小城鎮基準地價更新技術路線及評估方法探討

      隨著小城鎮地方經濟的發展,城鎮規模不斷擴大,城鎮基礎設施不斷完善,城鎮土地區域差異越來越大,客觀上要求對小城鎮土地利用進行全面、系統、合理的評價并確定土地價格,以適應小城鎮社會經濟迅速發展的需要。然而因為小城鎮土地使用制度改革滯后,地產市場發育程度較低,管理不完善,土地交易極不規范,簡單套用大中城市基準地價更新及評估的方式會使更新及評估結果不能用于土地管理的實際工作中,無法客觀體現城鎮土地價值。因此,針對這類小城鎮進行基準地價更新方法研究是非常必要的。

1、新津縣小城鎮地產市場的特點

以新津縣小城鎮為例,其小城鎮地產市場大多自發形成,市場機制不如大中城市健全,土地交易不規范且管理滯后,絕大部分土地交易隱于房地交易之中,其地產市場特點如下:

1.1  小城鎮的經濟發達程度遠不如城市,其規模小,基礎設施相對落后,人口較少,部分城鎮缺乏工業拉動。小城鎮的繁華地帶往往集中在一、兩條主要街道上,商業用地一般分布在街道兩旁,其用地效益較高,同時大部分居住用地也集中在附近。

1.2  小城鎮的用地類型簡單,土地利用效益較低。大多以臨街鋪面為主,因為小城鎮的商服用地相對集中于主要街道兩側,臨街鋪面的土地利用效益較高,因此買賣、出租等交易比較頻繁;居住用房交易較少,即使有賣方,也很難找到買方,交易不活躍;工業用地的交易也很少,現在很多小城鎮都規劃了工業開發區,新落戶的工業企業一般都在工業開發區內興建工廠,而老城鎮里的工業企業贏利狀況不佳,大多處于虧損狀況,所以工業用地交易也較少。

1.3  小城鎮土地市場與大中城市土地市場有較大差異。小城鎮的土地市場還處于初級階段,管理松散,土地交易大多私下形成,同時在土地交易中隱瞞價格的現象突出,交易雙方為了躲避或少交稅費而經常少報、瞞報房地產交易價格,致使交易信息嚴重失真,給評估工作帶來很多不便。

1.4  小城鎮土地市場交易實例分布不均勻。在實地調查的過程中,我們發現小城鎮地價樣點分布具有商業樣點相對集中性、不同類型用地樣點數量差異較大、工業用地樣點較難收集等特點。

2、小城鎮基準地價更新方法

為了對小城鎮基準地價作出較準確的評估,充分體現各小城鎮的地產市場特色,滿足不同地產市場管理的需要,針對不同條件的小城鎮,我們提出不同的更新思路和評估方法,以使基準地價評估成果更具有實用性。

2.1  定級技術思路

對新津縣城區及各鄉鎮資料的分析整理,根據各鎮的土地利用總體規劃及小城鎮規劃所確定的范圍,結合各鄉鎮實際情況,分為兩種技術思路:

2.1.1  分類定級與基準地價評估技術路線

新津縣城區城市建設日新月異,城市土地呈規則狀向外擴展,各區域功能分區明顯,商服、住宅用地采用分類定級的技術路線能較好地揭示城鎮發展的內在動態變化規律,更合理地反映城鎮內部土地質量差異及其分布特點。對于工業用地,采用均質地域的方法進行劃分,分為工業園區和非工業園區。

針對花源、興義兩個鎮,評價范圍內商業用地存在繁華區、建成區、非建成區三個區域,土地利用形態差異明顯;而住宅用地利用形態存在建成區和非建成區的差異。采用分類定級,商業劃分三個級別,住宅劃分兩個級別。

針對方興、安西、文井、永商四個鎮,除安西鎮評價范圍僅為1.46平方公里外,另外兩個鎮評價范圍均小于1平方公里。城鎮規模小,除方興鎮商業形態差異明顯能劃分三個級別外,其他城鎮評價范圍內商業用地僅存在建成區、非建成區的土地利用形態差異;四個城鎮內住宅用地利用形態基本一致,住房售價無差異。故采用分類定級,方興鎮商業用地劃分為三個級別,其他三個城鎮商業用地劃分兩個級別,而四個城鎮住宅用地在定級范圍內視為一個級別,確定一個住宅價格。

2.1.2  綜合定級與基準地價評估技術路線

對于新津縣花橋鎮、普興鎮、金花鎮規模較大鄉鎮,城鎮分區明顯,這類鄉鎮基準地價評估按照《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》進行綜合定級和基準地價評估。

2.2  基準地價評估方法

小城鎮基準地價主要是用樣點地價進行評估。因此樣點的數量及其在評估范圍內的分布情況直接決定估算結果的準確度。通過對新津縣小城鎮基準地價樣點資料進行統計分析,結果如表1所示:


1   新津縣小城鎮調查樣點分類統計表

樣點類型

樣點數()

交易類型

商服

住宅

工業

合計

房屋出租

986

457

0

1443

新增建設用地

8

12

50

70

房屋買賣

366

251

0

617

商品房出售

5

10

0

15

土地交易

6

8

42

56

 

1371

738

92

2201

我們發現房地出租資料占65.56%,其它樣點資料僅占34.43%。通過對樣點分布的統計分析得出,小城鎮商業用地及住宅用地樣點主要集中在一、二級地范圍內,與市場相鄰。而工業用地一般分布在工業集中區或末級地。在基準地價評估工作中,聯系評估區域的實際情況,充分考慮到小城鎮基準地價評估的特點和存在的問題,并參考國內小城鎮基準地價評估工作的方法,針對新津縣小城鎮選取了恰當的方法對商業、住宅、工業用地基準地價進行了評估。

2.2.1  商業用地基準地價評估

新津縣

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