各地二手住宅成交量創調控后新高

中原集團研究中心監測數據顯示,2012年5月,北上廣深津成六大城市二手房成交量環比上月回升,并創下2011年調控以來新高。與此同時,二手住宅價格指數亦繼續小幅攀升。在上海等地,記者了解到,由于市場回暖、政策微調等多重因素影響,二手房業主心態開始變化,甚至出現跳價、惜售的現象;而買家心態顯得更為急迫,出手購房的意愿明顯增強。業內人士認為,在目前房地產市場所處政策環境相對穩定的背景下,未來數月內市場將會維持平穩,而受到二手房業主信心回升的影響,成交價格則仍會保持小幅上漲。

  政策微調 支撐成交穩中有升

  隨著地方對樓市政策的微調,以及貨幣政策的放松,市場預期發生了較大變化,樓市成交持續上漲,二手房市場回暖趨勢明顯。根據中原集團研究部的觀察,各地方在不觸碰“限購”紅線的基礎上,對于首套房的微調手段趨于多樣化。如重慶、武漢、廈門、南昌、蕪湖等多個城市上調公積金貸款額度;武漢、廣州、沈陽等地調低公積金貸款首付比例;重慶允許補繳賬戶余額增加貸款額度,并延長貸款期限至最高30年。

  多地政策微調以及信貸方面的支持,直接導致各地購房者的心理預期出現明顯變化。據中原集團研究中心統計,5月二手房成交穩中有升,北上廣深以及天津、成都六城市二手住宅成交面積合計401萬平方米,環比增長23%。其中,成都由于7月1日二手房交易將全面啟動參考評估價系統,環比增幅最高,達7成;廣州和北京環比增長近3成;上海、深圳和天津環比增長1—2成。

  中原集團研究中心高級經理瞿安新告訴記者,從今年以來月成交水平走勢看,近3個月六城市二手住宅成交面積穩中有升,而且5月六城市二手住宅成交面積創2011年初新一輪調控以來的月度新高,僅次于2011年1月的峰值,較2011年月均成交水平高出27.2%。在整體經濟下行壓力漸增的情況下,預計中央不會出臺新的調控政策,目前的成交量水平有望繼續維持。

  房東心態轉變 價格小幅上漲

  由于一、二手房市場成交雙雙回暖,以及各地陸續出臺微調政策鼓勵剛性需求,二手房業主心態已經有所變化,議價空間進一步縮小,調低報價的比例亦有所下降,二手房成交均價隨之小幅上漲。

  中原領先指數顯示,5月六城市二手住宅價格指數較4月均有不同程度的上漲。其中,廣州以1.75%的環比漲幅高居首位;深圳、北京、上海、成都環比漲幅在0.5%—1.0%之間;天津環比漲幅最小,不足0.1%。

  在上海,據記者從多家中介公司了解的情況來看,房東方面出現了議價空間縮小、心理價位有所上漲的現象。記者從中原南方商城分行了解到,目前該板塊次新房均價在25000—28000元/平米,相比上個季度已有3%的增長,4月賣家的議價空間還有3%—4%左右,而現在議價空間幾乎為零。例如,有一套“鴻發家園”130平米的房源,房東最初掛牌價310萬,為了盡快成交,可讓步至305萬,但現在房東堅持310萬的價格,最后以309萬成交。

  上海中原新湖明珠城分行經理查麗齡表示,該板塊次新房均價在35000元/平方米左右,房東的議價空間從4月的10%,縮減到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平方米的房源,原先掛牌價470萬,房東心理價格在440萬,但目前房東心理價位已經提升至450萬以上。

  21世紀不動產上海區域市場研究部也反應,6月以來多個板塊甚至再度出現房東跳價的現象,有的房東在多組購房者上門看房后,心理價位陡然提升,甚至出現惜售現象。

  買家急迫 出手意愿強烈

  在購房者方面,記者了解到,目前買家心態明顯變得急迫,不少人擔心政策有所松動后房價再度進入上升通道,因此急于出手購房。記者從上海中原南方商城分行了解到,降息消息傳來,買家看房愈加活躍,相比5月,門店帶看量約有50%的增加。浦東金橋證大二店的經理張容平也表示,隨著樓市政策的逐漸明朗,6月以來,客戶看房量至少增加了2成,盡管在成交量上還未有直接的體現,但客戶心理預期開始轉好,出手買房的意愿明顯強烈了許多。

  同樣的,上海中原虹橋分行經理沈龔也表示,自從降息消息傳出后,詢問房源的客戶有所增加,明顯感覺到客戶誠意度在上升。他認為,降息對市場回暖來說就像催化劑,“本來最近市場就開始有點回暖了,這次央行降息,對市場回暖是很大的利好,出手買房的客戶逐漸增多?!?BR>
  對于后市,中原地產瞿安新表示,盡管整體經濟下行壓力漸增,但是中央對房地產調控政策的態度仍很謹慎。從近期京滬兩地相繼收緊“限購”執行尺度來看,房地產“限購”紅線短期內仍難以觸碰。與此同時,地方政府對于房地產調控微調放松沖動進一步增強,后市或將有更多城市出臺針對自住需求的微調政策。在此背景下,樓市成交仍將保持活躍,成交結構則仍以自住性需求為主。

  另據中原監測數據顯示,近幾周一線城市二手房市場新房源、客源的數量均有不同程度的增加,表明業主放盤和購房者入市意愿均有所增強,預計6月二手房市場仍將保持活躍。價格方面,五城市中原報價指數漲多跌少;而且上海、廣州和深圳三地中原經理指數亦持續攀升,均已突破50%的臨界值,顯示出經理人對后市成交價格上漲的信心有所增加。預計,6月二手房價格將維持小幅升勢。

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