成本法+收益法在加油站拆遷評估中的實踐與應用

隨著社會經濟的發展在道路改造和城市擴容改造過程中,常會遇到加油站動遷的情況。對加油站的評估通常有兩種方案,一是保留經營權,加油站原地向后搬遷或另選址搬遷,另一就是終止經營權拆遷?,F價段,加油站效益較好,本著和諧拆遷的原則,大多數地方拆遷采用第一種方案。

一、加油站評估的適用方法

加油站因存在客觀收益,適用收益法評估,又因加油站位置稍有差異,收益差別較大,故不易找到類似的交易案例,難以采用市場比較法,故可采用成本法+收益法進行評估?,F詳細闡述成本法+收益法在加油站拆遷評估中的應用。

二、成本法+收益法評估加油站的評估思路

當加油站被拆遷終止經營不再異地經營進行補償評估時,加油站評估應含特許經營權價值。這就要先弄清土地的法定用途,通過土地證或者用地規劃確定法定用途性質,一塊單一的土地,僅憑土地證或用地規劃是無法成立加油站的,此類項目不同于開小賣鋪一樣隨意,政府多部門嚴格的審批手續使其在一定區域內具有明顯的排他性和壟斷性。從根本上講,加油站的超常利潤產生于國家嚴格的行業準入門檻確立的特殊性質取得的。故在拆遷終止經營不再異地經營時適用成本法+收益法進行評估。

當加油站被拆遷進行土地置換異地經營進行補償評估時,按成本法+收益比較法進行估值是更趨于合理的方法?,F就如下詳細闡述:盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區位的差異性,但加油站對區位經營環境的要求與其它商服用地是有明顯區別的。

三、加油站評估的步驟

(一)加油站的現場勘察

1)地理位置勘查

加油站的地理位置,對于加油站的收益起決定性作用,規模相同的加油站因坐落位置不一樣,受益情況差別巨大,現場勘察時,應先觀察加油站處于城市中位置,沿城區主要道路是國道還是省道,主干道還是一般道路,周圍車輛流動量等。同時對置換的土地的地理位置進行相同的勘察,便于比較兩塊地的收益差異。

2)加油站的設施及配套設施情況

一些新建的加油站配套設施齊全、設備較新;一些老的加油站效益較好的,經常更新加油設備,配套設施齊全,而效益一般的加油站因經濟條件限制,通常無力及時更換設備,設備陳舊,配套設施不齊全。

(二)入戶調查階段

1)加油站的證件檢查記錄

首先對加油站的房屋產權資料進行記錄,復核實物與現狀是否一致,有無滅失或新建的房屋,并拍照存檔;加油站是一種特殊行業,需要有營業執照、稅務登記證、成品油零售經營批準證書,危險化學品經營許可證、防雷防靜電檢測合格證書等有效證件方可正常經營,首先對以上手續進行登記,其次看手續是否合法、地點是否一致、經營時間是否到期等。

2)加油站的戶外測量

勘察完現場后,進入戶外測量階段。戶外測量分:建筑物測量、加油罩棚測量、加油設備記錄、加油罐及管道記錄等。

建筑物的測量:有產權的復核是否證件與實物相符,無產權證的建筑物根據建筑物測量規范進行。

加油罩棚的測量:測量加油罩棚的頂部面積(可按投影面積計)及棚頂厚度和柱子圍護面積,并測量罩棚的高度,柱子的尺寸等,記好材質、具體做法,便于以后測算。

加油設備的記錄:加油設備主要是加油機,記錄加油機的臺數、型號、單槍或雙槍、廠家、出廠日期等。

加油罐的記錄:讓加油站經營戶提供當時的購買發票或購買合同。加油罐分露天油罐和地埋油罐兩種,勘察時要記錄生產廠家、材質、規格、產地、出廠日期、油罐的個數、體積等。每個油罐有一個出氣孔,只要查出氣孔的個數就知道油罐的個數等。

油罐池的測量:最好加油站經營戶能提供當時的施工圖紙,如不提供或圖紙找不到,則需要現場測量。地埋油罐放在油罐池內,油罐池分地上或地下油罐池兩種,地上油罐池長、寬、高等便于測量,使用的材料也一目了然;地下油罐池又分頂部現澆面或頂部蓋砂兩種,先測量油罐池的長寬尺寸,深度不好測量,根據油罐的體積推測;量出出氣孔之間的距離,對計算油罐體積有利;測量過程注意油罐的擺放方向。

管道的測量:油管道分進油管和出油管。進油管較短,一般只有十幾米長,管道較粗;出油管稍細,一般較長,通常長幾十米。一般每個加油機都有一根獨立的加油管道,加油管有專門的地下管道溝,有現澆的和蓋板的,測量時從加油罐到加油機的管道溝應畫圖,分別測量之間的距離,并注明管道根數,便于計算管道數量,找一個可以揭開的蓋板測量油管的直徑。

(三)加油站的初步測算

加油站測算前,應讓產權人提供油罐、加油機、管道安裝、油罐池的圖紙等資料,有的資料齊全,測算較簡單,有的建設年代較長,資料不方便提供或者產權人拒絕提供資料,面對這些,針對先前的記錄,做市場調查,進行詢價,結合使用及維護情況計算。

1)地上建筑物、構筑物及土地區位差異補償按當地政府的補償標準結合市場價格進行評估。

2)加油罩棚按成本價結合成新價計算。

3)加油機結合搬遷地點的遠近結合當地運輸設備租賃金額按購買設備的一定比率計算搬遷費(包括拆除運輸安裝費用)。

4)儲油罐按材質可分金屬油罐和非金屬油罐;按所處位置可分地下油罐、半地下油罐和地上油罐;按油罐形體可分立式、臥式,立式罐采用單弧形封頭封頂,臥式罐采用雙弧形封頭封頂,罐體采用的鋼板材質一般為熱軋鋼板。同容積油罐鋼板厚度不盡一致,但大體一般為20立方以下采用4毫米厚度的鋼板,20立方-30立方采用6毫米厚度的鋼板,30立方-50立方采用8毫米厚度的鋼板,50立方以上至不超過80立方的罐采用厚度為10毫米鋼板。了解油罐基本參數和尺寸,對油罐型號的確定及油罐池高度取值都有幫助。

儲油罐的估值以不同形式采用不同的評估方法:地上貯存形式。對儲油罐的架托物的材質進行估價,儲油罐按照拆卸、吊裝的難易程度、結合運輸距離遠近考慮搬遷費(包括拆、卸、運輸、安裝費用)。半地下形式不符目前消防要求現已極易少見,故不再詳述。按目前消防要求絕大部分儲油罐都采用地埋形式,這種儲油形式是目前通行的一種方式,但地埋形式對儲油罐都要做好嚴格的防腐處理。地埋儲油罐一般不再適宜二次使用,原因是:a儲油罐在拆除、吊裝過程中極易造成防腐層被破損,一旦破損就要整體重新防腐,二次防腐很難成功。b地埋油罐由地下取出后很快會經風化、銹蝕,對罐體產生破損。鑒以上原因在實際操作中注意此項問題。

5)油罐池按具體做法的重置價結合成新評估計算,深度不好測量,應結合油罐的尺寸確定,有的產權人故意高報油罐的型號,這是根據油罐出氣孔之間的距離,估算出油罐的直徑和長度,高度根據型號確定。

6)管道分管道溝和管道拆裝費用等計算。首先根據管道溝的使用的材質及規格等計算其價格;其次按照管道長度、直徑計算管道的理論重量進行估值。也因為地下防腐工序事項再視具體使用年限界定是否適合再重復使用進行估值。

7)收益比較法的評估,車流量是加油站的利潤核心,對于兩塊置換宗地的區位差異,要充分考慮到這個因素,如有可比性的實體加油站作比較是最為理想的,如果沒有實例作比較,就要對車流量、人流量找出比較的依據,然后根據加油站的營業收入、月度銷貨量、利潤實現數據等資料進行比較,較為合理的進行作出評估。收益比較法的評估,相對于有形資產應用成本法的評估有較大的難度,但這又是一項不可缺少的評估內容。

8)成品油零售經營特許證書、危險化學品經營許可證、消防易燃易爆合格證書、防雷防靜電檢測合格證書等證件的遷辦費用應予以估值。

 

                                作者:李浩

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