征收條例應明確土地使用權的補償

   ■ 觀察家

  從公平的角度來說,“房”和“地”是一體的,但征收的本質是“征地”?!胺俊笨偸窃谫H值,“地”卻相反,每年都在升值。因此,房屋征收如果撇開“地”而僅對“房”進行評估,那么這樣的評估結論是不完整的,補償結論也往往很難被接受

  日前,備受公眾期待的《國有土地上房屋征收和補償條例(征求意見稿)》公開征求意見,征求意見稿涉及土地使用權補償的條款主要有兩個,即第12條第2款規定:征收房屋的,應當依法收回國有土地使用權;第20條第1款規定:貨幣補償的金額,根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。

  由此來看,“征收條例”對于土地使用權的補償問題仍持“回避”態度,在解決這個棘手問題上沒有任何突破。

  其實,《土地管理法》早有規定:為公共利益需要使用土地、實施城市規劃進行舊城區改建……可以收回國有土地使用權,對土地使用權人應當給予適當補償。盡管有明確法律依據,但現行《城市房屋拆遷管理條例》沒有對土地使用權補償予以明確,只是在第24條給出了“模凌兩可”的規定:貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格來確定。這里的“區位”補償到底與土地使用權補償之間是什么關系,一直公說公有理,婆說婆有理?,F在,征收條例仍然沿襲舊規定,毫無改進,實乃一大遺憾。

  筆者以為,《土地管理法》關于土地使用權補償的規定缺乏操作性,導致土地使用權補償不能以“看得見的”方式落地?,F行拆遷條例中的“區位”補償雖不能在法律上等同于土地使用權補償,但似乎在理解上又不能說與土地使用權補償一點關系都沒有。在某種程度上,“區位”似乎包含了土地使用權的某些因子。比如根據《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》,“區位”補償價就由基準地價和基準房價構成。

  但從長遠來看,這種“不明不白”的補償模式無疑于一筆“糊涂賬”,應盡快明確將土地使用權補償列為單獨項目進行評估和補償。

  其一,從公平的角度來說,“房”和“地”是一體的,但征收的本質是“征地”,如果被征收人在“看得見的”補償款中,只獲得“房”的估價補償款,便連“房”帶“地”一同失去,這樣的評估補償,即使實質上公平,但由于正義沒有以看得見的方式實現,會使被征收人產生“相對剝奪感”。

  其二,從權利保護上看,即使“區位”補償可以理解為隱含了部分土地使用權的補償,但這種補償“不明不白”,而且沒有區分土地使用權的“來源”,實質上也抹殺了不同來源土地使用權對土地使用權人權益的影響。因此,可以說,土地使用權人在法律上的土地補償權,目前特別需要讓這項權利落地生根的支架,新修訂的征收條例理當擔此重任。

  其三,從生活經驗和情理上來說,誰都明白,“房”的價值是無法與“地”相提并論的,尤其在大中城市,“房”總是在貶值,“地”卻相反,每年都在升值。因此,在房屋征收評估中,如果撇開“地”而僅對“房”進行評估,那么這樣的評估結論是不完整的,難以反映房屋的完整市場價值,如此得出的補償結論也往往很難被接受。

  土地使用權是影響被征收房屋補償的核心因素,如果不對此價值加以凸現,并單獨列出評估補償,不僅不利于被征收人合法權益的保障,而且違背了征收法律關系的規范化和法治化趨勢,也無助于各地普遍存在的“拆遷之痛”、“拆遷之禍”的有效解決,導致制定征收條例的初衷落空。

相關信息

色综合久久精品不卡