GIS在基準地價評估中的應用
2015-02-13 00:00:00 本網站
引 言
地理信息系統（Geographic Information System或 Geo－Information system，簡稱GIS）有時又稱為“地學信息系統”。它是一種特定的十分重要的空間信息系統。它是在計算機硬、軟件系統支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關地理分布數據進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術系統。
基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地擴展邊界范圍內，對平均開發利用條件下不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、居住、工業等用途分別評估，并由政府確定的某一估價期日上法定最高使用年期土地使用權的區域平均價格。
隨著電子技術、信息技術和測繪技術的飛速發展，地理信息系統（GIS）作為集計算機科學、測繪學、地理科學、環境科學、城市科學、空間科學、信息科學和管理科學等多門學科于一體的新興邊緣科學，從產生、發展，并已逐步走向成熟，GIS技術已廣泛應用于國民經濟建設的多個領域。近年來，在各地相繼建立的土地信息系統，為土地管理的現代化、科學化、規范化開辟了一條切實可行的道路。土地估價系統是土地信息系統的重要組成部分，而基準地價評估又是土地估價的一項最基本的工作，基準地價評估成果只有與GIS充分利用，把符合標準的組件式GIS功能，如地圖顯示、拼接、裁剪、疊加、空間查詢、屬性數據查詢與基準地價無縫集成，才能促進士地信息系統和土地信息共享網絡體系的建立，為各級土地管理部門及時準確地掌握土地資源和資產狀況，落實各項管理措施，制定土地管理政策提供科學依程，為政府決策提供宏觀調控的現代化工具。
正 文
按照《城鎮土地分等定級規程》等規程及相關法規的要求，城鎮基準地價使用三年以上，應對其成果進行全面更新；因城鎮局部條件變化，引起土地質量發生較大變化的，應結合市場資料、土地收益等進行修正和評定，一年進行一次。利用GIS技術管理的成果資料，能極大地提高成果更新的工作效率和質量，是基準地價評估信息管理系統建立的前提和基礎。因此，在基準地價評估中應用GIS技術是基準地價評估工作的必然要求，也是信息技術發展的必然趨勢。
基準地價評估是一項理論性強、技術含量高、涉及面廣的基礎性工作。評估成果的科學、真實、有效、準確、可靠與否將直接影響企業的投資決策和盈利水平，關系到居民的切身利益?；鶞实貎r水平的高低反映了城市的經濟發展程度，直接影響該城市在經濟活動中的竟爭能力。目前，國內進行基準地價評估工作一般都是基于某種軟件平臺，如MapInfo、MapGIS、AutoCAD、ArcGIS等。這些軟件平臺的使用，提高了基準地價評估的效率，也是信息技術發展的必然趨勢。而GIS 技術具有的信息收集、存儲、數據庫的建立、查詢檢索、統計分析、計算機制圖、空間分析等功能，與其他軟件平臺相比，具有無可比擬的優勢。
GIS是城鎮土地基準地價評估與信息化的基礎，GIS空間數據結構技術、多源空間數據集成技術、空間模型技術以及組件技術、可視化技術為基準地價的評估提供了一個技術平臺。GIS技術強大的空間分析數據和屬性數據的處理能力能夠滿足城鎮土地定級估價對大量數據進行處理、分析和比較的需求，在城鎮土地定級估價中發揮日益重要的作用。主要表現在以下幾個方面：
（1）GIS海量空間數據的存儲、分析能力的提高，使定級估價地圖數據庫的內容感到豐富，成果的精度不斷提高。
為了使定級估價結果反映城鎮自然條件、社會經濟條件額差異，往往要求估價師掌握大量的資料，比如城市規劃狀況、土地利用狀況、城市道路交通狀況等，如果只憑借估價師的經驗往往會顧此失彼，使定級估價成果的主觀性強。但是利用GIS技術就可以將所有的自然、社會經濟條件的空間特性和屬性特性數據以統一格式錄入計算機系統。因而，在系統中存儲的相關數據，可以根據需要對代表不同條件的圖層疊加顯示，大大豐富了定級估價的底圖數據庫。
（2）GIS對空間數據存儲一體化和數據共享，不但易于對數據進行動態更新，保證定級估價成果的現勢性，而且還可以為國土部門進行土地資源管理提供重要的決策參考。
隨著我國土地市場發育程度的加深，房地產交易日趨頻繁，地價隨著供需矛盾的此消彼長而不斷變動?；鶞实貎r作為土地管理部門宏觀調控房地產市場的一項重要手段，必須保證其準確性和現勢性。GIS技術對數據的快速更新和分析處理能力，為實現基準地價的現勢性提供了可能。
（3）隨著GIS等空間信息技術的發展及其在土地定級估價中的應用，將評價區域按一定規則劃分成一定數量的網格，并以這些網格作為評價單元，開展定級估價工作。
因為GIS能反映數據的空間信息，因此在土地資源調查和管理中得到廣泛地使用。在城鎮土地評估中，無論是定級因素因子，還是估價樣點，以及地價監測點，都具有空間特性，而且任何一塊地價都與其空間特征密切相關，可以說任何一塊地的地價都是其特定空間的地價，如果地價不能和其空間特征聯系起來，也就失去了意義。GIS能將空間信息有效地表達出來，因而在地價評估中得到廣泛地應用。
（4）進行基準地價相關圖件的制作?；鶞实貎r評估圖件成果主要包括工作底圖、要素分值圖和基準地圖。在基準地價評估中，對于已有數字化地形圖、地籍圖和房產圖等圖件的城市，可在原圖上進行適當刪減處理后作為基準地價工作底圖。對沒有數字化地形圖、地籍圖和房產圖等圖件的城市，可根據現有的紙質圖形，利用掃描儀掃描后利用GIS軟件進行圖形矢量化，編繪得到相應的工作底圖。
（5）利用GIS的空間分析功能，進行城鎮土地的定級。將過去繁瑣的手工計算變為用GIS來完成。包括對因素因子的選擇、因素因子打分及其權重的計算、建立每一個因素因子的圖形數據庫，根據各因素的衰減模型，計算單一要素的作用分值、生產單一要素作用分值線，利用因素間空間疊加分析功能，對單一要素的作用分值按照其權重進行疊加運算，計算所有因素因子的作用分，根據作用分劃分各類用地的土地級別。
（6）估價數據庫的建立和地價的測算。建立GIS與基準地價評估的數據庫用于空間數據庫、屬性數據庫以及輔助評估數據庫的存儲、管理和顯示，實現了電子地圖管理、數據采集、存儲、數據更新、查詢檢索、統計量算、專題圖制作和輔助估價分析等功能。前者主要用于采集和管理空間數據，包括了各種輔助定位圖、估價樣點圖、基準地價圖等各種基礎圖件。后者主要用于采集和管理各種與空間數據相關聯的屬性數據如區域繁華程度、交通條件、基礎設施狀況、環境條件等。
（7）隨著城市地價監測工作的逐步推行，宗地評估工作的數字化以及地價信息的公布查詢工作的日?；?，GIS將在城市地價監測、宗地評估及政府對價信息公布與查詢系統中發揮重要作用。
結 束 語
21世紀將是一個信息全球化的社會，21世紀的城市規劃和建設同樣也將進入數字化規劃和建設階段。作為一名GIS專業畢業的人來說，對GIS的未來充滿信心，對于GIS強大的功能也在工作生活中不斷的嘗試運用著，GIS這個新興并高速發展的學科必將在這信息化、數字化的時代大放異彩。相信隨著GIS在各個領域的推廣運用，GIS的空間分析有著廣闊的應用前景和深遠的實際意義，GIS專業軟件和網絡技術的快速發展為GIS的空間分析注入更多新的思路，使得地理數據在各個領域得到更加快速、準確的分析?？梢灶A見，在不久的將來，GIS空間分析技術更加成熟，應用成本繼續降低，應用范圍更加廣闊，在城市基準地價評估工作中使用GIS作為工作平臺，可以高效、高質量的完成地價評估工作，在人們的生產、生活中及政府的管理中起到更為重要的作用。