關于城鎮基準地價用途細分的探討
2016-03-18 00:00:00 本網站
作者：劉廷澤
一、基準地價定義
《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）3.3對基準地價的定義為：在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。
二、土地用途分類現狀
（一）國土系統
根據《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），該國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。
（二）住建系統
根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）“2.0.2”及“3.3.1”相關內容， 城市建設用地共分為8大類、35中類、44小類。指城市和縣人民政府所在地鎮內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地。
三、基準地價用途分類
從基準地價定義及結合實際工作來看，基準地價對應的用途常常僅為商服用地、住宅用地、工業用地。
從上述用途分類來看，基準地價用途的設定主要是根據《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），其中商服用地、住宅用地為一級類分類。
商服用地是指：主要用于商業、服務業的土地。包括批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其它商服用地；
住宅用地是指：主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設施的土地。包括：城鎮住宅用地和農村宅基地兩類。
工業用地是屬于一級類“工礦倉、儲用地”中的二級類。工礦倉儲用地包括：工業用地、采礦用地和倉儲用地。
四、現行土地管理用途分類分析：
（一）部分用途用地類型細分
1、商服用地
按《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），其商服用地包括4個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
05 | 商服用地 | 051 | 批發零售用地 |
052 | 住宿餐飲用地 | ||
053 | 商務金融用地 | ||
054 | 其他商服用地 | ||
《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），對應的提法為商業服務業設施用地，其包括：5個中類，11個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
B | 商業服務業設施用地 | B | B3 | 娛樂康體用地 | |||
B1 | 商業設施用地 | B31 | 娛樂用地 | ||||
B11 | 零售商業用地 | B32 | 康體用地 | ||||
B12 | 農貿市場用地 | B4 | 公用設施營業網點用地 | ||||
B13 | 餐飲業用地 | B41 | 加油加氣站用地 | ||||
B14 | 旅館用地 | B49 | 其他公用設施營業網點用地 | ||||
B2 | 商務設施用地 | B9 | 其他服務設施用地 | ||||
B21 | 金融保險業用地 | ||||||
B22 | 藝術傳媒產業用地 | ||||||
B29 | 其他商務設施用地 | ||||||
2、公共管理與公共服務用地
按《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），其公共管理與公共服務用地包括8個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
8 | 公共管理與公共服務用地 | 81 | 機關團體用地 |
82 | 新聞出版用地 | ||
83 | 科教用地 | ||
84 | 醫衛慈善用地 | ||
85 | 文體娛樂用地 | ||
86 | 公共設施用地 | ||
87 | 公園與綠地 | ||
88 | 風景名勝設施用地 | ||
《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），對應的提法為公共管理與公共服務用地，其包括：9個中類，17個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
A | 公共管理與公共服務用地 | A | A4 | 體育用地 | |||
A1 | 行政辦公用地 | A41 | 體育場館用地 | ||||
A2 | 文化設施用地 | A42 | 體育訓練用地 | ||||
A21 | 圖書展覽設施用地 | A5 | 醫療衛生用地 | ||||
A22 | 文化活動設施用地 | A51 | 醫院用地 | ||||
A3 | 教育科研用地 | A52 | 衛生防疫用地 | ||||
A31 | 高等院校用地 | A53 | 特殊醫療用地 | ||||
A32 | 中等專業學校用地 | A59 | 其他醫療衛生用地 | ||||
A33 | 中小學用地 | A6 | 社會福利設施用地 | ||||
A34 | 特殊教育用地 | A7 | 文物古跡用地 | ||||
A35 | 科研用地 | A8 | 外事用地 | ||||
A9 | 宗教設施用地 | ||||||
3、住宅用地
按《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），其住宅用地包括2個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮住宅用地 |
72 | 農村宅基地 | ||
《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），居住用地，包括：3個中類， 7個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
R | 居住用地 | R | |||||
R1 | 一類居住用地 | R2 | R21 | 住宅用地 | |||
R11 | 住宅用地 | R22 | 服務設施用地 | ||||
R12 | 服務設施用地 | R3 | 三類居住用地 | ||||
R2 | 二類居住用地 | R31 | 住宅用地 | ||||
R20 | 保障性住宅用地 | R32 | 服務設施用地 | ||||
4、工礦倉儲用地
按《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），其工礦倉儲用地包括3個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
6 | 工礦倉儲用地 | 61 | 工業用地 |
62 | 采礦用地 | ||
63 | 倉儲用地 | ||
《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），關于工礦倉儲用地分為有工業用地和物流倉儲用地2個大類，6個中類類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
M | 工業用地 | W | 物流倉儲用地 | ||||
M1 | 一類工業用地 | W1 | 一類物流倉儲用地 | ||||
M2 | 二類工業用地 | W2 | 二類物流倉儲用地 | ||||
M3 | 三類工業用地 | W3 | 三類物流倉儲用地 | ||||
（二）用途歸并
可看出《土地利用現狀分類》分類模式更加概括一點，建議以該分類模式對《城市用地分類與規劃建設用地標準》小類用途進行歸并，詳見下表：
用途歸類說明表
一級類 | 二級類 | 小類用途歸并 | ||
類別 編碼 | 類別 名稱 | 類別 編碼 | 類別名稱 | |
5 | 商服 用地 | 51 | 批發零售用地 | 零售商業用地（B11）、農貿市場用地（B12）、加油加氣站用地（B49）、 |
52 | 住宿餐飲用地 | 餐飲業用地（B13）、旅館用地（B14）、 | ||
53 | 商務金融用地 | 金融保險業用地（B2）、 | ||
54 | 其他商服用地 | 藝術傳媒產業用地（B22）、其他商務設施用地(B29)、康體用地（B32）、其他公用設施營業網點用地（B49）、一類住宅用地中的服務設施用地（R12）、二類住宅用地中的服務設施用地（R22）、三類住宅用地中的服務設施用地（R32） | ||
8 | 公共管理與公共服務用地 | 81 | 機關團體用地 | 行政辦公用地（A1）、 |
82 | 新聞出版用地 | 圖書展覽設施用地（A21）、 | ||
83 | 科教用地 | 高等院校用地（A31）、中等專業學校用地（A32）、中小學用地（A33）、特殊教育用地（A34）、科研用地（A35） | ||
84 | 醫衛慈善用地 | 醫院用地（A51）、衛生防疫用地（A52）、特殊醫療用地（A53）、其他醫療衛生用地（A59） | ||
85 | 文體娛樂用地 | 文化活動設施用地（A22）、娛樂用地（B31）、廣場用地（G3） | ||
86 | 公共設施用地 | 供應設施用地（U11~U16）、環境設施用地（U21-U23）、安全設施用地（U31、U32）、其他公用設施用地（U9） | ||
87 | 公園與綠地 | 公園綠地（G1）、防護綠地（G2） | ||
88 | 風景名勝設施用地 | |||
06 | 工礦倉儲用地 | 061 | 工業用地 | 一類工業用地（M1）、二類工業用地（M2）、三類工業用地（M3） |
062 | 采礦用地 | |||
063 | 倉儲用地 | 一類物流倉儲用地（W1）、二類物流倉儲用地（W2）、三類物流倉儲用地（W3） | ||
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮住宅用地 | 一類住宅用地（R11）、二類住宅用地（R20、R21）、三類住宅用地（R31） |
72 | 農村宅基地 | |||
五、基準地價用途細分
隨著社會經濟的發展，同時結合現行土地管理的需要，除了傳統的商服、住宅、工業用途的基準地價外，對類似科研設計用地、教育用地、醫療衛生用地、物流用地等（該提法為2002年《全國土地用途分類》（試行）標準中的提法），隨著其市場交易行為越來越頻繁，需有其地價水平確定依據。
根據《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007），一級類的“公共管理與公共服務用地”中包括：機關團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫衛慈善用地、文體娛樂用地、公共設施用地、公園與綠地、風景名勝設施用地等8類二級類用地。其中科教用地指用于各類教育，獨立的科研、勘測、設計、技術推廣、科普等的用地，為2002版的“科研設計用地、教育用地”；醫衛慈善用地指用于醫療保健、衛生防疫、急救康復、醫檢藥檢、福利救助等的用地，為2002版的“醫療衛生用地、慈善用地”。
在《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）中，有“物流倉儲用地”的提法 ，而在《土地利用現狀分類》中無明確“物流用地”分類。
（一）用途細分
依據《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007）、《城鎮土地估價規程》，結合土地管理需要進行細分：
主要用途：按照規程要求劃分：商服用地、住宅用地、工業用地
用途細分：結合《土地利用現狀分類》（GT/T21010-2007）、《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）及土地管理的需要，增加如批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、文化娛樂用地、醫療慈善用地、科教用地、倉儲用地等。
（二）細分類用途土地級別及地價確定的思路
1、土地級別
結合城市特點可采用針對細分類的用地采用分類定級的思路分別確定其土地級別；或者按照定級影響因素類似、權重相近的原則，參照主要類用途的對應級別。
2、地價確定
結合產業政策、同時根據土地交易樣點數量及分布情況，可單獨制定其基準地價；或分析與主要類用途用地效益的差異，按照一定的比例確定其指導價。詳見下表：
基準地價用途細分土地級別及價格參照說明表
基準地價用途 | 土地級別參照 | 價格參照 |
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