隨著各項調控政策的效果逐步顯現,各地房地產市場迅速轉入低谷。從5月的數據來看,北京、上海、深圳的商品房成交量環比跌幅都超過了50%,廣州環比4月跌幅也超過30%,一些標桿房企在售項目中也出現了降價促銷跡象；京、津、滬、深、穗等五大城市二手住宅成交量更是下滑至2007年以來的最低水平,價格亦出現明顯下跌。不過,與買賣市場量價齊跌相反,近期租賃市場卻逐漸活躍,五大城市租金出現普遍上漲。

    萬科等標桿房企開始打折促銷

    中國指數研究院的統計數據顯示,5月,主要城市庫存量普遍上漲,同時在監測的30個城市中有29個城市成交面積環比下跌,半數城市成交量下跌接近或超過50%；10個重點城市成交面積環比全部下跌,京、滬、深、杭、寧、渝六市環比下跌接近或超過50%,杭州下跌幅度最大,達76.50%。

    在一手樓方面,數據顯示,從5月1日—5月30日,北京成交的商品房套數僅為去年同期的三成,環比4月也下跌了59.1%；上海累計成交面積環比4月萎縮70%；廣州環比4月跌幅超過30%；深圳的成交套數同比和環比分別下降84%和59%。

    由于房子賣不動,近期各地開始不斷有新盤降價打折促銷以期回籠資金。繼恒大推出8.5折促銷后,近期保利、萬科、綠城等標桿房企部分樓盤出現了打折促銷的情況。不過中原集團研究中心劉淵認為,上述標桿房企所謂降價實為試探市場反映之舉,這些項目或為尾盤清貨銷售,或以低于前期預期價格開售,尚未出現大規模降價促銷。

    五大城市二手房成交下滑30%—80%深圳上海下滑幅度最大

    而二手樓量價齊跌的現象則更為明顯。根據中原監測數據,5月五大城市二手住宅成交量全線下挫,下滑幅度在30%—80%不等。其中深圳和上海兩地成交量的下滑幅度最大,分別達78%和75%；廣州下滑幅度最小,也達到了32%。

    成交量跌幅較大的上海和深圳,本月價格下跌的幅度也最大。中原領先指數系統數據顯示,5月五大城市除天津外,其余四城市二手住宅價格均出現下跌。其中深圳和上海價格下跌最明顯,環比跌幅分別為2.9%和2.5%；北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。天津二手住宅價格雖仍有小幅上漲,但漲幅相比4月也已經明顯回落。

    此外,根據中原領先指數系統的樣本樓盤統計,超過五成以上的樓盤價格出現下跌。這類樓盤主要分布于城市次中心區,亦是前期價格上漲相對較快的區域。特別是上海、廣州和深圳三城市,已有此類樓盤下跌幅度超過15%。如北京哥林春天下跌17.5%,仁恒河濱城下跌15.9%,大唐盛世花園下跌15.5%；廣州黃石花園下跌17.8%,赤崗苑下跌16.2%,世紀華都下跌15.2%；深圳新港鴻花園下跌19.3%,名駿豪庭下跌18.8%,東埔海景下跌15.6%,海濱花園下跌15.1%。

    業內人士分析,此輪樓市調整與2008年相比有一大不同。2008年是由一手房帶動二手房降價,本次調整表現出明顯的二手房帶動一手房價格下跌的格局。中原集團研究中心經理瞿安新認為,這主要是因為經歷2009年全國各地樓市一片暴熱之后,大多數發展商手里資金相對充裕,他們手中的新房當然不輕言降價；另一方面,正因為2008年一手房帶頭下跌,結果造成一系列連鎖負面反應開發商對此仍記憶猶新。而二手住宅的小業主不會考慮這么多,也沒有上述顧慮。他們只要能夠獲利,情愿盡快降價套現。

   購房者轉購為租廣州部分板塊租金上漲三成

    除此之外,本輪調控還出現了房價下跌租金上漲的現象。

    中原領先指數系統數據顯示,5月五大城市租金指數均出現環比上漲。其中,北京漲幅最大,達到1.79%,上海上漲0.25%,廣州漲1.01%,深圳上漲1.33%,天津環比上漲0.26%。租金回報率方面,五大城市中除天津以外,其他四城市均上漲不少,其中深圳上漲4.35%,租金回報率為2.74%；北京環比上漲3.48%,租金回報率為2.58%；上海上漲2.84%,租金回報率為2.25%；廣州環比上漲2.57%,租金回報率回升至3.27%。

    以廣州為例,近期廣州天河北、東圃、赤崗、東曉南等板塊租金上漲明顯,漲幅達到了三成左右。如天河北路上的天逸名都,此前面積約39平方米的單間,月租金為1600元,近期已飆升至2100元。東圃棠德花園租賃熱門成交的55平方米、64平方米兩房單位,此前租金最高也不過1300元/月,最近租金已經升至1700元/月,升幅逾30%。此外海珠區佳信花園、雅郡花園、麗影華庭、鴻運花園等小區的租金都不同程度上升了15%-20%。

    來自滿堂紅的數據也顯示,4、5月份以來確實出現了租金上漲的現象。仍以廣州為例,2009年廣州房租均價大約為每平方米28—29元,但到了4月,這一數據達到了32.9元,5月雖較4月有小幅下滑,但也超過了30元/平方米。

    滿堂紅沈銳培表示,近期租賃市場暢旺的一大原因是部分準購房者,在新政出臺后,觀望情緒令其擱置了購房計劃,轉投租賃市場。中原地產市場部人士還指出,像廣州這樣的城市,近期如火如荼的城中村改造使大量的原租戶和拆遷戶涌入租賃市場,也帶動了租金的上漲。如天河東圃板塊,近期冼村、林和西的城中村改造以及BRT的開通,使不少原住戶分流到東圃租房,需求增多使得業主紛紛提價。

    中原地產海珠區資深營業經理黃崢歡介紹,租金漲勢凌厲,甚至令部分原本還在猶豫出不出貨的業主轉售為租。

    ■最新動態

    住建部摸底國十條調控效果

    執行不力的地方政府要問責

    樓市調控緊鑼密鼓進行同時,近期住建部也在進行著一場全國性的房價調研活動,摸底國十條的調控效果。日前,住建部組織了“華東六省一市房地產工作座談會”,調研上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西等與會省市貫徹落實國務院10號文件情況。據了解,此后調研組一行還將繼續去其他地區調研“國十條”落實情況和地方政府穩定房價工作情況。

    在“華東六省一市房地產工作座談會”上安排了參會的省市代表就落實“國十條”政策情況進行匯報,重點介紹“國十條”出臺以后,本地區房價和房地產市場的變化情況。知情人士透露,住建部正在對各地落實“國十條”的情況進行檢查和評比,不僅看地方出臺了怎樣的地方性政策落實“國十條”,更要看地方政府有沒有動真格去整頓房地產市場。

    據悉,住建部要求,對于查處房地產市場違法違規行為不力的地方政府,按照層層問責的制度安排,省級住建部門對省轄市負責人進行問責。而省會城市、計劃單列市和直轄市政府部門負責人問責工作,由住建部進行。按照此前的工作安排,今年6月底前,各地要將整頓房地產市場秩序和穩定房地產市場工作的情況進行上報。