房地產市場開始溫和反轉

 

CFP供圖

房地產市場開始溫和反轉

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  降息之后開發商“抄底”搶地 房貸利率七折又再重提 業內人士指

  降息讓房地產市場從連續三個月的量變向質變轉化。一向滯后于銷售市場的土地市場正在出現微妙的變化。比如北京經營性用地市場在沉寂了多日之后,終于迎來了兩宗其他多功能用地的順利成交,而福州近日出售的一宗地溢價高達97.76%。一些嗅覺靈敏的房企,已開始在土地市場上尋找機會。

  而昨日傳出華興銀行七折房貸“重出江湖”,業內人士認為,這標志著房地產市場將開始“反轉”。不過由于七折房貸尚未鋪開,目前對樓市的影響還很有限。

  其實早在6月6日,上海成功出讓8幅地塊中5幅溢價成交已經引起廣泛關注。在6月7日央行降息之后,房地產市場更是悄然轉向。而嗅覺靈敏的房企早已開始在土地市場上尋找機會,6月土地市場初現成交火熱的苗頭(見表)。

  吸引房企買地的除了政策,還有地價??藸柸鹧芯恐行?012年1~5月全國重點城市土地成交溢價率數據顯示,土地成交溢價率在0~5%的地塊占比達到87%,是近年來的新高,與2008年下半年的市場冷清局面相當。而50%以上的溢價率占比則壓縮至3%左右,這一占比甚至低于2008年下半年。

  近期金融街、萬科、佳兆業等房企分別在天津、南京、上海等城市購地,除個別地塊成交價格與前期持平外,多數地塊成交價格較前期下降約一成。萬科近期購地頻繁,4~5月新增土地儲備達49公頃,隨后上周于南京再度購置8公頃土地,然而今年前期萬科購置土地僅不足15公頃。

  在克爾瑞研究中心評論員孫田看來,目前尚屬于地價的低谷。數據顯示,1~5月全國30重點城市經營性土地成交樓板價基本保持在1650元/平方米左右,遠低于去年1~5月份2030元/平方米的平均樓板價。即使6月出現土地成交熱,對房企而言,目前的拿地成本仍低于去年同期。

  土地市場或將繼續升溫

  克爾瑞研究中心評論員孫田表示,“這兩周的短線成交熱,主要得益于5月房地產市場成交的走高,以及6月來央行降息、房貸利率折扣放松等政策層面上的趨緩,在多種利好因素影響下,使得房企拿地的信心開始復蘇?!?BR>
  而6月來政策層面的松動,也給了地方政府推出優質地塊創造機會,孫田預計,未來兩個月土地供應規模上有可能較5月有所上升,其次,優質地塊有可能集中入市。

  在此情況下,未來土地市場的成交熱有可能得以持續,而對于有實力房企而言,未來兩個月的土地市場尤其值得關注。

  中原集團研究中心研究主任葛嶺也向記者表示,“預計在銷售回款加速信貸環境日益寬松的情勢下,將有更多的企業擇機入市購地?!?BR>
  房貸利率再現七折對市場影響有限

  樓市下半年成交量將上升

  對于華興銀行出現的七折利率優惠,會給樓市造成怎樣的影響?據了解,華興銀行的具體操作還沒有出來。但是據一些貸款部門的工作人員表示,要拿到七折并不容易。除了要看房子的區位、面積,還要看貸款人的金融積分狀況。而華興銀行作為一家新興的銀行,其覆蓋面并不大,所以對市場影響很有限。

  其他銀行會否跟風實行七折利率,從而撬動整個剛需市場?就目前來說,各股份制銀行表示在觀望中,基本沒有出現銀行低于85折的首套房貸款折扣優惠。

  北京中原市場研究部總監張大偉向記者分析,雖然存款降息,但是很多銀行為了攬儲,按照上限提高了存款利率,存貸款的息差減少,銀行利潤減少。所以目前市場上暫時還未出現低于85折的折扣優惠。

  不過,七折利率的重現,對樓市走勢的預期仍有影響。廣州維森置業有限公司董事長張維倫接受記者采訪時表示,首先,真正的七折利率從來沒有取消過,這次只是銀行重新提出來,并且開始有銀行開始實踐。它標志著房地產市場將開始反轉。但是,相比2008年,這一次的反轉會以比較溫和的態勢來實現。第一個階段是今年下半年,成交量會上升,但是房價不會大幅反彈,而是處在一個盤整狀態。第二個階段則是隨著政策面的明朗,明年開始漲價。

  對于開發商而言,七折利率意味著要調整開發策略。張維綸表示,開發商下半年的主要精力應該放在拿地上,而明年的重點則是開發。

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