限利令傳遞控房價決心 樓市調控更需注重長效

    陜西省有關部門日前下發通知,以“加強商品房價格成本利潤測算”,要求對各區域住房銷售價格區間“確定合理利潤率并控制在10%左右”。如此明確的限利,在近年來房地產調控中并不多見。

  問題在于,房價中成本及利潤如何構成?限利令如何執行到位?限利能否有助實現調控長遠目標?業內人士認為,限利之舉傳遞出地方政府堅定樓市調控的信號,但在實施行政手段的同時,應更加注重利用市場及法制等長效手段。

  限利令挑動房地產業敏感神經

  陜西省住房和城鄉建設廳日前會同省物價局聯合下發通知,要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間,引導各地房地產市場平穩健康發展。

  通知指出,按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目,根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本,確定合理利潤率并控制在10%左右,同時在廣泛征求開發建設單位和群眾意見的基礎上,通過當地新聞媒體向社會公布各區域住房銷售價格區間,引導商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。

  限利令再次觸動了市場對于房地產成本及利潤問題的敏感神經。業內人士認為,前幾年、甚至在2004年招拍掛實施之前拿到的地塊,地價較低甚至十分廉價,房企僅靠囤地便能實現利潤翻番;加上在相對寬松貨幣環境下,拿地、開發等環節均可利用資金杠桿,開發住宅獲利豐厚。不過,隨著近年來地價不斷走高和調控持續進行,土地及資金成本在房價構成中的比重越來越高,一些項目利潤空間已明顯壓縮。

  記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示,該樓盤每平方米開發總成本為31084元,其中:樓板價、土地使用費、土地契稅等土地費用為12182元,占39.25%;前期費用、工程建安費用、配套建設費、財務費、銷售費、管理費等開發及財務成本累計15464元,占49.21%;營業稅、附加費、印花稅、土地增值稅等累計3585元,占11.53%。該項目每平方米售價為3.6萬元左右。這樣的成本及利潤情況,在目前在售樓盤中有一定代表性。

  新城控股副總裁譚為民說,目前房地產項目利潤情況千差萬別,暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言,市場正呈現出越來越理性的狀態?!澳眠^高價地的房企,很多都出現過經營困難的情況。目前,順應形勢、隨行就市已成為很多開發商的共識?!?!--page-->

  如何執行是關鍵

  利潤率控制在10%左右如此明確界定房企利潤的指導區間,在近年來各地房地產調控措施中并不多見,一時引發多方關注。

  目前,房地產調控形勢依然不穩定,不少城市房價仍現上漲。國家統計局近期發布的數據顯示,9月份,70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有24個,持平的城市有15個,上漲的城市有31個。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,在目前形勢下,限利令的提出,可以看出一些地方政府對樓市調控的堅定態度,這將有助于控房價。

  但業內人士對如此限利如何執行也抱有疑慮。陳晟認為,房價構成因素復雜,成本和利潤測算不夠透明,對“毛利潤”“凈利潤”的測算差別很大,而且市場也是變動不居,如何限制利潤難度很大。

  應更注重市場和法制手段

  限購、限價、限利……行政手段的充分干預,是這一輪調控組合拳中的鮮明特征。事實證明,這些手段對遏制房價過快上漲起到了明顯甚至立竿見影的作用,并為后續調控贏得了時間。

  不過,對長期運用行政手段調控樓市可能造成的影響應作周全考量。譬如,長期限購會使一些合理的改善性需求逐漸積壓,為未來的供求形勢和房價走勢增加了變數;再如,假使果真能有效限利,會不會又進一步增加其他方面的監管成本?一些購房者呼吁,在出臺新措施的同時,相關部門必須完善相應的監管,防止摁下葫蘆浮起瓢。

  國務院總理溫家寶日前強調,房地產調控初見成效,但依然不穩定,必須堅持調控政策不動搖。今天的調控,包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸,都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手段,從長期講還需要逐步完善,更加注重市場和法制手段。

  陳晟認為:“運用市場手段,意味著要更多利用供求關系決定價格;法制手段,要求房地產市場管理有法可依?!笨偠灾?,欲穩定市場預期,必先穩定調控預期。

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