2015成都樓市風向標 穩定價格才能跑贏市場

    “我們未曾想象過,2014年的樓市如此低迷,2014年的工作如此艱辛……”近日,在成都某房企業舉辦的公司年度總結會上,營銷副總對過去一年作出了如上總結。對于剛剛走過的2014年,成都樓市可謂風云跌宕:盡管有降價風波、落戶新政、取消限購、房貸新政、貸款降息等接踵而至,卻并未激發樓市狂瀾。2015年,樓市將迎來“華麗轉身”?還是繼續萎靡不振,無疑成為新常態下的熱點話題。

    2014年成交和供應雙雙下滑

    “沒有三月的小陽春;沒有金九銀十的氣勢如虹;沒有了開盤時的排隊長龍……”提及2014年的樓市,成都城市置業營銷負責人俞雷心情凝重。在俞雷看來,2014年是樓市大考之年。這一年中,成都房地產出現了強者更強,弱者更弱的分界點。這一年,中小房地產企業老總們沒有了往日的喜笑顏開;這一年,李嘉誠三次變賣資產;潘石屹說中國的住宅已經很危險;王石說李嘉誠賣房子是個信號。

     四川中原地產提供的數據顯示,2014年,成都市一手商品住宅供應面積1788.78萬平方米,環比下降27.35%;成交2140.54萬平方米,環比下降17.44%;供需比為0.84。而成都主城區供應量和成交量也同樣雙雙下滑。2014年,成都市主城區商品住宅供應面積734.3萬平方米,環比下降29.8%;成交面積933.7 萬平方米,環比下降15.5%。由此看出,2014年成都市主城區供需下滑,供應量跌至2007年以來最低點。

    市場預測2015年樓市波動不大

    2014年12月5日,中央政治局會議上明確表示,我國進入了經濟發展新常態?!?015年的樓市同樣進入新常態?!闭劶?015年的樓市走向,成都某房企營銷負責人余鵬預測,2015年,成都樓市將進入一個相對平穩階段,其主要特征是投資意愿與投資規模向常態回歸;去庫存仍是開發商當務之急。在余鵬看來,未來一兩年內,我國房地產市場不會有實質改變,開發商只有在價格和營銷手段上下功夫,才是贏得市場的最大砝碼。

     消化庫存房企繼續過“寒冬”

    “大家都在談房地產可能在今年三季度后有轉折,日子會好一點,但是我看到的是可能不那么樂觀?!?月27日,花樣年董事長潘軍在第六屆房地產年會上對今年的市場形勢做出了如此判斷。潘軍認為,隨著中國的經濟進入轉型期,房地產行業迎來了冬天。按理論計算,2020年以后,在中國房地產市場中,還能繼續留下來真正做房地產的企業會不會占到1萬家,中國地產百強有可能在五年內占行業比重可能到60%。根據相關數據顯示,2009年,國內房地產開發企業有8萬家左右,到去年已減少至5萬家左右。按照潘軍的說法,未來5年中,房地產開發企業將淘汰約八成。在他看來,傳統開發模式已不再適應未來的經濟形勢,快周轉模式也將要告別市場,精細化、專業化的代建加基金模式會成為地產行業未來的主推模式。

     據四川中原地產相關人士介紹,2014年,成都主城區商品住宅全年成交均價為10113元/㎡,較2013年上漲6.5%。中原地產分析認為,導致價格逆市上漲的原因有二;首先,2013年土地市場火爆,高價地頻頻出現?!懊娣蹆r”決定了“面包價”;其次是放開限購之后,豪宅項目備案量明顯上漲,從而推動了成都主城區房價整體攀升。

    華西都市報記者注意到,較之2013年,成都主城區房價雖然略有上浮,但開發商盈利并未增漲?!拔覀冺椖繕敲娴貎r就8000多元,房價才11000多元,基本上是不盈利甚至虧本在賣?!背悄夏稠椖繝I銷負責人在接受采訪時表示,2014年,主城區大量新推項目為維持現金流而選擇低價走量,甚至虧本甩賣,導致各開發商雖然完成了2014年目標任務,資金壓力依然存在。

    土地“升溫”依然難現“地王”

    “2015年,成都房價將維持平穩的狀態,但銷量會上升?!背啥寄撤科鬆I銷負責人余鵬分析認為,2014,成都主城區房價環比上漲,主要源于新項目大多是2013年拿下的高價地。由于2014年樓市疲軟,因此,在這一時段內出讓的土地價都相對溫和,全年幾乎未出現一宗單價地王,這就為2015年總體房價定了基調。因此,房企要想消化庫存,就必須穩定價格跑贏市場。

    2015年,成都土地市場又將出現怎樣走勢?中原地產認為,對于土地市場而言,2015年年初或將延續2014年高流拍率的市場現象,諸如恒大、首創、綠地、建發等品牌開發商都會集中在主城區拿地。同時,隨著利好政策的持續釋放,土地市場將在下半年出現明顯改觀,而天府新區仍是政府重點打造的區域。而對全年來說,政府在財政收入和城市建設進程要求的壓力下,成都土地供應量或持續上漲,而成交量也將止跌回升,流拍現象有所好轉,但很難出現“地王”。

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