作者：陳衫

一、成都寫字樓市場簡介

成都作為中國西部的商貿、金融、交通物流為一體的中心城市，有著得天獨厚的發展優勢，世界500強企業紛紛入駐，看好這有潛力的西部市場，為成都的經濟發展增添一份自己的力量，隨著這些企業的入駐和本土企業的孳生、發展，對寫字樓的需求也日趨增加，2010年至2012年之間成都寫字樓如雨后青筍般冒出，加大了市場的供應量，但該市場供應量的總和遠遠超出了市場的需求總量，也就導致了2013年的庫存壓力大、競爭加劇、銷售遲緩的原因。2014年全年市場新增項目腳步放緩，主要以銷售2013年積壓的庫存為主，據四川中原地產數據顯示，截止2015年6月底，成都主城區寫字樓存量面積為243.03萬平方米，近郊縣寫字樓存量為41.09萬平方米。其中，高新區為庫存高壓區，寫字樓市場存量為144.16萬平方米，占主城區寫字樓總存量的59.32%。接下來的三季度，成都寫字樓新增面積約70000平方米，寫字樓的空置率達到了38.1%，市場租金水平也是連續4個季度環比下跌。種種跡象表明，目前成都寫字樓市場已經供大于求，需要較長的一段時間來消化庫存，使供需達到一個平衡狀態。

二、成都寫字樓現狀介紹

從行政區域上看，成都市寫字樓主要分布在高新區、錦江區、青羊區、武侯區等行政區域內，成都較早形成的商務辦公區，是以天府廣場為中心往外輻射，東至春熙路、東大街片區（主要代表樓盤有時代廣場、喜年廣場、時代1、8號等）；南至人民南路二環路口（主要代表樓盤有仁恒置地廣場、保利中心、新希望大廈等）；西至蜀都大道沿線（主要代表樓盤有金沙萬瑞中心、中大君悅廣場等）；北至順城大街、解放路口（主要代表樓盤有富麗中心、冠城廣場等），隨著城市的發展與變遷，城市發展重心遷至高新片區。在短短幾年內，高新區以天府大道沿線、益州大道沿線為主，兩側成群的樹立起具有城市化、科技感的高端寫字樓（主要代表樓盤有環球中心、東方希望中心、香年廣場等）。從寫字樓級別上劃分主要有甲級、乙級、丙級和專業寫字樓組成。成都甲級、乙級寫字樓組要集中在較早成熟的天府廣場、春熙路商務辦公區和新形成的城南商務辦公區內。丙級辦公更多的是分布在城市二環至三環之間的主干道旁，如清江中路、蜀漢路、武侯大道、建設路、科華路等。至于一些專業型的寫字樓供應，是由政府規劃、集中打造的辦公區，如青羊工業園、武侯科技園、高新軟件園等。由于該類寫字樓的入駐對企業的經營業態有要求，故它的供應和需求都是有針對性的。

三、對當前寫字樓市場下評估的要求及態度

在工作中，我們會遇到上述各種類型的寫字樓，就評估目的而言，最常見的就是抵押評估和咨詢評估（投資咨詢、出國咨詢、租金咨詢等），在目前這個市場環境下，我們應該怎樣區對待及處理呢。首先，抵押評估中一個重要的評估原則就是謹慎原則，就目前而言市場上寫字樓庫存量較大，空置率居高不下，尚未出現下降趨勢，市場租金水平也是連續下跌，寫字樓價格較13—14年相比有較大的下滑，再加上目前的經濟形勢，個人認為短時間內寫字樓市場難以扭轉，所以對待抵押評估我們更要謹慎的去對待。其次，咨詢評估則是要求估價人員客觀、公正的評估出估價對象的市場價值，估價人員應根據自己掌握的知識及信息對估價對象做出合理的判斷，既要對客戶負責，更要體現出報告的客觀性。所以，做好市場調查，了解市場最新動態，密切關注市場上一些重要數據的變化，是每一位估價人員應對當前市場乃至未來市場的有效方法。

成都是個美麗的城市，城市的發展需要各領域、各行業健康、穩定、持續的發展。寫字樓市場作為房地產領域中的細分市場，隨時間的推移，成都寫字樓市場將回歸理性的發展趨勢。