國有企業改革中土地資產處置方式
作者：杜云川
國有企業中土地資產是國有資產的重要部分，國有企業改制中土地資產的處置方式是工作的重中之重。作為土地評估機構研究和分析國有企業改制涉及土地的有關政策法規，搞清國有企業改制土地處置方式的類型和本質，便于我們在前期工作給予企業正確合理處置方式建議，也有利于我們更加透徹了解價格類型，科學合理的選擇評估方法，從而得出準確的估價結果。下面主要從國有企業改制土地處置的依據、處置方式及適用性進行探討分析。
一、國有企業改革中土地資產處置的主要文件依據
國有企業改革中土地資產處置主要的文件依據是（國土資廳發【2001】42號國土資源辦公廳關于印發《企業改制土地資產處置審批意見(試行)》及（國土資發【2001】44號國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知。上述兩個文件主要對國有資產改革處置的審批權限劃分、適用范圍及報批程序、審批處置要求及行文參考格式做了基本規定，上述文件也是我們國有企業改革土地資產處置主要依據。
二、國有企業改革中土地資產處置可供選擇的方式
企業歷史取得的劃撥土地使用權，在企業改制過程中可供選擇的處置方式有：保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營五種。
（1）保留劃撥：保留劃撥，是指國有企業改革涉及的原劃撥土地使用權，經批準可以采取保留劃撥方式處置。
（2）出讓：國有土地出讓，是指國有企業原以劃撥方式取得的國有土地使用權可以依法補辦土地使用權出讓手續，向政府繳納土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權。
（3）租賃：國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年
期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
（4）作價入股。國家以土地使用權作價入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作
價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法
律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。
（5）授權經營。國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批
準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。
三、不同土地資產處理方式的對比分析
處置方式 | 處置權限 | 常見適用類型 | 優缺點分析 |
保留劃撥 | 土地行政管理部門批準 | 符合劃撥土地保留目錄；改制后不改變土地使用用途；改制后仍是國有獨資公司 | 優點：企業不需要支付土地改制成本 缺點：企業獲得土地使用權不能獨立自由地處置土地，經營運作受到一定限制。 |
出讓 | 土地行政管理部門批準 | 國有企業改制或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；國有 企業改組為股份合作制的；非國有企業兼并國有企業的；新組建的股份制企業或者中外合資合作企業采用較多 | 優點：企業獲得土地使用權后，可以獨立地處置和經營土地，避免了行政干預，有利于提高企業經營績效。 缺點：在短期內一次性拿出一大筆資金補交土地使用權出讓金，大多數企業難以承受。企業本想通過股份制改造來募集資金、啟動生產、走出困境，但過多的出讓金負擔可能造成募集股金入不敷出。 |
租賃 | 土地行政管理部門批準 | 國有企業改制或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；國有 企業改組為股份合作制的； 國有企業租賃經營的； 非國有企業兼并國有企業的。 | 優點：適合國有企業的承受能力。采取土地使用權租賃方式，可以將出讓企業一次性繳納的出讓金化整為零分配到各個年度支付，享有出讓土地一樣的權利。 缺點：這種資產處置的方式，由于企業繳納的年租金可能發生變化，并且可能會呈遞增趨勢，這對企業可能產生不利影響。 |
作價入股 | 土地行政管理部門批準 | 適用省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業。國有企業改制或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；國有企業改組為股份合作制的；非國有企業兼并國有企業的；新組建的股份制企業或者中外合資合作企業 | 優點：可以減輕企業的經濟負擔。在這種方式下，企業只是在年終支付國有土地資產股的股息。與土地使用權出讓相比，企業可以免交巨額的土地使用權出讓金，減輕企業負擔，有利于企業的改制。企業暫時不用繳納費用 缺點：需要報批核準，且需要將核定的出讓金到財政部門辦理資本轉增，按國有投資主體由批準權限人民政府土地管理部門委托有資格的國有企業持有；國家作為企業的股東，要對企業的經營進行宏觀調控和監督。 |
授權經營 | 土地行政管理部門批準 | 用省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業；國有大型企業改制，不改變用途和集團公司以外的單位和個人轉讓 | 優點：企業暫時不用繳納費用；具備土地部分處置權利。 缺點：需要報批核準，且需要將核定的出讓金到財政部門辦理資本轉增，按國有投資主體由批準權限人民政府土地管理部門委托有資格的國有企業持有，國家以土地作價轉為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業注入土地資產。土地資產運作受到較大程度限制。 |
四、實際處置方式選取建議
通過上面各種處置方式優缺點及適用性對比，我們可以建議企業選取適合自身情況的土地資產處置方式；對于企業的非生產經營或用地效益較低且用地面積大的土地，企業暫時沒有能力支付土地出讓金又符合保留劃撥目錄的申請保留劃撥土地使用權；對不符合劃撥保留目錄企業自身又缺乏資金，如果是國有企業內部改革，改制后還是國有獨資企業建議采取授權經營；對于不符合劃撥保留、又無錢交納土地出讓金，又不屬于授權經營范圍且改制后不是國有有獨資企業的建議采取作價入股或土地租賃。對于土地資產位置較好，增值潛力巨大，企業具備一定資金實力的建議采取土地出讓的資產處置方式。對于一次改革中涉及多宗土地資產處置的我們可以建議企業選取組合方式進行綜合處置，部分保留劃撥、部分出讓等組合搭配，最終以有利于企業資產運作、生產經營和長期發展為目標。