房地產評估中關于建筑結構形式的淺析

房地產一般是指土地及其地上建筑物,建筑物的結構形式是房地產特性的主要內容,也是決定其價格高低的重要因素,在房管局頒發的房屋產權證中一般都會有建筑結構相應的描述,房地產估價人員只有系統地、清晰地認識和了解建筑物的結構問題,才能夠加深對房地產本身的了解,進而有助于估價對象價格的確定。

一、建筑結構的分類概況

建筑結構的分類有多種方式,如按用途分類,可分為:民用建筑、工業建筑、軍事建筑等;按修建時間分類,可分為:古建筑、近代建筑、現代建筑、后現代建筑等;按建筑物高度分類,可分為:低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑等。分類的方法還有很多,但在房地產評估中建筑結構最適合的分類方法應該是結合結構構件的受力及材料來分類。

二、按建筑物的力學和構件材料分類

前面已提到對房地產評估有直接參照作用的分類應該是按建筑物的受力情況和建筑材料分類,按這個思路就可以分為以下幾種形式:

、木結構,以木材作為主要的承重構件,主要為古建筑、園林建筑以及年代較為久遠的建筑。

、磚木結構,以木和磚砌體作為主要的承重構件,這類結構的建筑一般建成年代相對較久,現已沒有使用。

、磚混結構,以磚砌體和混凝土預制或現澆構件作為承重構件,該類結構形式抗震性不好,建筑空間受限、施工周期較長,在我國2000年后,就基本上沒有再使用這類型的結構建筑。

、框架結構,以現澆的鋼筋混凝土梁和柱作為主要的受力構件,該結構形式目前在各類工程中使用較為普遍。主要用于底層、多層建筑。

、框剪結構,即框架剪力墻結構,該結構是在框架結構的基礎之上按規范增加了抗震的剪力墻,該結構形式主要用于中高層建筑。

、筒體結構,該結構是在框剪結構的基礎上大幅度增加了剪力墻的數量,形成了內外雙筒的筒體結構。該結構形式主要用于高層、超高層建筑。

、鋼結構,該結構是目前國際上使用較多的形式,主要用于高層、超高層或一些復雜的綜合性建筑,其造價相對較高。目前,一些工業廠房也使用了簡單的彩鋼結構,這一類的造價相對較低。

、其他結構,如薄殼結構、懸索結構等一些特殊的結構,這類結構形式的建筑在評估實踐中相對較少。

綜上所述,現階段在房地產評估中運用較多的是磚混結構、框架結構、框剪結構等

三、房屋產權證中結構形式的內容

    目前在我國房地產管理部門頒發的產權證中,列示的結構形式主要包括下列幾種:磚木結構、磚混結構、混合結構、鋼混結構、框架結構、框剪結構、鋼結構等。

    在上述的分類中出現了邏輯的混亂,例如,鋼混結構實際上包括了框架結構、框剪結構;混合結構實際上包括了磚木結構、磚混結構等。這樣的分類會讓估價人員對結構的概念產生不準確的判斷。在估價實踐中要認真區別各種形式的區別和聯系。

四、建筑的結構形式和房地產價格的關系

    從上述對建筑結構分類的分析可以看出,結構形式越來越復雜、結構力學越來越先進、建安造價相對越來越高。每種結構形式適合不同的建筑,隨著社會的需求和科學的發展,結構形式越來越合理,能適應日以豐富的建筑形式的需要,當然,相對而言,建筑的造價就會越來越高,同樣的建筑有些情況下采用不同的結構形式,建安成本可能會相差較大。

五、現場查看如何正確判斷建筑結構形式

    估價人員對房地產項目進行現場查看,需要勘察和調查的事項非常多,包括估價對象自身狀況,區位環境狀況,市場狀況等等,其中在對房屋的查看中,確定其結構形式就是一重要內容。

首先要了解建筑結構形式的特點以及每一種結構形式適用于哪一類的建筑要有清晰的認識?,F場查看還要通過一些細節來對結構的判斷。在日常的評估中最常見的磚混、框架、框剪、鋼結構等幾種結構形式,磚混結構的建筑不超過7層,室內空間及室外窗戶較小,承重墻厚度一般是240mm,建成年代一般在10多年前;框架結構的建筑一般在10層以內,室內空間及窗戶較大,由于墻體不承重,分隔墻比較薄,目前是一種比較常見的結構形式;框剪結構的建筑一般在30層以內,目前我國的高層建筑主要以框剪和筒體結構為主;鋼結構的建筑在近兩年在國內逐漸增多,主要用于高層、超高層以及建筑造型比較復雜的建筑,在建筑內外仔細觀察,可見承重的鋼梁和鋼柱。但是在現在的工業廠房、庫房中使用的鋼結構普遍屬于彩鋼,是屬于簡易的鋼結構,造價相對較低。

估價人員在現場查看時一定認真仔細,找出建筑的結構特點,確定準確的結構形式,從而估算出正確的建安價格,進而為最終房地產價格打下一個有利的基礎。

    通過前面的闡述希望有助于估價相關人員更好地了解關于建筑結構的問題,準確判斷并確定建筑物的結構形式,進而把握建安成本價格,運用于房地產估價中的成本法和假設開發法至關重要。準確的判斷和正確的取值對最終的評估結果的合理性和準確性奠定了一個良好的基礎。

 

 

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