成都市人民政府辦公廳轉發市城鄉房產管理局等部門關于進一步加強房地產市場宏觀調控工作實施意見的通知
2010-11-25 00:00:00 原創
成辦發〔2010〕85號
各區（市）縣政府，市政府各部門：市城鄉房產管理局、市國土局、市地稅局、市金融辦《關于進一步加強房地產市場宏觀調控工作的實施意見》已經市政府同意，現轉發你們，請認真貫徹執行。
二○一○年十一月二十一日
關于進一步加強房地產市場宏觀調控工作的實施意見
市城鄉房產管理局 市國土局
市地稅局 市金融辦
一、進一步加強房地產市場監管
（一）嚴格商品房預售許可管理。房地產開發企業要認真執行商品房預售許可管理制度，按照商品房預售方案銷售商品房，未達到規定的工程形象進度不得申辦預售許可，未取得預售許可前不得預售，不得以認購、預訂、排號、發放貴賓卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。違規預售的，依法沒收違法所得并處以罰款。
強化預售資金監管。房地產開發企業申辦預售許可時應提交與監管銀行簽訂的預售資金監管協議，確保預售資金用于商品房項目工程建設。
強化預售商品房質量保證。暫定資質的房地產開發企業在申辦商品房預售許可時，要在預售方案中明確發生企業破產、解散等情況后的商品房質量責任承擔主體，并附具質量責任承擔主體擔保函，質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。
（二）嚴格商品房預售價格監管。房地產開發企業申辦預售許可時必須在預售方案中據實按套報送預售價格，并在取得預售許可后10日內一次性將全部可售房源公開對外銷售。房地產開發企業必須嚴格按照報送價格，按套明碼標價、“一房一價”、公開銷售。報送價格3個月內不得調整，3個月后需要調整價格的必須重新報送并按規定重新公示。在新價格公示前，可售房源仍按原價格銷售，房地產開發企業不得拒售。
房管部門要加強商品房銷售價格監測，房地產開發企業應將房價折扣、優惠等促銷形式在銷售現場進行公示，對商品房實際成交價格高于報送價格的，將關閉商品房買賣合同網上簽約系統，不予合同備案。
（三）嚴格商品房合同管理。房地產開發企業在銷售商品房時，不得對意向買受人設置歧視性條件，應預先告知買受人有關房地產法律、法規和政策規定，因未告知導致買受人合法權益受到損害的，房地產開發企業要承擔相應責任。
房地產開發企業要嚴格執行商品房銷售網上簽約的有關規定，商品房買賣合同經買賣雙方確認后，由房地產開發企業通過商品房買賣合同網上簽約系統簽訂合同，并上傳相關信息。
訂立合同前，房地產開發企業應當將商品房買賣合同向買受人明示，在合同中明確約定商品房質量性能、交付使用條件及其違約責任等，并將周邊配套情況以銷售現場公示方式告知買受人。房地產開發企業在交房時，未達到合同約定交付條件或經依法認定存在質量問題的，買受人有權依照法律、法規及合同約定要求房地產開發企業承擔責任并賠償相應損失。
（四）嚴格商品房交易行為監管。嚴禁捂盤惜售、虛假交易等行為。對取得預售許可，未在規定時間內將全部可售房源一次性公開銷售、有房不售或簽訂虛假商品房買賣合同等行為，采取暫停預售、關閉商品房買賣合同網上簽約系統、記入信用檔案及人民銀行征信系統等措施；情節嚴重的，依法降低或取消房地產開發企業資質，同時禁止該企業及其控股股東參加我市土地競買活動。金融機構按規定停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
二、進一步加強房地產用地管理
（一）加大閑置土地清理力度。國土部門要采取有效措施，加快清理處理閑置土地。對企業自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處；對因規劃調整、基礎配套不完善等造成土地閑置的，各相關部門要積極配合國土部門制定解決方案，落實措施，督促動工。對已到約定開發動工時間但未構成閑置的土地，限期開發動工建設；對閑置1年未動工開發，并且無正當理由不開工建設的土地，按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）予以處罰；對閑置時間已滿2年以上，且無正當理由不開工的土地，由國土部門堅決依法收回土地使用權。
（二）加強住房用地供地計劃管理。國土部門要按照經政府批準的供地計劃，結合房地產市場土地供需情況，合理安排供地時序，加快住房用地供應。要確保保障性住房、棚戶區改造住房和普通商品房住房用地不低于住房用地供應總量的70%。同時對列入年度供地計劃的保障性住房用地，確保應保盡保、及時供地。對配建公共租賃住房的土地優先安排供地。
（三）堅持和完善土地招拍掛制度。堅持凈地出讓。各區（市）縣要嚴格執行經營性用地集中統一在市土地礦權交易中心出讓的規定，統一供地條件，規范交易流程，堅持凈地出讓，避免出現新的閑置土地。
堅持土地出讓公開、公平、公正原則。招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，要按照公開、公平、公正和誠信的原則，設定有利于形成充分競爭的出讓條件，確保土地市場平穩健康發展。
嚴格土地競買人資格審查。競買人要提交競買（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。對因企業原因造成土地閑置1年以上的或房地產開發企業違反出讓合同約定條件開發利用土地的，禁止該企業及其控股股東參加我市土地競買活動。
嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，3個月內再繳納出讓價款的20%，余款在合同簽訂半年內付清。合同中必須明確開竣工時間。
嚴格項目用地規劃管理。對以招標、拍賣、掛牌方式取得國有建設用地使用權的經營性用地，任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件，因非企業原因確需調整的，在與建設用地使用權人協商達成一致的基礎上，經規劃管理部門依法審批并將規劃調整情況公示無異議后，出具新的《規劃設計條件通知書》，國土部門按規定重新進行招標、拍賣、掛牌出讓。
三、嚴格執行差別化住房信貸政策
（一）嚴格執行差別化商業信貸政策。居民家庭向商業銀行貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的居民家庭和不能提供我市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放住房商業銀行貸款。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止將消費性貸款用于購買住房。
（二）嚴格執行差別化住房公積金貸款政策。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。
四、嚴格執行房地產稅收政策
（一）協作配合，加強房地產稅收管理。稅務、房管、國土、建設、規劃等部門要加強協作配合，實現房地產相關信息交流共享，共同加強對房地產開發企業項目管理和房屋交易稅收管理。
（二）加強土地增值稅的清算和稽查。稅務部門要加強對房地產開發企業的土地增值稅預征管理，對普通住房按1%預征，對非普通住房售價不超過普通住房價格標準（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍）的按1.5%預征，超過普通住房價格標準不足20%（含20%）的按2%預征，超過普通住房價格標準20%以上的按2.5%預征。對房地產開發企業收取的預售房款全部納入發票管理。
（三）嚴格執行個人購房的有關稅收政策。個人在成都市范圍內購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的方可享受減半征收契稅（即按1.5%征收契稅）；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，方可享受減按1%稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。推廣房地產評稅技術在二手房交易計稅環節的應用，規范核定房地產交易計稅價格。
五、加大保障性住房建設力度
（一）加快保障性住房供應。按照“按需建設、應保盡?！钡脑瓌t，建立以公共租賃住房為發展方向，體現廉租房、經濟適用房、限價商品房、員工公寓和農民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆蓋的住房保障體系。2010年，中心城區新開工建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房等保障性住房100萬平方米，到2012年全市再建成保障性住房200萬平方米。同時，在工業發展區、開發區和外來務工人員較多的地區，集中建設員工公寓和農民工住房。2010年，新開工建設75萬平方米，到2012年再建成150萬平方米。并通過收購、采購以及在普通商品住房項目中配建等方式，增加保障性住房房源，切實解決中低收入家庭住房困難。
（二）切實做好保障性住房租售工作。進一步完善保障性住房申請、審核、公示、租售制度。已具備租售條件的，要及時面向社會公布相關信息，公開配售，做到方便申請、規范操作、及時保障，確保公平、公正。各區（市）縣政府、市政府有關部門要加大力度，全面落實保障性住房建設資金，加快建設進度，已開工建設的保障性住房要確保按時交房，強化工程質量和安全管理，確保完成保障性住房建設計劃。
本意見自印發之日起施行，有效期2年。