重慶房地產黑老大陳明亮如此覆滅

繼今年年初的房價瘋漲之后,近期房價再度飆升,在上海這樣的“房價標桿”城市,甚至出現了排隊離婚買房的怪現象。不可否認,房地產是國家重要支柱產業。然而房地產中的貓膩,普通民眾又知道多少?本文從房地產商、重慶黑老大陳明亮的發跡入手,揭示房地產行業里一些不為人知的“奧秘”。

 
 

  近30多年來,中國城市大舉擴張,不外有兩種方法:一、改造老城區,二、增建新城區。很多城市擴建采取了繞開老城區、興建新城區的方法。曾牽頭創作《百城記》的中國學者黃章晉對此有過一段精妙的描述:“近年中國城市的市政發展,幾乎采用的都是‘大連2.0版’模式,先是政府搬遷到一個新區:新區的地理中心一定是巨大的行政中心,行政中心旁邊一定有兩幢矮小一點的建筑:人大和政協的辦公樓,辦公大樓前必有巨大的廣場,廣場上必有噴泉,廣場旁,一定有一條八車道或十車道的馬路,沿著這條大馬路,附近一定有體育館、博物館之類的巨大建筑?!?但不管是改造老城區,還是增建新城區,都離不開一個字:“拆?!备呐f,要拆老城區居民的房,建新,則要拆農民的房,占農民的地。

  其實,30多年來在中國的經濟發展模式中,“制造”和“拆遷”是中國30多年工業化和城市化過程中最關鍵的兩個詞,廉價制造和高利拆遷是中國式現代化進程中最重要的兩大活動。

  當然,在中國,雖然制啥造啥在某種程度上是由國際國內的市場來決定的,但拆哪建哪卻基本上都是由不同層級的地方政府來定的。政府主導的拆城建城運動,是“中國特色的市場經濟”的最大特點。

  地方政府和開發商在名義上雖然不是相同的角色,但在房地產的利益面前,表現往往是出奇的一致。對于這一點,陳明亮深有體會。

  作為擁有億萬身家,頭頂“重慶渝中區人大代表”、“重慶市古玩商會會長”等多個光環的“黑老大”,陳明亮的落馬純屬意外。2009年6月3日,重慶江北區一寶馬車主在小區內被人槍殺,警方投入大批警力進行偵辦。6月5日,警方獲悉有涉案的犯罪團伙隱藏在渝中區大世界酒店內,立即突然襲擊,將正在房間內聚眾賭博、吸毒的陳明亮及其黨羽當場抓獲,并從陳明亮及其隨從所在的客房和其使用的車內搜出毒品和大量現金、管制刀具。這名人大代表就此被刑事拘留了。

  隨著陳明亮的被捕,牽扯出的是一張更令人瞠目結舌的巨大利益網--重慶市司法局原局長文強、重慶市公安局原副局長彭長健、重慶市規劃局原局長蔣勇、重慶市公安局刑警總隊打黑支隊原支隊長李寒彬……有了這些人保駕護航,陳明亮“第二政府”的權力更大了,越發能在重慶的房產市場上呼風喚雨了。

  2007年9月,“世紀英皇”項目樓盤迎來了開盤日?!笆兰o英皇”位于重慶江北區的一塊黃金地段,交通便利,地理位置優良?!笆兰o英皇”項目更是一個復合的開發項目,除了可出售的寫字樓以及國際公寓外,在總共16萬畝的建筑面積上還興建了豪華的大酒店、高級的白金會所等商務休閑娛樂場所。值得一提的是,國際公寓的頂層設有直升機停車坪,為客戶打造了各項指標都非常優良的空中商務艙。開發商巨額的投入,以及超高檔的級別,使得“世紀英皇”的首次開盤價就飆升至9500元/平方米。

  “世紀英皇”項目的開發商正是重慶江州實業集團,陳明亮任董事長。他創辦的重慶江州實業是重慶“渝中區民營企業五十強”之一,經營項目涉及儀器儀表、房地產開發、建筑材料等領域。

  作為一個房地產開發商,陳明亮在一步步做大的斂財之路上,開辟了一條更加“安全和保險”的捷徑,那就是通過金錢尋求官場的庇護,為自身謀取利益。

  1976年,陳明亮高中畢業后進入重慶長江儀表廠工作。20世紀80年代初,他南下深圳經商,后回到重慶發展。2003年,陳明亮在重慶注冊了一家小房地產公司,公司處于起步階段,經驗不足,勢單力薄。在高手云集、官商勾結、混沌不清的房地產界里,陳明亮的公司也是生存不易。該公司在外地開發的一個住宅項目就因為應對“政府職能部門公關”上沒有考慮到當地的“風土人情”而被一拖再拖。開拓外地市場需要有豐富的“經驗”,陳明亮的公司當時實際上已經拿到了地塊,但就是不能動工,直到花了一年的時間“公關”,才取得了當地房地產市場上的“開發許可證”。

  陳明亮創業初期,在一次朋友聚會里,向朋友大吐苦水。他抱怨作為小開發商,在滿是貓膩的地產產業鏈條里,也只能淪為各種利益的犧牲品。要取得項目的開發權,他們必須通過層層關系弄清楚每個職能部門中是“誰說了算”,否則就是花了數十萬也蓋不了那個關鍵性的公章。

  開發商們聊天時也說起過:“誰想送???可實在沒辦法,這個行當水太深了,土地、規劃、貸款、銷售,一個都少不了。少拜了一尊神,準保得讓你吃苦頭……這不,上次那個哥們一個消防環節沒打點到,結果被檢出消防設備不合格,立馬停工整頓,幾千萬銀子扔進去啦。什么?跟市長熟找市長?沒用,縣官不如現管,就算你去了,市長也只能讓你把消防設備趕緊弄好……面上大家都能做到,但你防不住他們雞蛋里面挑骨頭啊,沒辦法,還得打點?!?/P>

  對于他們來說時間就是金錢,上億的資金投進去,每天的利息數目非常大。他們急,但一些部門的工作人員不急,送去文件,說,先放那兒吧,過兩天去問,還沒看呢。通常他們事先就辦好一張銀行卡,同文件一同送去,讓“太爺們”辛苦一下,于是第二天就能拿到蓋過章的文件。小房地產公司是求工作人員辦證,而大房地產公司則是工作人員求他們,雙方合作,利益共贏。

  經過幾年時間的歷練,陳明亮的房地產公司實力頗豐,經驗也是日益的豐富。他也早已深諳房地產開發“之道”,花10萬元就可以上調地塊容積率,或者逢年過節送幾十萬元的“購物卡”、組織相關職能部門“外出旅游”、花一兩萬塊請相關領導“搓一頓”,“公關”之后規劃上的事情都“好商量”。

  “競拍”到土地之后,修改規劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”,施工中偷工減料,這些都是陳明亮牟取高額利潤的關鍵環節。共享開發利潤是他與諸多相關職能部門“合作”的重要前提。在職能部門“過五關斬六將”后,陳明亮當完了“孫子”,以后就徹底進入“爺爺時段”了。

  在后來的一次聚會里,事業順利意氣風發的陳明亮,一改以前的愁眉苦臉,不由自主地向朋友得瑟:“不要認為房地產開發需要大筆資金,弄明白了里面的‘道道兒’,你也可以搞開發。操作一個號稱總成本1億元的樓盤,開發商的實際總成本通常不會超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出,銀行那邊自有辦法。

  事實上,蓋完所有“必需的”公章之后,陳明亮才開始到銀行進行融資。對陳明亮來說,他的實際成本并不是由土地費用、建安成本等因素構成的,而是公關費用。

  誠如中國社會科學院金融研究所研究員易憲容所說,在房地產市場的各個環節,只要是有政府權力在,只要經過政府權力審批,如果這種權力不能夠有效的約束,那么這種權力與金錢的交易就不可能避免。

  易憲容指出,既然一些政府官員能夠輕易地濫用手中的權力,既然一些地方政府的權力可以輕易交換成財富,那么房地產開發商是愿意用一定的利潤來換取權力的,因為換取的這些權力能給他們帶來更大的利潤。在這種情況下,房地產開發商就會借助房地產市場的特征,或房地產產品的異質性,對房地產的產品進行壟斷性定價,甚至來操縱房地產市場的價格,讓其利潤極大化。

  人們普遍認為,進入房地產開發行業,首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源。實際上,地產大爺們對這些“前提條件”根本不屑一顧,他們甚至可以空手套白狼,取得優惠的協議地價,剩下的地價款先欠著,從而一轉眼就成了地主,并開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定,但他們自有辦法順利地通過各種關節。

  媒體上常見的“招拍掛”其實只是障眼法。土地價格、開發成本是不少房開發商對外宣稱“價格上揚”的最大原因。“暗箱操作”是房地產開發商降低成本的主要渠道,對他們而言,“搞定”這些職能部門,就必須“有錢大家賺”,從樓盤開發中拿出一部分利潤,和評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門取得多贏,用一句通俗的廣東話,應該是“做生意嘛,你賺你的,我賺我的”。

  據有關人士透露,無論大中小型樓盤,要真正在當地站得住腳,至少要把兩成左右的利潤列為不可預測費。項目要想進展得順利,和各部門之間保持“和諧”最重要。通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來打點這些權力部門。

  打點好了各路神仙之后,陳明亮就開始把黑手伸向了房地產開發市場。政策規定,銀行貸款的前提是開發商前期必須投入25%的資金,但銀行方面為了爭取像陳明亮這樣的優質項目,往往“不按套路打”。銀行的人對他進行指點,通過修改資產負債表就可以將一個小地產商變更為資產優良的公司。之后,陳明亮通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金后,接下來能用“假按揭”套取更多資金。

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