一份無電子化備案《估價報告》引發的糾紛案件

    

     有評估從業人員感嘆,評估法出臺后給人感覺更無可適從了,各類評估似乎都有了法律這把利劍保護。分享一宗估價委托合同糾紛案件,信息量比較大,其給評估行業啟示遠不止在于案件本身。本案件主要涉及:1.評估行業的監管問題;2.評估資質問題;3.抵押登記程序問題。

廣東省廣州市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2016)粵01民終12118號

上訴人(原審原告、原審反訴被告):高要市中天xx置業有限公司,住所地廣東省高要市。

法定代表人:梁澤強,總經理。

委托代理人:許迎春,廣東祺澤律師事務所律師。

被上訴人(原審被告、原審反訴原告):廣州X誠房地產評估咨詢有限公司,住所地廣東省廣州市越秀區。

法定代表人:王X春,總經理。

委托代理人:程有社,廣東元道律師事務所律師。

委托代理人:羅柳華,廣東元道律師事務所律師。

上訴人高要市中天XX置業有限公司(以下簡稱中天公司)因與被上訴人廣州X誠房地產評估咨詢有限公司(以下簡稱X誠公司)服務合同糾紛一案,不服廣東省廣州市越秀區人民法院(2015)穗越法民二初字第1752號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

中天公司上訴請求:1.判令解除中天公司與X誠公司之間的土地評估服務口頭合同;2.判令X誠公司立即返還中天公司已支付的合同款88000元;3.駁回X誠公司的反訴請求;4.判令X誠公司承擔本案一、二審全部訴訟費用。

事實和理由:1.X誠公司明知評估報告須要提交的是國土資源部門,而國土資源部門已經明確出臺法規,要求對評估報告必須實施電子備案。X誠公司的報告未能符合國土資源部門的要求,被退件是必然的,也是可以預見的。X誠公司導致中天公司不能實現合同目的,構成根本性違約,中天公司要求解除合同符合法律規定。原審判決故意將X誠公司的違法行為后果限定為受到行業協會進行處理,而不提該違法行為導致評估報告不能備案使用,是錯誤的。2.X誠公司不具備對涉案土地出具符合國土資源部門要求的評估報告的資質。原審判決引述《房地產估價機構管理辦法》來認定X誠公司具備相應資質,又以《國土資源部辦公廳關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》對X誠公司的行為不具備約束力來否認X誠公司的違約行為。實際上,土地評估和房地產評估是兩個不同的概念,其評估對象、法律依據、主管部門都不同。房地產評估是針對建筑物連同附著土地進行評估,其主管部門是住房和城鄉建設部,其執業人員被稱為注冊房地產評估師;而土地評估的對象是沒有附帶建筑物的宗地,其主管部門是國土資源部,其執業人員稱為土地估價師。X誠公司的法定代表人王X春同時具備國土資源部頒發的《土地估價師資格證》和住房和城鄉建設部頒發的《注冊房地產估價師資格證》就可以印證這一事實。因此,根據X誠公司提供的相關資質,可以證明X誠公司僅具備房地產評估資質,而確實不具備對土地進行評估的資質。對于X誠公司的資質問題,建議二審法院向國土資源主管部門進行調查核實,以便查明案件真相,作出公正裁決。3.口頭合同實際對價款的約定就是88000元,中天公司的員工并未獲得中天公司的授權簽署欠條或約定價款,該員工的行為嚴重損害中天公司的權益,未經中天公司認可,不應由中天公司承擔法律后果。X誠公司作為長期從事評估服務的機構,應當與客戶簽訂書面合同,并通過對公賬戶進行收付款項,其利用私人賬戶往來且無法舉證雙方合同的價款,應當承擔舉證不能的后果。綜上,X誠公司未能提供合格的評估報告,導致中天公司合同目的無法實現,X誠公司得知此情況后并未采取任何補救措施協助中天公司達成合同目的,依法可解除合同,并要求返還評估費。

X誠公司辯稱,1.原審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求二審法院予以維持并駁回中天公司的全部上訴請求。2.本案的合同目的是為了抵押價值評估,并未約定其他條件如必須國土局備案等,因此中天公司稱不符合合同目的與事實不符。3.國土資源部所出臺的相關規定并不能約束房地產評估機構,而X誠公司所具備的房地產估價資質,依法可以對土地價值及抵押進行評估;4.羅某是中天公司的員工并代表中天公司與X誠公司達成了口頭合同并進行了履行,且X誠公司向其交付了評估報告的原件,中天公司也確認收到了原件,中天公司從未對評估費的收費標準提出異議,只在本案訴訟中才對此提出質疑,中天公司認為其員工的行為損害了其利益應當另案起訴。

中天公司向原審法院起訴請求:1.判令解除中天公司、X誠公司之間的土地評估服務口頭合同;2.判令X誠公司立即返還中天公司已支付的合同款88000元;3.X誠公司承擔本案全部訴訟費用。

X誠公司向原審法院反訴請求:判令中天公司繼續支付剩余的款項88000元。

原審法院經審理查明,2015年7月,中天公司的工作人員羅某代表中天公司與X誠公司口頭達成協議,約定由中天公司委托X誠公司對中天公司所有的位于高要市南岸南興一路的一宗商住用地(高要國用2015第02202號)進行抵押價值評估;同時約定評估費用為176000元。

X誠公司接受中天公司的委托后,在2015年8月13日作出X誠房某[2015]第020002號《房地產抵押估價報告》,報告其中載明:估價目的:為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值;估價對象位于高要市南岸XXX路,為一宗商住用地,土地面積為XXXX平方米;價值時點:2015年7月28日,價值類型:抵押價值;估價結果:估價對象在價值時點的公開市場價值為44083000元,單價為XXXX元/平方米;抵押價值為44083000元,單價為XXXX元/平方米;等。該《房地產抵押估價報告》加蓋有X誠公司的公章,并由注冊房地產估價師王X春、彭某簽名。

2015年8月20日,中天公司向某公司支付了土地評估費88000元,X誠公司于同日向中天公司出具收款收據:今收到高要市中天恒基置業有限公司首期評估費88000元。次日,中天公司的工作人員羅某在編號為X誠房某(2015)020002號《簽收回執單》簽名,該回執單載明:今收到廣州X誠房地產評估咨詢有限公司房地產抵押估價報告叁份,為原件,編號:X誠房某(2015)020002號;收據:已開¥88000,已收¥88000;是否已經付款:未付余款¥88000元。

中天公司取得上述估價報告后的同日向肇慶市國土資源局高要分局申請辦理土地估價報告備案,該分局收件后于2015年8月22日向中天公司作出文號(2015)47號退(補)件通知,通知其中載明存在問題:根據《國土資源部辦公廳關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》(國土資廳發{2012}35號)中“自2012年7月1日起,土地估價中介機構完成的土地估價報告一律實行電子化備案”的要求,該評估報告并沒有提供電子備案號。承辦意見:建議退件。中天公司的備案申請被退回。

退件后,中天公司向某公司反映該情況,X誠公司則堅持認為其《房地產抵押估價報告》無問題,并不需要辦理電子備案。據此,中天公司稱為了盡快辦理到貸款,于是另行委托了肇慶市X信房地產土地評估咨詢有限公司對涉案地塊進行評估。2015年9月2日,該公司作出備案號:4420815AA0***,查詢碼:91C08***,右上角為二維碼的編號為嘉評土字第2015090009號的《土地估價報告》,評估的結果為單位面積地價XXXX元/平方米,樓面地價2267.5元/平方米,總地價44083000元,抵押價值44083000元。之后,中天公司自認其用該《土地估價報告》辦理了土地估價報告備案。

原審另查明,X誠公司是2003年6月25日成立的有限責任公司,經營范圍房地產價格評估等,資質等級:貳級,房地產估價機構資質證書有效期到2017年7月24日。

原審再查明,根據中估協發{2012}50號《關于做好土地估價報告備案工作的通知》中載明:“對未按要求進行報告備案的單位,中國土地估價協會將按《土地估價行業違規處罰記分辦法》的相關規定進行處理?!??!?/P>

原審法院認為,中天公司與X誠公司之間形成的事實服務合同關系合法有效,雙方均應依約履行。本案爭議的焦點為:1、X誠公司是否具備從事土地評估活動的資質;2、關于X誠公司交付的《房地產抵押估價報告》是否合格,是否具備履行基礎,評估服務口頭合同的目的未能達到,是否應解除,X誠公司已收取的評估費是否應返還;3、評估費用總共是多少錢,假如還有剩余評估費沒有交付,中天公司是否應向某公司交付。

關于X誠公司是否具備從事土地評估活動資質的問題。住房和城鄉建設部頒布的《房地產估價機構管理辦法》(2005年10月12日建設部令第142號發布,根據2013年10月16日住房城鄉建設部令第14號修正)第三條第二款規定,“本辦法所稱房地產估價活動,包括土地、建筑物……、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、……資產處置等需要進行的房地產評估?!钡诙鍡l規定,“從事房地產估價活動的機構,應當依法取得房地產估價機構資質,并在其資質等級許可范圍內從事估價業務?!?。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務?!北景钢?,X誠公司作為房地產估價機構,擁有二級資質等級,根據上述規定,X誠公司對作為抵押價值的土地進行評估具有資質。故中天公司認為X誠公司不具備土地評估資質的理由不成立,原審法院不予支持。

關于X誠公司交付的《房地產抵押估價報告》是否合格,是否具備履行基礎,評估服務合同的目的無法實現,是否應解除,X誠公司已收取的評估費是否應返還的問題。上述《房地產估價機構管理辦法》第三十二條規定,“房地產估價報告應當由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字?!北景钢?,X誠公司作出的《房地產抵押估價報告》并無違反上述規定,故應為合格和具備履行的基礎;同時,雙方的口頭合同僅僅約定X誠公司接受中天公司委托,對中天公司名下的相關地塊進行抵押價值評估,并無約定X誠公司作出的《房地產抵押估價報告》一定要能在相關部門辦理上抵押備案登記。另外,根據《房地產估價機構管理辦法》第二條規定,“在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質,從事房地產估價活動,對房地產估價機構實施監督管理,適用本辦法?!焙偷谌龡l第一款規定,“本辦法所稱房地產估價機構,是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構?!睆纳鲜鲆幎梢?,X誠公司是房地產估價機構,適用《房地產估價機構管理辦法》;而國土資廳發{2012}35號的通知是針對土地估價中介機構,且《房地產估價機構管理辦法》中并無規定房地產估價機構作出的《房地產抵押估價報告》需要實行電子化備案才能使用;而上述通知亦無規定《房地產抵押估價報告》沒有電子備案就不能辦理抵押備案登記使用。X誠公司已根據評估服務口頭合同履行了其應盡的義務,不存在違反相關法律、行政法規強制性規定的行為。故中天公司以X誠公司未能提供合格的評估報告,導致其合同目的無法實現,要求解除評估服務口頭合同,返還已付評估費的訴訟請求依據不足,原審法院不予支持。

關于本案的評估費用總共是多少錢,假如還有剩余評估費沒有交付,中天公司是否應向某公司交付的問題。從X誠公司提供的證據足以證實羅某是代表中天公司與X誠公司在履行涉案口頭合同,中天公司在支付了88000元評估費后,X誠公司將評估報告原件交付給羅某,羅某在X誠公司的簽收回執單上簽名確認尚欠X誠公司評估費88000元未付,加上此前已付的88000元,故評估費總共為176000元。在X誠公司已依約履行了交付《房地產抵押估價報告》的義務后,中天公司僅支付了一半的評估費88000元,余款88000元至今未付,已構成違約,應承擔相應的民事責任?,FX誠公司反訴要求中天公司支付剩余的評估費88000元合法合理,原審法院依法予以支持。雖然X誠公司作出的《房地產抵押估價報告》在辦理抵押備案登記時被有關部門以沒有電子備案為由退件而沒有被使用,但國土資廳發{2012}35號的通知并沒有規定評估報告沒有辦理電子備案就不能使用,對未實行電子備案的僅是由行業協會對土地評估中介機構根據相關辦法進行處理而已,故X誠公司作出的評估報告因沒有電子備案而被退件的責任并非由X誠公司造成。同時,中天公司在退件后未經X誠公司同意的情況下,為盡快實現貸款的目的,就另行委托其他估價機構作出《土地評估報告書》,而該《土地評估報告書》除多了電子備案登記外,評估的結果與X誠公司的評估結果并無差異。故在X誠公司已經履行了其約定義務,而評估報告被退件又非其原因造成的情況下,中天公司拒絕支付剩余的評估費88000元沒有合法的理由,原審法院不予支持。

綜上所述,原審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條,最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條之規定,判決如下:一、中天公司在該判決發生法律效力之日起10日內將評估費88000元支付給X誠公司;二、駁回中天公司的全部訴訟請求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案本訴受理費2000元,由中天公司負擔;本案反訴受理費1000元,由中天公司負擔。

二審中,當事人沒有提交新證據。經本院查明,原審法院查明的事實屬實,本院予以確認。

二審另查明,原審庭審中,中天公司表示出具評估報告是為了向銀行貸款,需要將土地進行抵押,銀行要求對土地進行估價、確定價值。二審期間,中天公司表示出具評估報告的目的是為了辦理土地抵押及向國土局辦理抵押備案;X誠公司表示出具評估報告是為了抵押貸款。

本院認為,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條的規定,第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理,對中天公司的上訴,本院評析如下:

中天公司上訴認為X誠公司不具備對涉案土地評估的資質,對此本院認為,《房地產估價機構管理辦法》對房地產評估活動的內容和資質進行了規定,X誠公司作為擁有二級資質等級的房地產估價機構,有對土地進行評估的資質,對此原審已經論述充分,本院不再贅述。

中天公司認為涉案《土地評估報告書》不符合法律規定和合同目的,對此本院認為,《房地產估價機構管理辦法》第三十二條規定:“房地產估價報告應當由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字?!鄙姘浮锻恋卦u估報告書》符合上述條款規定,中天公司亦無證據證明《土地評估報告書》的作出程序和鑒定資質有違法法律、法規其他規定的情形;根據雙方在原審及二審的陳述,本院確認雙方口頭合同的目的是中天公司為了辦理抵押貸款,對于涉案土地的抵押,中天公司需要到登記機關即肇慶市國土資源局高要分局辦理相應的不動產抵押登記手續,根據《中華人民共和國物權法》第十三條規定:“登記機構不得有下列行為:(一)要求對不動產進行評估;(二)以年檢等名義進行重復登記;(三)超出登記職責范圍的其他行為?!?STRONG style="BOX-SIZING: border-box !important; PADDING-BOTTOM: 0px; MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; MAX-WIDTH: 100%; WORD-WRAP: break-word !important; PADDING-TOP: 0px">因此對涉案土地進行評估并不是辦理抵押登記的必經程序,X誠公司出具的《土地評估報告書》雖然無法辦理備案,但并不影響辦理抵押登記手續及合同目的的實現。

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