標定地價體系與城市地價動態監測體系
2016-11-30 00:00:00 本網站
作者：胡召林
前言
2016年國土資源部下發了《標定地價公示技術規程（征求意見稿）》征求意見，明確要求標定地價與“行業標準《城市地價動態監測技術規范》相協調”。盡管標定地價與城市地價動態監測工作的技術核心和基礎均是體系建設，二者在體系建設與維護的技術路線和工作過程也有很大的相似性，但在諸多技術細節要求上又有較多差異，筆者以《標定地價公示技術規程（征求意見稿）》和《城市地價動態監測技術規范》為準，對標定地價體系與城市地價動態監測體系建設做比較分析，以期更好解讀《標定地價公示技術規程》，并指導即將開展的標定地價體系建設工作。
一、體系建設技術路線和工作程序的相似性
標定地價與監測地價作為我國地價管理體系的一部分，其作用均有向社會公眾提供客觀、公正、合理的地價信息的職能，二者工作基礎均是定期評估設定宗地的地價，因此標定地價與地價監測在體系建設的技術路線和工作程序上有較大的相似性，都是在確定的工作范圍內，根據不同土地用途，劃分分用途均質區域，設定分用途標準宗地，定期調查跟蹤影響宗地表征區域的地價影響因素和評估標準宗地。詳見下表1:
表1 標定地價與地價監測體系建設相似內容歸納表
分類 | 標定地價 | 城市地價監測 |
1、范圍劃定 | 以建成區、開發區為主，適當考慮有條件的近期規劃建設區，原則上不突破規劃建設用地邊界； 各用途公示范圍宜在考慮利用現狀和城市規劃空間分布特征基礎上單獨劃定，各用途公示范圍疊加應覆蓋建成區和工業開發區； 工業地價公示范圍應以開發區、集中區為主導劃定； | 原則上以城市建成區為準，不得突破規劃紅線； 商業、居住用地的地價監測范圍以建成區為主； 工業用地以工業集聚區為主； |
2、標定區域（區段）劃定原則 | 均質均價原則； 管理便利原則； 宗地完整原則； | 均價性； 均質性； 規模適當性 地塊的完整性； 不重不漏性 |
3、標準宗地（監測點）設立原則 | 代表性原則； 確定性原則； 穩定性原則； 標識性原則 | |
4、標準宗地（監測點）布設程序 | 初步選??； 實地核查； 確定宗地； 編碼登記。 | 初選標準宗地； 實地勘察與檔案查詢結合； 確定標準宗地； 統一編碼，初始登記； 繪制標準宗地分布圖； 建立標準宗地檔案； |
5、標準宗地（監測點）維護更新 | 維護：定期跟蹤檢查、調查，更新登記信息； 更新條件： （1）地塊或地塊上建筑物滅失，或正在滅失、翻建過程中； （2）用途或土地利用條件發生重大改變，不具區域代表性； （3）地塊被合并或分割； （4）土地長期低效利用； （5）標定區域調整更新； | 維護：定期進行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進行登記 更新條件： （1）地塊或地塊上建筑物滅失； （2）地塊用途發生改變； （3）地塊被合并或分割； （4）地塊地址條件發生規模較大的惡性改變； （5）土地長期低效利用； （6）城市主城區或建成區擴容； |
6、工作程序 | （1）確定各用途標定地價公示范圍； （2）劃分均質區域； （3）確定標定區域； （4）設立標準宗地，并采集初始信息； （5）評估標定地價； （6）審核確定標定地價 （7）發布標定地價及相關信息 | （1）確定分用途地價監測范圍； （2）分用途劃分地價區段； （3）設立標準宗地（監測點）； （4）采集并處理監測數據； （5）根椐監測目標建立地價動態監測指標體系； （6）計算各類地價動態監測指標； （7）對城市地價狀況進行綜合分析和評價； （8）編制城市地價動態監測報告 （9）發布城市地價動態監測信息 |
二、標定地價體系與城市地價動態監測體系建設中的差異性
標定地價與監測地價作為我國地價管理體系的一部分，是從不同方面給社會公眾提供地價信息，具有互補性，盡管其體系建設在技術路線和工作程序上有其相似性，但二者作用目的和展現形式有較大差異，監測地價更側重以綜合形態提供地價信息，標定地價則側重以點的形式提供地價信息，因此標定地價體系與城市地價動態監測體系在建設中存在諸多技術細節差異，歸納起來主要體現在以下幾個方面（見表2）：
表2 標定地價體系與城市地價動態監測體系建設中主要差異
分類 | 標定地價 | 城市地價監測 |
1、作用目的 | 規范土地市場價值參考標準，豐富和完善地價技術體系，滿足公眾的信息需求，從而為充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用和政府的調控引導職能奠定技術基礎 | 調查城市地價的水平及變化趨勢，向社會提供客觀、公正、合理的地價信息為政府加強地價管理和土地宏觀調控提供基礎數據和決策依據 |
2、工作周期 | 以年度為周期開展 | 按照年度和季度進行 |
3、土地用途 | 應細分至土地利用現狀二級類，包括但不局限于商服、住宅、工業三種基本用途類別 | 為商業、居住、工業三種基本類別 |
4、地價基準日 | 每年的1月1日 | 季度監測地價基準日分別為各季度的最后一日，年度監測地價基準日為每年的12月31日. |
5、地價表征特征 | 市場平穩狀況下公開競爭的市場價格，市場劇烈波動因素要予以修正（審慎原則） | 為監測基準日公開競爭市場下的客觀價格，適時反應市場競爭狀況和波動狀況 |
6、標準宗地設定數量 | 一個標定區域內有且僅有1宗標準宗地 | 每區段至少應達到1-2個監測點（標準宗地） |
7、成果表現形式 | 主要以標定地價點的形式展現 | 以城市地價水平值、城市地價變化率等面上形式地價信息，反應為城市地價的水平及變化趨勢、并揭示其成因背景 |
三、對標定地價工作的幾點認識和理解
通過標定地價體系與城市地價動態監測體系建設的對比分析，以及多年城市地價動態監測工作實踐總結，筆者對標定地價建設有以下幾點認識、理解：
1、標定地價是我國地價管理體系重要的補充，是完善房地產調控、促進土地合理配置的重要基礎信息之一。
地價管理管理體系為我國實現完善土地市場、促進土地資源的優化配置，調控土地供求關系、保障不同權利主體間的土地收益分配、科學顯化土地資產而制定相應的土地利用地價管理政策提供了基礎依據。目前我國已建立基準地價、協議出讓最低價、城市監測地價等地價管理體系，但現有的地價管理體系更側重從宏觀或面上提供地價信息，而標定地價則側重從點提供具體地價信息，其土地用途細分至二級類，表現形式更容易被社會公眾理解和接受，同時標定地價是市系采用審慎原則剔除市場劇烈波動因素的評估價，需要政府審核和強制公示，政府引導性很強，因此標定地價的建立與公示將成為我國地價管理體系的一個重要補充和完善。
2、標定地價的建立和公示將豐富和完善我國地價評估技術體系。
根據《城鎮土地估價規程》，估價一種基本估價方法是“公示地價系數修正法”，目前我國僅有基準地價一種公示地價，縱觀全國各地基準地價，絕大多數限于商業、住宅、工業三種類型，細分二級類用途的基準地價也不多，更新周期也較長，一般至少為三年，其應用的時效性和范圍受到較大局限，而標定地價將明確細分至二級類用途，更新周期為一年，其應用的時效性和范圍將大大提高，因此標定地價作為政府公示地價的重要組成部分，還將豐富和完善我國地價評估技術體系。