物權法解釋:6大新規購房人未收樓不算業主

日前,最高人民法院公布了《物權法》的兩部司法解釋——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》(以下簡稱《區分所有權解釋》)和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》(以下簡稱《物業服務解釋》)。

  兩個司法解釋究竟對廣大業主的生活帶來怎樣的影響?記者特意邀請廣州資深房地產律師、廣東華安聯合律師事務所副主任陳敏為市民解讀司法解釋中與市民密切相關的內容。

  購房人未收樓不認定為業主

  新的司法解釋對業主的認定有了新標準,即購房人未收樓并不被認定為業主,也不能享有業主相應的權利。

  《區分所有權解釋》明確,基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為《物權法》六章所稱的業主。

  律師意見:陳敏表示,按現在的司法實踐,市民購房簽了購房合同并完成了登記備案,就會被認定為業主,享有業主相應的權利。但《區分所有權解釋》對業主的判斷標準是辦了產權證,或雖未辦理產權證但已合法收樓。這樣一來,購房人未依法收樓的就不被認定為業主,既然不被認定為業主,那么業主相應的權利如投票權、收益權等,也就不能享受了。

  提醒:《區分所有權解釋》實施后,開發商有可能會以此來威脅業主收樓,所以業主在收樓時要留個心眼。

  露臺規劃上屬房屋算個人所有

  按以前的法律規定開發商附送的花園、露臺等都是業主大家共有,其他業主有權進入。而在《區分所有權解釋》中,似乎對這個規定有所放寬。

  《區分所有權解釋》明確,規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為《物權法》六章所稱專有部分的組成部分。這也就意味著開發商送的露臺可能成為業主房屋的專有部分,具有產權。

  律師意見:陳敏表示,上述規定不是指所有的露臺都可以作為房屋的專有部分。作為專有部分的露臺的前提條件是露臺規劃上專屬于特定房屋,但是目前廣州樓宇規劃中沒有這樣的露臺。陳敏說:“現在送給業主使用的露臺多是在裙樓樓頂上或天臺上,規劃上都是消防通道或避難層,不是專屬于特定房屋的露臺,不符合上述規定?!?/FONT>

  提醒:現在廣州符合上述條件的露臺只有別墅的露臺,其他露臺或天臺花園都不屬于這個范圍。

  在自家房子外墻做廣告不侵權

  現在,住宅業主在屋頂裝太陽能或種花種草,商業性房屋業主在自己房屋外墻或窗戶做廣告,都會被物業管理公司或其他業主禁止。但隨著《區分所有權解釋》的實施,以后市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌也可能不屬于侵權了。

  《區分所有權解釋》明確,業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。

  律師意見:陳敏表示,按上面規定,業主只要是基于對房屋的使用功能的合理需要,利用屋頂以及房屋外墻等共有部分,都是可以的。然而究竟什么是基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,人們的理解各不相同。如果沒有更進一步的解釋,該條款可能會引發爭議。也可以理解為,市民在自家房子外墻或窗戶做廣告牌不屬于侵權行為。

  提醒:住宅物業業主利用外墻、窗戶來做廣告盈利,或者寫字樓業主利用外墻、窗戶為其他公司做宣傳廣告盈利,肯定不屬于房屋功能的合理需要,應當禁止,這是沒有異議的。

  廣州住改商同樣一票否決

  兩個司法解釋出臺后最受關注的是住改商一票否決問題。盡管廣州曾允許天河南、建設六馬路等自發形成的商業區的住改商,但在《區分所有權解釋》實施后,同樣需要執行一票否決的規定。

  《區分所有權解釋》明確,業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為《物權法》七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。而將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。陳敏表示,根據上述條款,整一棟建筑物里只要有一戶業主不同意住改商,即使住改商的房屋上下層鄰居都同意,也不能進行住改商。

  值得一提的是,今年2月,廣東省工商局局長盧炳輝表示,只要業委會或居委會同意,住宅商用即可申領營業執照。那么,廣東法規與《區分所有權解釋》是否有沖突?日前,廣東省工商局有關人士回應表示,廣東為住改商松綁,與《物權法》的司法解釋沒有沖突之處。理由是,今年2月,廣東為住改商松綁,允許登記辦照的一項要求是要出具小區業主委員會(居委會、村委會)同意的證明文件,而文件開出的前提已經是“征得有利害關系的業主同意”?!秴^分所有權解釋》只不過將條件更細化、更具體了一些。新的司法解釋10月1日起實行,廣東屆時做法依舊,“對已領證照的住改商,利害關系人一樣可以投訴和舉報,查實后或撤銷住改商登記?!碧嵝眩杭词箯V州允許天河南、建設六馬路一帶首層住宅的住改商,但因為《區分所有權解釋》是上位法,只要同一棟樓的業主反對,進行訴訟,同樣可以要求取消首層住宅的住改商。

  多套房業主投票也只算一票

  以前的法律規定,樓盤開發商即使在樓盤擁有多套物業,在業主大會投票中也只能算一票。除此以外,其他業主一套房算一個投票權。即除了開發商這個大業主以外,其他業主有一套物業就有一個投票權,有十套物業就有十個投票權。但有時候,開發商往往把名下大部分物業賣給另一個買家,使他成為大業主,就能左右業主大會的投票結果。

  針對此,《區分所有權解釋》明確,業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。這就意味著,一個業主即使擁有樓盤的多套物業,也只能有一個投票權。

  提醒:《區分所有權解釋》沒有對小區的住宅、商鋪和車位不同物業業主的投票權進行區分,按目前廣州的做法,車位業主不算投票權,而商鋪和住宅業主都有投票權。

  物管費高于指導價訴訟可獲支持

  小區物業管理費收費過高是廣州業主集中反映的一個問題。以后,如果發現自己小區物業管理費不符合廣州市政府的指導價,業主可以提出訴訟,法院也會支持。

  《物業服務解釋》明確,物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。

  律師意見:陳敏表示,廣州市對普通住宅物業管理費采取政府指導價,如果小區物業管理費高出指導價標準的,業主可以要求按指導價交納物業管理費,如果引發訴訟,法院應當支持業主。

  提醒:目前廣州普通住宅物業管理費指導價最高為1.96元/平方米,但是廣州不少住宅小區物業管理費都在2元/平方米以上。這些小區業主只要明確自己的小區是普通住宅小區,就可以提出訴訟。

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