土地出讓金十年增20倍 開發商毛利最高超50%

  我國房地產行業毛利潤率在2007年后達到30%,超出工業整體水平約10個百分點?!眹鴦赵喊l展研究中心近日在京發布一套研究報告,直面房地產開發利潤和房產稅等熱點話題。
  該中心副主任韓俊在發布會上指出,國務院發展研究中心職責是直接為中央決策提供咨詢服務,研究成果直接對經濟社會的重大政策產生影響。
  部分開發商毛利率超50%
  國務院發展研究中心最新發布的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》專門論述了房地產行業利潤率偏高的問題。據統計,2003年前后,我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右,與大多數工業行業相差無幾。但隨著房價的不斷上漲,房地產利潤率明顯上升,2007年之后年均達到30%左右,超出工業整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%,遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。
  研究報告在分析造成我國房地產開發行業利潤偏高的原因時指出,目前我國還沒有一個完整的房地產行業管理體系,對開發商的市場投機以及通過“囤地”、“囤房”等變相獲取高額利潤的行為無法進行有效約束。報告還建議,要完善商品房預售制度,不允許未取得預售的項目進行展銷活動,“適當的時候,預售制度可以考慮逐步淡出,增加現房銷售比例”。
  房地產稅收存在重復課稅
  今年以來,針對房產稅的爭論有日漸升溫的態勢,支持者認為房產稅可以抑制炒房、促進公平,反對者則認為房產稅涉嫌重復征稅,加重購房者負擔。
  國務院發展研究中心研究報告同時兼顧了兩方面的呼聲,認為我國房地產稅收政策應該從降低總體稅負和逐步完善保有環節稅收結構兩方面入手。
  現階段,我國針對房地產行業開征的稅收有10余種,2010年,各類房地產稅收合計占地方各級政府稅收收入的比重超過40%。研究報告中指出,我國房地產稅收種類較多,存在比較明顯的重復或交叉課稅現象。研究建議清理并取消一部分不合理收費,降低房地產行業的總體稅負。
  國務院發展研究中心課題組雖然主張降低房地產行業總體稅負,但同時建議調整稅收結構,將目前對房產征稅環節“重交易、輕保有”向“交易和保有兼顧”轉變。研究建議,逐步擴大房地產稅收試點范圍,逐步構建由所得稅、營業稅和房產稅構成的簡明而且各個環節稅負更加平衡的稅收體系。
  土地出讓金十年增長20倍
  國務院發展研究中心發布的另一本研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》披露了這樣一組統計數據,2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元,2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元,十年間全國土地出讓金增長了20倍。
  國務院發展研究中心在報告中指出,目前土地出讓金的支出存在城鄉分配不平衡的問題,近三年來近七成土地出讓金用于城市建設,用于農業和農村的部分還不到10%,建議今后土地政策要從土地城市化向人口城市化的戰略轉變,提高政府賣地收益在民生和農村方面的支出比例,解決城鄉二元格局問題。

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