資本金下調的消息一出，開發商表示此舉有利于刺激房地產企業擴大工地儲備，增加投資。銀行業內立即傳來與地產商截然不同的聲音：房地產業的資金杠桿率較高，而開發周期又較長，很容易給銀行帶來資產風險。滬上銀行相關部門普遍表示會高度重視放貸風險。

[開發商]刺激企業擴大土地儲備

"房地產投資萎靡顯然拉了GDP的后腿，這是令政府決定為開發商'松綁'的主要原因。"一位業內人士表示，"這意味著開發貸款將進一步放松，開發貸款及融資占開發資金比例將上升。"

2009年第一季度，信貸政策的放松已經增加了房地產開發資金來源中國內貸款的增幅。國家統計局數據顯示，2008年三季度至2009年一季度，國內貸款增幅分別為-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，國內貸款在房地產開發資金來源中的比重由2008年四季度的16.8%上升為25.3%。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，國務院下調房地產自有資金比例，將令房地產企業自有資金比重進一步下調，開發貸款比重進一步上升。這有利于刺激房地產企業擴大土地儲備，增加投資。

所謂房地產項目資本金，并非指房地產項目公司的注冊資本金，而是指房地產項目的全部投資資金。不過，銀行和行政主管部門一般很難以數字衡量房地產自有資金占比，通常按照項目進展來確定房地產企業投入資金的比例。

"例如，有的銀行規定工程出正負零就可以發放貸款，而有的銀行則規定工程完成三分之二，才會提供開發貸款。"一位房地產開發商說，下調項目自有資金比例的直接影響是可以令開發商減少預算，從而將有限的資金配備到更多的項目中，而且減小了取得開發貸款的難度。

盡管此次政策調整對普通商品房和其他商品房做出了區分，前者資本金比例下調了15%，后者只下調了5%。不過，這一政策調整，依然將對房地產投資資金比例產生直接影響。

各地目前對普通商品房的界定并不一致，如北京在去年規定新建普通商品房不得超過100平方米，四川省則規定普通商品房在140平方米以下。不過，普通商品房占各地房地產市場比例均是最大的。

2009年上半年，房地產市場成交量的井噴，令很多房地產開發商回籠資金，度過短期危機。不過，房地產投資的持續下滑，令人們很難對房地產市場未來走勢保持樂觀。

聶梅生認為，新的政策刺激信號如果能夠抑制房地產投資下滑趨勢，令投資開始出現增長，將成為房地產市場真正開始復蘇的信號。

[銀行]放貸意愿謹慎

雖然對地產商是重大利好，但銀行方面的謹慎態度卻在一定程度上影響著政策短期效果。中金公司認為，該政策的利好主要提高開發商杠桿，而銀行是否按照這一規定執行并非必然，在目前的經濟情況下，各大銀行仍將差異化對待不同的公司和項目，所以短期內并不會出現非常明顯的放貸增加。

一般說來，銀行信貸超過房地產開發總投資的50％。一些銀行人士進而擔心，此次房地產項目資本金門檻降低，是把開發商的風險轉嫁給銀行，一旦市場波動，銀行將承擔巨大的信貸風險。

"降低房地產開發項目資本金比例，銀行風險無疑大大提高。就像個人住房按揭，首付比例越低，違約風險越大。"一位不愿透露姓名的銀行界人士說。多家銀行表示，資本金比例降低并不意味著銀行就會放開閘門，房地產授信仍是銀行風險控制的高壓區。

另一家大型商業銀行負責人透露，地方銀行對當地房產行業的政策主要依據總行的大政策調控，而這些措施的總前提就是防范金融風險。一般來說，銀行會明確對大型基礎設施建設的融資支持力度，而對于房地產開發融資項目，并未被提上日程。

嚴控小開發商

銀行對資本金比例下調的態度不免令人想到從年年末到今年年初關于"二套房貸"松綁時的態度，截至記者發稿，沒有一家銀行就資本金下調高調承諾。倒是在接受記者采訪時，滬上銀行的相關人士不約而同地表示，會對小型房產開發商嚴審。

因為對于銀行來說，優質大型地產商帶來的風險其實不大，許多資質差、抗風險能力弱的小開發商才是風險的源頭。小開發商沒有跨地區大規模開發的實力，也不可能改變"畫地為牢、囤地賣樓"的粗放經營模式，在調整市道中有被兼并整合的可能。資本金比例下調對小型開發商是明顯的利好，卻可能阻礙了大型開發商的并購步伐。

而且對于中小型開發商來說，其開發規模較小，更依靠單個項目的利潤率，在市場持續回暖、利率較低的大環境下，指望其以"合理價格"推盤并加快開發速度并不現實。