明年樓市會怎么樣?

今年以來,中央陸續出臺了一系列房地產優惠政策,促進房地產市場銷售,政策效果持續顯現。那么,2016年還有哪些底牌可以“助樓市”?

中國高層從對房地產市場的緘默到正式表態,到目前開始頻頻發聲,終于要對庫存進行一場“殲滅戰”。

中央經濟工作會議指出,明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。

那到底哪里的房子不好賣?數據顯示,大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區。

據易居房地產研究院監測,截至今年11月底,一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

綠地集團董事長張玉良認為,中國房地產行業已進入“全面拐點”時代,過去高速成長的時期已經過去,行業正步入“制造業時代”。

房地產行業正呈現出新的特點:首先,市場的容量依然巨大,中國正在推進新一輪城鎮化,中國人口基數較大;其次,新的市場需求將呈現明顯區域分化趨勢,有些城市將繼續增長,有些城市難以避免面臨下降;第三,競爭日益激烈,中小企業與大企業的產業集中度、地區集中度均將分化。

北京金隅集團董事長、總經理姜德義也表示,房地產行業高收益、高回報的時代已經結束,當前房地產開發收益逐漸趨于合理,產品標準越來越高、服務要求越來越多,優勝劣汰、適者生存的競爭態勢更加明顯。行業集中度進一步上升,洗牌潮正在加速到來。

克而瑞房地產信息集團執行總裁丁祖昱判斷,首付下調能最大程度激活剛性需求,對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用,首套房首付比例降至10%或將是2016年樓市去庫存的“大招”;房貸利息抵扣個稅政策則能夠切實提高購房者的購買力,特別是對改善型需求的刺激或更為明顯,一旦實施,將在一、二線城市引爆樓市。

值得注意的是,受政策刺激較為明顯的,是一、二線城市,并非庫存壓力較大的中小城市。

中央經濟工作會議話音剛落,安徽蕪湖市日前就出臺了刺激房地產市場發展的措施,包括市民購買新房契稅補助50%,購房者可節省萬元以上成本。

而廣西北海市,則于2015年12月20日起開始受理購房財政補貼,對2015年11月17日至2016年12月31日期間,在北海市市區范圍內購買新建商品住房(不含垂直分戶商品住房)并已繳納契稅的購房人,按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼,每套住房限申領一次。

在浙江杭州富陽區,12月8日推出了包含推進保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務等六項條款的樓市刺激政策。其中,對在富陽區購買新建商品住房的購房者,在取得房屋所有權證后,給予購房款1%的補助。此外,還對6種不同類型的人才規定了相應的安居購房補貼優惠政策,最高一次性補貼80萬元。

而地處中原的河南在11月10日就出臺了《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》,鼓勵農民進城買房,并提出,各商業銀行要積極開展農村居民個人住房貸款業務,擴大業務范圍,支持農民進城購房,對農民購房的,政府應給予適當的契稅補貼、房款補貼以及降低交易手續費等。

數據顯示,2014年來,累計已經有超過50個城市發布了不同力度的購房補貼政策,其中主要為三四線城市。

為了去庫存,穩定房地產市場,從而緩解經濟下行的壓力,2016年更多的救市大招或將出現。

1、房貸利息抵扣個稅

 “房貸利息抵個稅”是指在征個人所得稅時,將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除,對扣除后的收入,再征個人所得稅。也就是說,把你的收入先拿去扣除房貸利息,剩下的再交個稅。

該項政策能夠切實提高購房者的購買力,特別是對改善型需求的刺激或更為明顯,短期內,一旦實施,將在一、二線城市引爆樓市,對于庫存去化會有明顯的促進作用。

2、政府收購商品房用作保障房

在今年的政府工作報告中,李克強總理已經明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”。

按照中央部署,國家開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度,這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。

但這條政策對政府財政實力要求較高,此外庫存壓力較大城市一般對保障房的需求也相對較小,因此該政策效果可能一般。

3、農民工全面納入城市購房優惠體系

據外媒報道,中國計劃推出房地產去庫存措施,包括鼓勵中小城市對在城鎮首次購買住房的農民給予財政補貼和稅收減免,還研究將農民工和個體工商戶逐步納入住房公積金制度。

各級城市均應對農民工購房在政策上做到一視同仁,包括:1)加快戶籍制度改革進度,解決農民工進城的保障門檻和心理歸屬問題;2)將農民工納入公積金繳納體系;3)個別城市對農民工購房給予稅費優惠。以上政策一旦實施,對增加有效需求,推動樓市中長期穩定有較大作用。

4、房地產稅

幾乎已經確定了的是,作為未來的新增稅種,房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成。房地產稅將由各地地方稅務局征管,全部稅收收入將劃歸地方。

關于房地產稅(注意不是房產稅),有過不少爭議,之前曾讓不少人“聞風喪膽”,但隨著媒體報道的增多,力度反逐漸減弱。

財經作家劉曉博觀點認為,房地產稅的開征,只會加劇經濟發達地區和欠發達地區財政收入的差距;房地產稅的開征,會加劇“沒有使用價值的房屋”價格暴跌;有些人幻想通過房地產稅大幅降低房價,是沒有任何根據的。

曾經被譽為“上帝之鞭”,如今看起來越發像是“撓癢癢”。

5、公積金管理條例修訂

公積金管理條例修訂既放寬了公積金的提取條件,也提出公積金可像養老金一樣進入資本市場,可避免余額不足的問題。

這一重大改動,打通了住房公積金與資本市場之間的通道,使得住房公積金管理中心可以從資本市場通過發行債券等方式獲得資金,然后再投向住房按揭貸款市場,從而避免了住房公積金余額不足的問題。

不過,這一政策與推動房地產去庫存尤其是集中在三四線城市的房地產庫存之間,之間還隔著繁復的制度設計和細節上需要完善。

短期明顯,不過也只是修修補補,長期待觀察,萬一虧了怎么辦?

6、戶籍制度改革

在未來幾年,房地產業的增長動力將回歸到城鎮化的大背景中。戶改帶來的人口流動,將成為繼續支撐房地產業發展的兩大動力之一。

根據中信建投測算,中國主流城市的購房年齡段主要集中于25-44歲,從2015年開始,這部分人群占總人口的比重開始下降。在2025年以前,25-44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右。

不過,這項推動房地產業發展的一項經典政策,隨著人口總規模的下降,效用已大不如前。

7、各城市執行土地供應的“有供有限”政策

庫存過高的三四線城市應從土地源頭上進行控制,建議庫存消化周期超過2年的城市一律暫停土地供應,消化周期下調至18個月以下的可以恢復供地,每季度由國土部統一發布“暫停城市”和“恢復城市”名單,嚴格把控商品房供應源頭。

8、大城市與小城市區分對待

一二線城市和廣大三四線城市的樓市堪稱“冰火兩重天”,如何因地制宜成為關鍵。

去年政府的刺激政策主要回暖了一線城市和部分二線核心城市,而廣大三四線城市則改觀不大。實力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市,而三四線城市的土地市場則無人問津。

9、繼續降準降息

2015年,央媽慷慨解囊,6次降息為廣大的購房者們帶來了一陣溫暖,也讓多少的購房者沖著這一利好,立刻著手買房,但是多次的降息也僅僅只是為一線城市的庫存帶來了一些緩解,三四線城市的庫存依舊嚴重。而廣州這一年來,去庫存的嚴重也在緩慢化解。

面對即將到來的2016年,專家預測,預計2016年仍有1-2次降息,降息幅度在0.5個點左右,降準也有機會,大約在1個點左右。

10、首套房首付款比例降至10%

付下調能最大程度激活剛性需求,對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用。中國為儲蓄型國家,發生次貸危機的可能性很小,而首套房發生信用危機的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招!

不過,首套房首付降至10%,并非對所有的購房者來說都是好事,因為較低的首付同時也意味著更大的借貸壓力。

相關信息

色综合久久精品不卡