公租房指標首進拍地 成都第二個吃螃蟹

 2010年11月26日,注定將為成都土地拍賣歷史落下一個重要的注腳。在這一天,將有總面積234.0517畝的5宗土地走上拍賣席,其中1宗位于順江、2宗位于青龍場的地塊出讓公告中,明確規定必須配套建設總計8517平方米以上面積的公租房。

  繼北京之后,成都嘗試在受拍地塊內配套公租房建設指標,不但標志著成都的保障性住房建設從計劃主導開始轉向吸引市場資本參與,更是土地市場一次意義深遠的“皮試”。

  決心:成都力破保障房資金瓶頸

  11月16日,財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設部三部委聯合出臺《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》明確規定,從2010年起,各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下,可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金,統籌用于發展公共租賃住房,包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房,貸款貼息,向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發放租賃補貼。

  同時允許土地出讓凈收益、公積金增值收益中計提廉租房保障資金用于公租房,利用貸款貼息引導社會發展公租房。

  隨著樓市調控政策的深入,公租房在增加供給方面的作用日益凸顯,各地公租房建設計劃也大幅擴容。

  據統計,2011年,僅京、滬、渝、穗四城市計劃開工的公租房建設規模就超過2000萬平方米,同比增長逾兩倍,需要投入的開發資金近千億元。

  但從目前來看,大部分地方公租房建設都是靠政府投資,只有一部分項目通過國企或財政擔保下的公積金貸款來融資。隨著公租房建設計劃的擴容,現有資金來源難以滿足需要。

  其實在2009年11月16日住建部、財政部等7部委下發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》中,北京、天津、重慶等28個城市即被圈定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市,成都并未出現在這份名單之中。

  而作為西部重鎮的蓉城,在持續進行保障性住房的發展中,顯然不能避免出現建設資金“捉襟見肘”的困擾,尋求新途徑破冰也迫在眉睫。

  突圍:土地拍賣首先“皮試”

  其實在招拍掛土地中配建公租房的嘗試,在國內并非成都首創。今年5月7日,一度被業界視為潛在"地王"的北京順義區馬坡鎮新城9號地西側地塊,就曾因為包含5萬平方米銷售限價為5800元/平方米的"限價商品住房",在5家大牌開發商投標的情況下依然未達標底導致流標;11月3日,北京房山區長溝鎮改造一期A地塊南區地塊也因為嘗試了“限地價、競保障房面積”的交易方式而遭遇"零報價"流標。

  前車之鑒不遠,不過成都卻毅然踏上了這條試水之路——就在《通知》出臺當日,成都市城鄉房產管理局公布12月底前完成公共租賃住房276套配租搖號、采購型經濟適用住房966套對外銷售、廉租住房600余套配租的一攬子方案。

  這總共1882套保障性住房是為了進一步加大住房保障力度,切實加快解決低收入家庭住房困難而推出并接受申請的。

  在11月17日,成都市國土資源局又推出了前述5宗拍賣地塊,這些地塊都位于前段土地放量集中、大腕紛紛入駐、業界關注度極高的熱點區域,目前已有多家開發商報名競拍。

  這次拍賣的第一宗地位于順江組團鐵佛村,面積22.1906畝,樓面地起拍價為2000元/平方米,必須建公租房面積不小于1275平方米,其現場位置正位于新項目綠地·圣路易名邸一路之隔;第二宗地青龍街道辦將軍碑,面積為119.0270畝,是這次拍賣的5宗地塊中面積較大一宗,規定樓面地起拍價為1950元/平方米,規定建設公租房面積不小于4233平方米。

  現場位于川陜立交橋下,上東一號正南側,地塊呈長方形并有自然坡度,開發潛力甚優;第三宗土地同樣位于青龍街道辦,面積為29.7250畝,規定樓面地價1500元/平方米,必須修建公租房3009平方米。

  現場位于成綿高速立交橋下,北回歸線項目西側,正臨交通干道。記者從市國土局拍賣中心相關負責人處了解到,今后的拍賣還將繼續推出更多有配建公租房要求的熱點地塊。

  后勁:保障性住房可持續推進

  記者近日從成都市城鄉房產管理局了解到,成都市將在今年新建3000套公租房的基礎上,再投資6億元,在錦江區、青羊區修建4200套公共租賃住房,總占地27萬平方米。

  下一步,成都還將在工業發展區、開發區和外來務工人員較多的地區,集中建設公共租賃住房。今年9月,位于高新區的員工公寓正式動工,占地面積100萬平方米的土地上,將建起2萬余套公共租賃住房。而截至今年10月底,成都共計開工公共租賃住房建設約127萬平方米、25000套左右。

  與此同時,成都還將通過在適當區域的商品房中配建和分類式采購的方式儲備房源。從2010年到2012年,成都市計劃修建3.25萬套公共租賃住房,以解決15萬人的住房困難。

  此外,成都市還將同步建立起公共租賃住房網,到時候市民只要上網一查,就能找到自己滿意的房源。

  記者觀察

  意義深遠的“皮試”

  “公租房不太可能大幅度地抑制房價,卻有可能會打擊囤地熱情,但最關鍵的是成都的土地拍賣配建公租房‘皮試'是否會遭遇類似北京的流拍。

  ”紅星國際總監馮玨在接受記者采訪時對于11月26日的拍賣有一絲擔憂。其實綜觀近期地塊拍賣情況來看,成都的土地成交狀況很樂觀。在這樣的行情之下,開發商能否接受配套公租房的地塊,還得全看拍賣試水之后的效果。

  從推出的地塊指標來看,這次拍賣的土地配建公租房面積大致在2.7%至3%之間,這一比例其實并不算高。

  而配套了公租房之后,該宗地塊開發為“高端住宅”的可能性就微乎其微,一旦在未來大部分出讓地塊中開始推廣,或者直接采用大幅地塊整體開發為公租房,必然會有效平抑房價上行,出現“地王”的機會也會逐步減少,但這取決于國土部門持續推進類似地塊的力度和決心有多大。

  另一方面,重慶最近確定的公租房價格為10元/平方米,一套60平方米左右的公租房月租在600元左右。

  同為西部中心城市的成都能否在參考兩地物價和市民承受能力的基礎上,制定出適合本地的公租房價格,也需要業界持續關注。

  需要注意的是,國土部門在推出類似地塊時,應當制定相應的細則來兼顧開發商的利益,刺激其開發保障型房源的熱情,給中小開發商以生存和開發的機會。如果后期執行到位,或將達到切實解決中低收入群體住房問題的根本目的。

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