作者：袁正國

房地產價格是房地產價值的外在表現，房地產價格的形成是因為它的有用性、稀缺性、有效需求性，房地產需同時具有以上屬性時才有房地產價格。房地產的價格的高低由房地產的價值決定，主要受供求關系影響。

降息是指銀行利用利率調整，來改變現金流動。當銀行降息時，把資金存入銀行的收益減少，所以降息會導致資金從銀行流出，存款變為投資或消費，結果是資金流動性增加，降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力，從以往來看，降息一般是出現在經濟滯漲或下行的時間，其結果一般會促進房地產價格的上漲。

表1  利率變化表

上一次連續頻繁調整利率是在2008年，從國家統計局統計數據來看，在調整銀行利率后房價在短期內出現了顯著的上漲，全國商品房平均銷售價格2008年為3800元/平方米,2009年為4681元/平方米，上漲幅度23.18%，全國住宅商品房平均銷售價格(元/平方米2008年為3576元/平方米,2009年為4459元/平方米，上漲幅度24.69%，全國辦公樓商品房平均銷售價格2008年為8378元/平方米,2009年為10608元/平方米，上漲幅度26.61%。

從2014年11月22日至2015年10月24日以來的4次利率調整，房地產沒有擺脫頹勢，走出困境。

從房地產供給來看，參考國家統計局統計數據如下表，房地產住宅投資額度在近年保持著較高的投資水平。

在通過各種政策制度調節手段，未能增加房地產的有效需求，未能讓房地產改變頹勢，說明了當前房地產的需求不易受政策制度的調控，總體原因在于供給過剩。房地產的供給增長速度高于城鎮化人口對房地產的有效需求率，導致房地產供過于求。

將城鎮化率作為衡量社會發展的重要指標，導致過去幾年粗暴的城鎮化人口增加中對房地產的有效需求率降低。近年來的新農村建設，農村政策較好，交通便利，生活方便，使得近郊農村人口失去對城鎮化轉變的積極性。城市化過快，暴力的城市化，使得對城市的配套設施不充分，城市環境堪憂，空氣污染、噪音污染、粉塵污染、光污染嚴重，使得城市發展出現了瓶頸。電商、快遞業發展迅速，在許多城市邊緣的鄉鎮都有快遞公司，都在電商的有效服務范圍內，使得農村獲得社會的資源更加寬泛快捷，城鄉一體化更加明顯。

我國當前的城鎮化率在世界范圍內比較起來，還算低，但其城鎮化發展如此快的還絕無僅有，這種快速的城鎮化發展在某段時間減緩，勢必對房地產業、房地產經濟、房地產環境帶來巨大的挑戰。