米,同比小幅下降4.0%。

圖:2015年成都各區域辦公成交面積及同比增

從成都各區辦公成交情況來看,2015年,郫縣入市了多個辦公項目,并且數個辦公項目銷售情況較好,如合能橙中心、中鐵塔米亞、花樣年龍年國際中心和蜀都萬達等辦公項目銷售面積均超一萬平米,致使郫縣成為唯一一個成交面積同比上漲的區域,漲幅高達102.6%,成交面積為7.9萬平方米;其他區域成交面積均同比下降。從絕對值來看,高新區成交面積依舊占主導地位,共計成交45.8萬平方米,遠遠高于其他區域。

 

(2)供應:主城區供應面積同比下降,近郊供應面積同比上漲

圖:2009-2015年主城區和近郊辦公供應面積及同比增長率

2015年成都主城區辦公供應面積連續三年下降,近郊供應面積同比上漲。2015年,成都主城區辦公入市面積共計178.5萬平方米,同比下降8.0%;近郊新批上市面積共計61.9萬平方米,同比上漲11.7%。

 

4土地:成交同比上漲,住宅用地供應減少,出讓金同比上漲

(1) 供應:住宅用地供應面積同比小幅下降,商辦用地增長近四成

圖:成都市年度住宅用地和商辦用地供應面積及同比增長率

2015年土地整體供應下降,但商辦用地大幅增長。2015年成都土地市場在分化中前行,其中住宅用地供應面積共計2811.6萬平方米,同比下降17.6%;商辦用地供應面積共計986.7萬平方米,同比上漲38.3%。

 

(2) 需求:成交量和成交價格同比均上漲

圖:成都市年度住宅用地、商辦用地成交面積及同比增長率

 

2015年住宅、商辦用地成交面積小幅回升。2015年成都土地交易市場偏冷,開發商拿地更趨謹慎,多宗地塊遭遇流拍,但相對去年有所回升。其中,住宅用地共計成交2100.3萬平方米,同比增長10.2%;商辦用地共計成交681.4萬平方米,同比小幅上漲4.6%。

圖:成都市年度住宅用地、商辦用地成交價格及溢價率

2015年成都市住宅用地成交樓面價為2022.6元/平方米,溢價率為20.8%;商辦用地成交價格為1504.0元/平方米,同比上漲22.8%,溢價率為18.0%。

 

(3) 出讓金:成都2015年土地出讓金同比小幅回升,共計540.4億元

圖:成都市年度住宅和商辦用地出讓金及同比增長率

成交量和成交價格均上漲導致出讓金同比上漲。2015年,成都住宅用地、商辦用地成交量和溢價率均有所上漲,導致出讓金也同比增長,全年土地出讓金共計540.4億元,同比上漲10.6%。其中住宅用地出讓金為437.3億元,同比增長6.5%, 商辦用地出讓金為103.1億元,同比增長31.8%。

表:成都2015年土地成交總價排行榜

2015總價地王前十金額合計145.17億元,占成都全年土地出讓金的26.9%。前十土地出讓金額在10-21億元之間,其中恒大地產以20.76億元競得成華川棉廠地塊,規劃建筑面積36.81萬平米,為2015年成都總價地王??們r第二、第三的地王被中鐵和首創競得。

2016房地產市場展望

1宏觀環境:經濟下行壓力下,政策聚焦去庫存、促消費、保投資

宏觀經濟方面,2016年,在積極的財政政策和穩健的貨幣政策作用下,經濟結構繼續優化、動力轉換有序推進,經濟增速逐步筑底企穩。貨幣信貸方面,央行將繼續保持穩健的貨幣政策,維持市場資金合理充裕,并通過市場化手段引導中長期實際利率下行,降低企業融資成本,促進房地產需求持續釋放。房地產政策方面,短期堅持分類指導,鼓勵住房需求特別是農民工等新市民需求,長期仍有賴房地產長效機制逐步健全。



2市場趨勢:整體銷售趨穩,供應小幅下降,成交價格趨穩

供應方面,成都作為全國重點城市,依舊受到開發商的青睞,尤其是主城區依舊是價值高地,從今年主城區的供需情況來看,開發商依舊看好主城區市場,預計2016年主城區供應量或將繼續小幅上漲。近郊庫存量依舊較大,去庫存依舊是近郊的主題,預計2016年近郊供應量或將繼續下滑。成交方面,主城區依舊是改善性購房者的首選之地,繼續寬松利好的政策將持續釋放改善型需求,預計2016年主城區成交量趨穩。近郊由于項目價格更加適中,并且不少項目給出諸多優惠折扣,加上軌道交通的陸續開通,縮短了通行時間,諸多利好吸引更多剛需購房者入市,預計2016年,近郊成交面積或將穩中略漲。成交價格方面,由于主城區土地出讓價格居高不下,并且高品質的改善型項目盤踞于主城區,預計2016年,成交價格或將略微上漲。近郊由于去庫存壓力,成交價格或將趨穩。

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