土地市場退火 房價再臨降溫

  幾經“努力”,在12月20日,北京當年的土地出讓金收入才勉強達到了1006.6億元人民幣。而在上一年的11月19日,北京土地出讓金收入就已經突破1000億元“大關”,北京土地出讓金當年全年收入創紀錄地達到了1642億元。

  受到持續而嚴厲樓市調控影響的“土地財政”,并非只有北京一地。包括上海、廣州、深圳、杭州等地在內土地出讓金收入均呈現大幅下滑。往日在土地競買現場,交易師提醒競買者“理性報價”的“橋段”,瞬間就已成為歷史。

  土地溢價的故事行將落幕之際,依靠賣地換取巨額財政收入的簡單模式已經不可持續與復制。當各種新興產業開始替代簡單賣地成為北京、上海等地的新增長路徑之時,房價的合理回歸,總算具備了充足的“經濟學理由”。

  土地冷遇

  “集團已經表達這個意思了,對于拿地,要謹慎謹慎再謹慎?!?2月21日,萬科北京公司的一位高管向《中國經營報(微博)》記者表示。在此之前,萬科集團的高管曾在內部會議上半開玩笑地提醒他的屬下,現在拿地,不如去資本市場上收購那些“已經出現”或者即將出現“資不抵債”的公司更加劃算。受命于這樣的“總體口徑”,在三季度連續拿下四塊土地,攢足了明年的“口糧”之后,北京萬科(微博)再未向土地市場出手,即便是在自己手頭現金充裕的情況下。

  在2011年的北京,萬科可能還不能算得上是對土地市場最謹慎的開發商。包括首創置業在內的一干北京老牌房地產開發企業,在2011年中,甚至在土地市場上,從未出手,更不要提什么“有所斬獲”。

  “買家”們的熱情消退,帶來的是北京土地出讓收入的急速下滑。北京市土地儲備中心是北京市各類土地出讓的法定唯一機構。記者從該部門獲得的截至2011年12月20日土地出讓情況顯示,年內土地出讓金已經達到了1006.6億元人民幣,其中住宅類用地的土地出讓金為460億元人民幣。

  “這樣的下滑是在我們預計的范圍內的,這也是北京市政府調整全市經濟結構,降低全市經濟對房地產依賴的調整所帶來的結果,不會對經濟全局造成太大的影響?!北本┦袊辆忠晃还賳T向記者表示。而在2010年全年,北京土地出讓金總額高達1642億元人民幣。

  一年之間,北京土地出讓金的下滑幅度就已經接近50%,其中尤以住宅類用地的成交總金額為甚。北京中原房地產的統計顯示,截至11月底,北京住宅類土地出讓達到了53塊,總建設用地面積為425.12萬平方米,而規劃建筑面積為835.97萬平方米,環比2010年的1449.56萬平方米,下調幅度達到了約38%。

  更替預期

  “不必過分擔心土地財政收入的下降會危及地方政府的財務能力,這更多的像個開發商講的故事?!敝袊鞘?/FONT>經濟研究會副會長劉維新告訴記者。他提醒記者,從各種政府統計數據上看,傳統印象中對土地財政和房地產依賴度較高的北京、上海等城市,總體經濟增速都保持在8%左右,在全國排名中還較為靠前。

  記者了解到,事實上,在開始從嚴執行中央政府對房地產調控的各項限制性政策之前,北京市就已經充分意識到其可能對經濟增長所產生的影響,并進行了充分預估,所得出的結論是,“雖然有影響,但程度并沒有想象中的那么大”。

  這一判斷在隨后對北京各民主黨派、工商聯召開的“北京經濟運行態勢分析會”上得以證實。在這次會議上,北京市委副書記、市長郭金龍向與會代表表示,上半年,房地產開發投資完成1239.5億元、增長3.7%,房地產開發占總投資的比重為52.4%,同比下降6個百分點。自住性購房比重接近90%,提高13個百分點,新建普通住房成交均價比去年全年水平降低6.1%,有效抑制了投機投資需求,實現了“穩中有降”。

  郭金龍還表示,北京實施房地產市場調控政策,房地產業增加值下降5.5%,影響經濟增速0.7個百分點;實施汽車限購政策,汽車類零售額占社會消費品零售額比重由30%左右降至20%左右,影響經濟增速1個百分點;完成首鋼主流程全面停產,黑色金屬冶煉及壓延加工業增加值下降75.5%,影響經濟增速0.4個百分點。上半年北京地區生產總值比上年同期增長8%,初步擺脫對汽車消費和房地產投資的過度依賴。

  2010年底,北京市委書記劉淇批示,要求將北京南城建設成承載實體經濟的新區,補充北京市服務經濟比重過大,一般制造業、中小企業等實體經濟較弱的局面。而這一精神在2011年的落實,大興、亦莊等新興制造業的快速發展,實際上彌補了限房限車對經濟增速以及財政收入帶來的影響。

  降價理由

  在土地價格下降,經濟全局對于房地產依賴度減輕的前提下,房價“合理回調”終于具備了合理的“經濟學理由”。

  住建部政策研究中心主任秦虹告訴記者,雖然市場慘淡已經有了一段時間,但是真正的關鍵點還是從11月開始。因為,正是從這個月開始,北京、上海等一線城市的房地產價格首次出現同比下調。

  北京市統計局發布的統計數據顯示,11月北京新建商品住房價格同比下降1.3%。而在2011年初,按照國務院統一布置,北京市公布了全年房地產價格控制目標為“穩中有降”。

  “我們覺得2012年比2011年的形勢可能會更為糟糕?!比f科北京公司一位高管向記者表示,而且,盡管SOHO中國董事長潘石屹(微博)預計明年中期政府會出手救市,但他認為,在相當長的時間內,房地產調控政策不存在松動的可能。

  首創置業一位高管則向記者表示,他們已經著手梳理在建項目和在售項目的基本情況,以確定明年的價格策略?!叭绻髂晖恋厥袌龅膬r格進一步下降,實際上是為房地產價格的下調創造了空間。我個人認為,房地產開發企業為了在低點儲備合理的土地,也會增加現金回流,合理購買土地?!彼f。

  中原地產則發布報告稱,預期2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續下調,難以突破千億。

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