資金流向寫字樓和商鋪 投資人:下一輪機會在商業地產

 

  日前,中國人保斥資37.4億元股權收購首都時代廣場作為集團新的總部辦公大樓。

  經濟逐漸走出衰退,甲級寫字樓市場回暖的現象明顯。在商品住宅市場遭遇嚴厲調控的背景下,萬科等地產大鱷紛紛轉戰商業地產。投資客們已經嗅到這股味道:下一輪,該輪到商業地產走紅了。

  險資密集入侵商業地產

  人保收購首都時代廣場

  中國人保近日宣布的一則消息吸引人們再度關注商業地產投資:中國人保已經成功斥資37.4億元以股權收購的方式購置首都時代廣場作為集團新的總部辦公大樓。如果以37.4億元的掛牌價格計算,人保的購入價不到3.1萬元/平方米,而目前同一地段的商業地產每平方米至少要賣5萬元以上。業內人士稱,人??粗氐氖谴撕廊A地塊未來的升值空間。首都時代廣場占地面積1.31公頃,總建筑面積12.2萬平方米,包括5層商場、10層甲級辦公樓和400個停車位。

  保險公司自去年8月獲準投資樓市后,投資熱情日益高漲。商業地產成為各保險公司搶奪的焦點。去年12月,在北京中服地塊中的6塊地的競拍中,安邦財險、健康保險和標準投資集團組成的聯合體以25.2億元奪得Z5地塊。不久前,中國太保斥資2.16億元收購深圳福田燃機電力公司30%股權,意在取得其位于深圳中心區福田區估值為6.81億元的地塊。

  平安集團旗下平安信托總裁辦秘書石玉磊向媒體透露,截至去年12月初,各大保險公司到中國保監會報批的重大不動產投資項目已經超過110單,涉及近5000億元的保險資金。

  商鋪受個人投資者熱捧

  租金和售價將繼續上漲

  面積不超過80平方米的小商鋪備受個人投資者追捧。中原地產的一份報告顯示,截至去年11月,月度平均交易商鋪面積仍然集中在80至130平方米,單鋪總價在200萬元至350萬元之間的商鋪是去年投資客群最積極的領域。

  “商鋪投資的回報高于住宅出租,商鋪市場受樓市調控政策的影響也較小,因此受到了一些投資者的關注?!敝性禺a市場研究總監張大偉表示,和目前北京住宅租售比超過1比500相比,商業地產的出租回報率在1比300左右。較高的回報率使得最近考慮價值投資的購房者更多地考慮商業地產。

  張大偉預計,去年政府出臺一系列政策調控住宅市場,但商業地產受的沖擊力度較小,因此受到一些投資者的關注。相對寬松的環境將促使商業地產的租金和售價繼續上漲。從目前商業地產供應的區域分布和周邊市場情況來看,預計今年北京商業地產的租金和售價均將上漲。

  地產大鱷轉戰商業地產

  寫字樓成交單價漲過2萬

  去年抑制房地產投資和投機的一系列政策出臺后,商業地產領域沒有任何政策變化,很多資金都轉移到了商業地產。

  華遠地產總裁任志強表示:“以做商業地產為主業的SOHO中國的銷售為例,它去年的銷售目標是120億元,但前10個月就完成了這個任務,是政府的政策幫了潘石屹的大忙?!?/P>

  在商品住宅市場遭遇嚴厲調控之下,萬科、綠地和保利等房地產企業紛紛轉戰商業地產,涉及資本超過千億元。仲量聯行的一份報告顯示,去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值增長7%至12%。

  中原地產的統計顯示,去年受供應量回落的影響,寫字樓成交與2009年基本持平,但與住宅市場成交量回落30%至40%相比,寫字樓凸顯其投資優勢。寫字樓的成交價格去年出現了較大的上漲。2009年寫字樓成交均價為17298元/平方米,2010年為25558元/平方米。   晨報記者 邢飛 孫雨

  ■記者觀察

  商業地產售價應高于住宅三成

  商用物業和工業地產是宏觀經濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產市場上,相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。

  中國樓市的情況卻恰恰相反,過去幾年房價漲得過快主要指的是住宅市場,商業地產與同地區的住宅樓盤形成了商住價格倒掛的局面。2009年,與火爆的高檔住宅市場相比,寫字樓等商業地產的表現相形見絀?;ㄊ写蠼值哪掣叨斯r格達到3萬元/平方米,最高曾達到3.5萬元/平方米,而在附近幾乎沒有單價高于2萬元/平方米的寫字樓。

  商住價格倒掛的局面在2010年終于得到改善。2010年中心城區寫字樓均價繼續回升,原東城區、原西城區、原宣武區和朝陽區位列全市寫字樓成交價格的前四名,原西城區和原東城區的寫字樓價格已經突破3萬元大關。盡管同區域的住宅項目價格目前仍然超過商業地產項目,但商業地產與高端住宅市場價格倒掛已經有所緩解。

  城市版圖將不斷擴大,商業地產項目還會像雨后春筍般地不斷涌現。經濟轉型期會大力推動旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、教育和醫療等第三產業。與住宅項目相比,商業地產對經濟轉型和就業的拉動作用更大,加大發展商業地產的力度是大勢所趨。

  去年商業地產開始受到投資者追捧,各大房地產公司主力進軍商業地產,將商業地產視為避風港,這恰恰說明樓市調控政策開始起作用?!?/SPAN>

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