工業用地地價確定思路的探討
在工業用地價格水平確定過程中，由于目的不同其價格內涵不盡一致，所形成地價水平差異是客觀的。
在基準地價評估工作中，確定工業用地基準地價時，常會面臨一種現象，工業用地土地取得成本較高，但在工業用地市場中供地價往往較低；而針對具體某一宗地評估時，如在工業用地二級市場中（特別是在融資市場中）又出現了交易評估價格高于土地使用者土地取得價格（項目供地價）。這種現象在經濟越發達、征地成本越高的地方，更為嚴重。
1.淺析工業用地供地價形成的背景。
為了便于比較和分析，列舉了住宅用地的市場價格和工業用地的市場價格（供地價）。在現實土地市場中住宅類土地公開市場價格一般都會高于土地成本價格，這點與工業用地價格現象相反。除了住宅類的土地拍賣市場是一個充分競爭的市場外，還有一點就是住宅土地市場的土地收益是一次性的收益，在項目建成后，幾乎再無增加收益。然而工業類卻是不盡一致，對工業用地的出讓在考慮產業規劃、環保等因素下，還考慮了社會就業等社會因素，在經濟收益方面除了地價（供地價）的因素外，主要是考慮了它的后期可持續性的收益，如投資利用強度、可持續性的稅收等。因此一般工業用地的供地價并非一個完全意義上的地價，是考慮了后期的若干因素下的前提下的綜合價格。
2.工業項目供地價確定
在這里筆者認為應該有至少兩個地價概念：1、客觀市場價格；2、項目供地價?？陀^市場價格是由買賣雙方充分競爭前提下形成的，它決定于兩個因素：商品的價值和這種商品在市場上的供求狀況。工業用地，作為必要的生產要素，它的客觀市場價也應該遵循這一基本原則。在這方面，住宅用地在市場交易中能較為充分得到體現。然而工業用地由于項目的特殊性、產業政策的特殊性，往往難以得到充分的競爭。因此其市場反應的價格不是完全意義上的市場價格，僅為該項目在這一特殊條件下而形成的項目供地價。因此，工業用地客觀市場價格應以成本逼近法測算的價格為主，對非公開市場條件下形成的供地價不宜作為評判客觀市場價格的標準。
工業項目布局應該在符合相關的產業規劃前提下，同時滿足一定“工業項目建設用地控制指標的前提下”布局和項目落地。對其供地價僅僅為其中參考因素之一。在這種具有眾多的背景下確定其供地價，就不僅僅考慮該宗地的客觀市場價值，還應考慮其社會效益、生態效益、經濟效益等方面的綜合體現。但從社會效益和經濟效益的角度來分析，其供地價確定時不僅要考慮其它公開市場條件該值多少錢的問題，還要考慮它在這個項目中應該值多少錢。因此，工業用地項目供地價確定時應該考慮的因素：1、投資利用強度、2就業人口、3持續性的年均稅收狀況等。上述三個要素在對工業用地供地時確定地價水平的時候為重要的參考指標，但在對工業用地地價水平的比較時卻往往忽略了這些影響地價水平的參考指標。特別是持續性的稅收收入，它給地方財政帶來持續性的財政收入，這在經濟效益方面，就不得等同于類似住宅類項目的市場價。如果某一項目在滿足生態需求、社會需求的前提下，這些指標較高，且高于同行業的平均水平，就應該大力引薦這類企業，其該類項目的單宗地供地價就應該小于同行業的平均供地價，并以此來提高行業投資利用強度及就業人口數，帶動行業的發展。由于這些因素與地價水平的高低一般都是成負相關。因此，該類項目用地的供地價確定時候建議按照下述的計算公式計算：
P= P1×A×B×C×D
P:項目供地價
P1：同區域同類用地基準地價
A： 區域及個別因素修正系數
B：投資利用強度修正系數=行業平均投資利用強度/項目投資利用強度
C：就業人數修正系數=行業畝均就業人數/項目畝均就業人數
D：稅收修正系數=行業畝均年稅收額/項目畝均年稅收額
3.基準地價中工業用地地價水平的確定
在基準地價測評中一般收集的工業用地樣點主要集中在新增建設用地樣點和市場交易樣點等形式。針對這兩類樣點的測算方法為成本逼近法和市場比較法，通過對樣點地價的測算、統計、剔除異常值后，綜合確定其工業用地的基準地價水平。然而在樣本同一性檢驗時，部分城市的這兩類樣點會出現非同一性的檢驗結果。對這兩類樣點進行分析發現一個共性：成本逼近法測算的結果價格普遍較高，而市場交易樣點的價格普遍偏低。
成本逼近法測算的過程，其中的相關參數較為明確，因此其測算的價格水平能夠較為客觀的反應一個地方的成本價格。對于不盡完善的工業用地交易市場而言，其測算價格具有較強的合理性。在對工業用地基準地價確定時，在工業用地的拍賣市場發育不是很充分的前提下，應該以成本逼近法測算的結果為主，而不應該以具有一定約束條件下的市場成交價格（招商引資類工業項目的供地價）作為確定的依據。
4.工業用地宗地評估
地價評估一般的方法有收益還原法、剩余法、基準地價系數修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。工業用地評估一般采用基準地價系數修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。從成本逼近法的測算思路來看，其地價水平的確定就不應該低于該土地的取得成本；從市場比較法的測算思路來分析，其市場價格是通過市場驗證且在市場競爭條件下形成的，也應該是一種公允價格。
鑒于現在工業用地土地市場的一些背景，如果用市場比較法測算該類型工業用地宗地價格時，應該進行相關修正，其修正應包含上述所列舉的投資利用強度、就業人口、年均稅收等，但應為反向修正。
5.配套政策的完善
在執行上述供地政策的時候，需要完善相關配套政策，只有在政策完善的基礎上才可以得到應用。
5.1土地管理政策
在現行的有關土地政策的執行中，一般都有其土地出讓價格不得低于同區域同類用地基準地價的一定比例。這是在為了保護國有資產不流失的前提下制定的該政策。但有部分項目由于其具有良好的社會效益及經濟效益，如果將項目的工地價格制定得較高，就可能造成該類項目落不了地。對該類項目就應該有一定的優惠措施。但其優惠的幅度應該滿足B×C×D的測算結果。而不應該以基準地價的30%作為一個硬性的指標。同時應制定不同類型的工業用地的供地價，并定期公布實施，以避免權力尋租。
如果后期（土地出讓合同期內）未達到項目設計時約定標準的投資利用強度、就業人口數、持續性的年均稅收狀況等指標，就應該補交地價款并予以適度的罰款。同時出讓合同中應明確該宗地的正常市場價格及供地價格，當供地價小于正常市場價格時，應有充分的理由及數據支撐。
5.2金融政策
特指以土地進行融資的金融政策。在現行的相關抵押貸款政策中，是由借款人將土地等類似可抵押的財產作為第二還款來源抵押給銀行，當借款人不能履行還款義務時，貸款銀行有權依法以該抵押物折價或拍賣的價款優先償還債務。其抵押貸款的基本前提是該企業產品有市場，生產經營有效益，其本質是在貸款期限內用其正常的收益來支付貸款本金及利息。而其抵押物的變現僅作為第二還款來源。因此在對該類工業企業的抵押貸款融資確定其土地資產價值及貸款額度時需要進行甄別：
企業是否按照原土地出讓合同中約定的投資、經營，其經營效果是否達到原合同的預期效果。如果該企業在土地合同出讓期限內完全按照原土地出讓合同約定的條件進行正常經營，即使該企業在該項目供地時享受了低于客觀市場價格，但在企業的經營過程中由于企業在后期的土地再投入及經營期間正常（甚至是超于平均行業水平）納稅、解決就業人口等社會效益的體現。其土地的價值就應該按照客觀市場價格評定。就如同在該項目在土地出讓合同期內正常經營，在合同期結束時當政府需要回購時是否應該與那些正常供地地價項目合同期滿時享有平等權利一樣的道理。
現在有一種觀點是：項目供地價值是多少，我就在這個基礎上考慮項目的貸款額度。對這個觀點有以下幾個問題需要探討：
從上文來看，在目前的一些工業項目中，項目的供地價往往背離了項目所在區域的客觀價格，它都是在考慮一定的社會因素、后期的稅收等后期可持續性的經濟因素前提下而綜合確定的價格。不能以這種供地價作為該土地資產的客觀市場價。對客觀市場價應該通過不同的評估方法進行評估，綜合確定。
貸款額度的確定應該在正常市場價格的基礎上，在考慮這個項目本身的還款能力（不以變現抵押物的前提下），同時結合抵押物變現后可變現的價值進行綜合評定。在這個階段，項目供地價可以作為一個重要的考慮因素。
針對持續經營的工業企業在以工業土地進行融資時候，應該以以下的方式核定：
E=P0×R
E：抵押貸款額度。
P0：評估值。評估價值應該一種合理的客觀市場價格，應該由具有資質的中介機構出具的評估報告
R：抵押率。抵押率的確定應該慎重。應該主要考慮該企業的是否可持續性經營，其以持續性經營收益進行還款的可行性評價。其供地價僅作為其中一項指標，畢竟以變現抵押物是第二還款模式。同時在以這種模式項目還款時還需與考慮政府的收益等多方面的因素。
結論：
1、在工業用地土地拍賣市場發育不是很充分的前提下，確定基準地價應以成本逼近法測算的結果為主。
2、結合產業政策工業用地供地價在同一區域、不同類型的工業企業，其供地價存在差異是合理的。
3、工業用地市場客觀價格不完全等同于供地價。
4、在融資評估中，應以客觀市場價格進行資產量化，不能將抵押貸款額度與市場客觀價值相混淆。
作者：劉廷澤