淺談比較法交易實例選取應注意的問題

作者:楊金燕

比較法又稱市場法、市場比較法,是國際上三種通用的估價方法之一,是我們房地產估價師在工作中運用得最多的估價方法,同時也是問題較多的估價方法。在比較法中,選取合適的案例是市場比較法的核心所在,恰當正確的交易實例是客觀反映估價對象價值的堅實基礎。常有估價人員因為種種原因選用了不恰當的可比案例,從而導致了極大的執業風險。因此,我們在估價實務中總結了比較法在選取交易實例中應注意的一些問題:

一、交易實例的來源

交易實例是比較法的根基。通常而言,交易實例有成交案例和掛牌案例兩種。  成交案例是指真實發生交易并在房產管理部門登記的案例。獲取成交案例的途徑有以下幾個:1、房產登記管理部門;2、房地產經紀公司、房地產經紀人;3、專業數據公司;4、媒體披露;5、物業公司或者估價對象現場調查所得。

但在我國的大部分地區,由于交易數據的不公開,估價師很難從官方渠道獲取一手的成交案例。

掛牌案例是指在中介或媒體發布交易信息掛牌出售但尚未實際發生交易的案例,此類案例有兩方面的特點:一方面反映出售方的心理預期,一方面因未發生交易具有不確定性。獲取掛牌案例的途徑有以下幾個:1、房地產經紀公司、房地產經紀人;2、網絡;3、媒體披露;4、物業公司或估價對象現場調查所得。

鑒于掛牌案例的不確定性,建議估價人員要謹慎使用掛牌案例,避免濫用掛牌案例造成價格的失真。如果確實因需要,不得不采用掛牌案例,那么就需要估價人員在使用時一是要注意來源的可靠性,并經過充分的調查;二是要了解案例的真實性,同時也要獲取案例的具體幢號、建筑面積、樓層等信息。

此外,由于社會信息化程度的提高,從網絡(如搜房網、安居客、鏈家網等)摘錄信息也成為獲取掛牌案例的一種途徑。對于網絡案例的引用應采取合理懷疑的態度。網絡案例一定程度上反映市場交易信息,但真實性和價格內涵又存在不確定性,有些是清水房價格、有些是含裝修價格,有些是帶家具價格;有些網絡案例以偏低的價格出現吸引購房者或以偏高的價格來試探市場行情。更有甚者,相關利益方在網絡上發布虛假案例來誤導估價人員,此類情況應引起高度警惕,善于甄別,以免選用了不恰當的掛牌案例。

在這里我們建議房地產估價機構可與房地產經紀機構建立戰略合作伙伴關系。一些大型如鏈家、中原地產等房地產經紀機構,網點較多、交易量大,擁有完整的成交和掛牌數據庫,在獲得市場交易實例時,我們估價師應轉換思路,獲取案例不僅是裝扮成購房者才能取得,同樣可以開誠布公的方式取得。估價師可以公開表明身份向經紀人調查案例,獲得客觀的交易信息。避免經紀人為了促使成交對案例夸大其辭,獲得不正確的交易實例。

二、選取交易實例的數量

在比較法中,交易實例越豐富,越有助于求取客觀的估價結果。規范要求至少三個案例為可比實例,但在比較法的應用中,由于交易中可能存在多種非正常交易,僅收集三個或四個案例不足以對房地產價值做出正確的判斷,為避免發生一葉遮目的情況,我們要盡可能收集更多的交易實例。在選擇案例時應區分基礎案例和可比實例。

基礎案例要有廣度和深度,在廣度上不僅要查找同樓盤同區域的案例,還要尋找同一供需圈相同檔次同類型可替代的交易實例;在深度上要注意各案例的歷史價格變動趨勢,大量的數據幫助估價人員用來概括、歸納、分析區域房地產市場活動規律,有助于我們選取正確的可比實例。

可比實例則貴精不貴多,可以在基礎案例的基礎上選出三個或三個以上可比實例反映客觀情況的案例用于測算。

三.交易實例的調查

1、了解交易實例

要了解案例的交易內涵,按交易費用來分目前成都市較普遍的有賣家凈到手價、各付各稅價;按裝修來分,有清水房價、帶裝修價、裝修帶家具價。

2、分析交易實例

將案例與同類案例比較,查看案例是否位于正常的交易區間內,也要了解所在樓盤、小區的歷史價格,觀察案例價格與歷史趨勢是否一致,進一步分析是否有做高、做低房價情況。

3、對比交易實例

在對比實例時,除了將同一小區同一樓盤的交易實例進行對比,還要與同一供需圈內類似的交易實例進行對比。據筆者了解的一個真實案例,高新區一辦公樓盤,開發商通過關聯方交易高價成交了數十套房產,并在房管局登記備案,然后以此為標桿,將整個樓盤抵押至金融機構要求融資。在此類估價中,如果不與同一供需圈內同類型的房地產價格進行比較,則有可能選擇了不恰當的可比實例。

4、走訪交易實例

估價師要親自走訪案例,如在商業地產的估價中,房地產價格受地理位置、門面大小、繁華度的影響較大,如不對交易實例進行走訪憑主觀臆想是很難確定案例是否合宜的。

四、注意交易實例選擇的可比性

在選取可比實例時,要注意交易實例與估價對象的可比性??杀刃允侵竻^位相似、用途相似、檔次相似、規模相似等。

區位相似是指地理位置相近或位于同一供需圈,某些房地產由于樓盤檔次、建筑用途的特殊性,在附近沒有類似的可比實例,此時要考慮擴大選取范圍,選用同級別區域的案例為可比實例。

用途相似除了證載用途相似,還應該注意實際用途相似。例如,有總部基地辦公類房地產,房地產權證記載房屋用途為廠房,實際用途是辦公,在此類房地產估價中不宜以周邊的純辦公樓為可比實例,因為雖然房屋用途相同,但實際用途并不同,而應該選用同一供需圈內檔次類似的房屋用途為廠房,實際用途為辦公的樓盤為可比實例。這要求我們不僅要注意房地產權證用途的一致,還要注意實際用途的一致。

在檔次相似方面,隨著近年舊城改造力度的加大,成都市中心城區進行了大面積的拆遷改造,有部分拆遷戶被安置在一些商品房小區內,雖然是同一小區,有部分為拆遷安置房,有部分為商品房,安置房和商品房建筑形式不同、入駐業主檔次不同,價格有較大差距,但房產證記載并不能區分是安置房還是商品房。這要求估價人員認真調查,選用的可比實例要與估價對象房屋檔次較為一致,才能得到客觀的結果。

規模相似要注意選擇規模相似的案例為可比實例,如果估價對象是一個大面積的商鋪,應該選取大面積商鋪的交易案例為可比實例,小面積與小面積有可比性,大面積與大面積有可比性,100㎡的商鋪和1000㎡的商鋪的價格是不具可比性的。

五、選擇交易實例時應注意的幾個問題

 1、不應該過于憑借以往經驗來尋找案例

    當一位估價師長期從事某一區域、某些樓盤的估價工作后,會形成較好的經驗積累,在多數時候,這些經驗能幫助我們快速的定價。但是,如不注重將交易實例與經驗對比的話,過于依賴經驗,可能會得出錯誤的估價結論。比如我市西二環內側的某大型住宅小區,修建于上世紀90年代。雖然拆遷安置房占大部分比例,但由于地理位置較好,生活、居家、醫療等各方面配套完善便捷,價格始終在每平8千-9千元上下,但由于國家及地方房地產政策的一再調整,同時又不具學區房等新買房概念,該片區的房價下降趨勢明顯,目前成交價格均價在6500元/平方米。

2、要注意將成交案例與掛牌案例進行價格對比

    一般而言掛牌案例和成交案例在價格上存在某種對應關系,在一個穩定的房地產市場中,掛牌案例價格和成交案例價格是彼此對應,有規律可循。在區域房地產市場供不應求時、成交價等于或接近掛牌價,當區域房地產市場供大于求時,議價空間增大,成交價小于掛牌價。如果價格發生偏離,必然是有某種原因在其中產生作用。鑒于成交案例的真實性,同等條件下應優先選用成交案例為交易實例,但由于市場上存在著各種非正常交易因素,在選取成交案例有必要與掛牌案例相對照,分析兩者間價格關系是否異常。

3、守好估價人員的職業道德防線

某些估價人員為了迎合委托人高評低估的不當要求,有意選取成交價格明顯偏高或明顯偏低的交易實例,或在區位或成交日期上“舍近求遠”,更有甚者,虛構編造可比實例。如此為之,自身執業操守受到虧損,輕則造成經濟損失,重則引發犯罪,實屬得不償失。

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