《土地管理法》修改低調潛行一個多月，目前進入第二輪內部征求意見階段。

　　4月22日，一位接近國土資源部的人士向記者透露，《土地管理法》修訂過程中征求意見時可能會請農民代表參與，目前僅是對內部征求意見階段。

　　記者獲悉，《土地管理法》修訂草案第二次征求意見稿（以下簡稱“二改”）內容較第一次修改稿（以下簡稱“一改”）內容有部分調整。

　　廣泛征求農民意見

　　對比第一次修改稿，本次“二改”調整和增加內容較多。

　　上述接近國土資源部人士說，“一改”和“二改”都是在國土系統內部進行的。起草小組先后委托相關研究單位起草了專家建議稿，部分地方政府起草了地方建議稿。

　　從“二改”修改的條款中，可以看出地方政府參與意見的痕跡。例如，原來第九章土地交易內容中規定：“市、縣人民政府應當建立城鄉統一的土地市場”。而在“一改”中則規定“縣級以上政府應當建立城鄉統一的土地市場”。

　　“這說明地方政府希望將建立城鄉統一的土地市場權力限定在市級及以下層面政府?！鄙鲜鲇嘘P人士說，土地交易分為國有建設用地和集體建設用地，地方政府希望明確土地交易市場集中在基層政府，土地交易的權利也集中在地方政府。

　　據悉，國土資源部高度重視此次《土地管理法》修法工作。4月上旬，“二改”稿才最終定稿，之后向地方土地管理部門、國土部業務司局和有關事業單位征求意見。意見收集截止后，可能對該草案再次修改。

　　“據說可能選取一些農民代表，對修法提意見?！鄙鲜鲇嘘P人士說，雖然“二改”稿仍規定對城鎮規劃范圍內土地需要征地，但對征地制度有了個別改進。對于規定對城鎮規劃范圍內土地需要征收，一些專家擔心此項規定可能實際上擴大了征地范圍。對上述“修訂意見”的說法，國土資源部均沒有任何回應。

　　“二改”稿對征地工作有所規定：征地拆遷農民房屋的，應當同時向被拆遷人支付拆遷補償；影響被征收土地農民居住的，應當保障其居住條件。補償標準由市、縣人民政府制定并公布。

　　記者發現，“二改”稿還專門增加了作為征地農民社會保障制度的規定，要求對征地農民納入當地農民社會保障，征地補償標準要適時調整，建立失地農民保障基金等。

　　“這次修法確定了漸進式改革征地制度，對農民的補償標準和制度就應該獲得農民的認可，因此廣泛征求農民意見是這次修法的一個亮點?！鄙鲜鲇嘘P人士說。

　　宅基地在本村集體經濟組織內分配

　　“二改”稿關于宅基地的使用有些建議意見，宅基地使用權人有其他居住條件，經本集體經濟組織同意，可以將其房屋及宅基地一并抵押，抵押權設立時，應當以抵押權實現不影響抵押人居住為條件。因抵押而喪失宅基地，再申請宅基地的，不予批準。

　　同時，“二改”稿中對宅基地的規定用語有了明顯變化?！耙桓摹备逄岢觥罢刂荒芊峙浣o本集體組織成員”，在“二改”稿中表述為：“宅基地在本農村集體經濟組織內部分配”。

　　但“二改”稿仍規定了宅基地不屬于有償轉讓的土地范圍內，且規定土地利用規劃確定的城市、鄉鎮范圍內農村集體建設用地，非因企業破產、兼并等情形不得轉讓。

　　“一方面保證了城市用地的利益，另一方面又開了鄉鎮企業破產兼并土地流轉的口子，”上述人士說，“二改”明確劃分了集體建設用地中的政府和農民的利益界限。而且，將“一改”中的“城鎮”改為“城市和鄉鎮”，將鄉鎮建設列入規劃。

　　另外，為了減少地方政府以城鄉建設用地增減掛鉤工作來過多干預農民集體建設用地流轉，“二改”稿專門將增減掛鉤整理的土地列入地方用地計劃指標。

　　“二改”稿規定，地方政府進行增減掛鉤工作，增加耕地的，在下達用地指標時，應增加一定數量的建設用地指標。

　　一位房地產專家在安居客誠信聯盟會議上對記者說，這種改法等于承認農民宅基地用益權，按照分配的原則，一戶一宅，抵押等處置后不再發放。這符合原來既定的修法精神。

　　地權年限分項設立

　　對于此前爭論比較多的國有土地使用權70年到期續約問題，“二改”稿有更為詳盡的規定。

　　“一改”稿原規定租賃方式取得的土地使用權年限原則不超過15年，而“二改”稿子中則對此條有所修訂。

　　上述人士介紹說，《土地管理法》修訂中確定了土地使用權有償取得的原則。土地使用權取得人獲得土地使用權后，可以進行轉讓、租賃等行為。租賃者對所獲得土地使用權按其剩余年限定價，這體現了有償使用的原則。

　　“二改”稿對于土地使用權年限做了很大改動。原“一改”稿僅規定居住用地使用年限為70年，其他為50年。

　　而“二改”稿則按土地用途進行年限區分：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地年限50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　五合國際總顧問劉力向記者表示，房地產市場火爆的時候，很多商業項目走住宅路子，對市場和產品都造成了不好的影響。他認為，專門明確商業用地與住宅用地年限差別的規定有利于規范市場。

　　對于土地使用權年限續期問題，“二改”稿明確規定：國有土地使用權到期后經過批準續期的，應該重新簽訂出讓、租賃土地有償使用合同，支付建設用地使用權出讓金等相關費用。

　　住宅國有建設用地使用權期滿，按有關規定自動續期。

　　非住宅國有建設用地使用權人申請續期未批準或未申請續期的，無償收回建設用地使用權，地上建筑物及其附屬設施的處理，有約定的按約定處理，沒有約定或約定不明確的，地上建筑物及其附屬設施一并收回，按照評估價格給與補償。

　　這對商業用地等非居住用地使用權提出了更大的考驗。

　　同時，“二改”新增了對地方城市規劃有效期的規定，規定土地利用總體規劃有效期一般為15年，規劃期內每5年進行一次評估。

　　而對土地權利的爭議調處上，在“一改”的稿子中規定地方政府有“處理”的權利，而在“二改”中一律改稱為“調處”。

　　“二改”還對土地審批制度進行了改革，將農用地、未利用地專為建設用地審批和土地預審合并為土地用途轉用審批，實行征收土地審批與土地用途轉用審批分離，適當下放了土地審批權限。

　　“二改”中也對土地征用范圍進行了嚴格界定，規定修改后征地范圍之外的農地需要征用的，一律由國務院批準。而原來“一改”中規定省、自治區和直轄市政府均有此權利。

　　值得注意的是，“二改”中對土地督察規定進行了進一步細化，而且將耕地保護任務直接與地方政府官員“帽子”掛鉤。

　　“一改”稿規定，土地督察部門對違反用地規定的行為，向有關行政監察部門提出處分建議書。而“二改”中將其改為“向任免機關和行政監察機關”提出處分建議書，而且后者應當依法進行處理。