農村集體建設用地地價評估探討

 

開展農村集體建設用地地價評估工作是推進農村產權制度改革,加強農村集體土地管理,規范農村集體建設用地使用權流轉市場秩序,維護土地所有者和土地使用者合法權益的重要基礎性工作。我們在成都市、都江堰市、郫縣、龍泉驛區等地開展了農村集體建設用地地價評估試點工作,在缺乏交易案例的情況下,對農村集體建設用地地價評估的技術路線及方法進行了探討。下面我們作一介紹,供大家相互交流。

一、相關背景介紹

(一)集體建設用地流轉

1、流轉前提

根據《成都市集體建設用地流轉管理暫行辦法》(成國土資發【2008124號)的規定,集體建設用地使用權流轉必須是合法取得,具體包括:(1)依照法律法規和政策規定,辦理了建設用地批準手續的,為合法取得的集體建設用地;(2)按照審批權限,經國土資源部、四川省國土資源廳、成都市人民政府批準,實施農村集體建設用地整理,將整理節約的建設用地指標掛鉤到符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的區域使用,為合法取得的集體建設用地。

2、流轉形式

根據相關規定,目前成都市農村集體建設用地使用權流轉包括初次流轉、再次流轉和抵押。初次流轉包括出讓、出租【作價(出資)入股、聯營視同出讓】等形式,再次流轉包括轉讓、轉租等形式。

3、集體建設用地形態

目前,我市農村集體建設用地現狀用途主要有:宅基地、獨立工礦用地、交通用地及水利設施等,以宅基地為主。流轉后的集體建設用地可以用于工業、商業、旅游業、服務業、建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營用房。

4、與國有建設用地的比較

集體建設用地,即集體土地建設用地。是指鄉(鎮)村建設用地,主要包括:鄉(鎮)村公益事業用地和公共設施用地,以及農村居民住宅用地。集體建設用地所有權歸集體所有,農民只享有使用權。

國有建設用地,即國有土地建設用地。國有建設用地所有權歸國家所有。

由此我們看到,集體建設用地與國有建設用地的不同之處在于所有權的不同。在評估農村集體建設用地時,可以借鑒城市建設用地價格,通過所有權的修正,即分析兩類地價的差異,得到農村集體建設用地價格。

二、集體建設用地地價定義

(一)用途確定

結合當前集體建設用地的用地形態,可分為既有零星集體建設用地與集中區集體建設用地兩種形式。

1、零星集體建設用地用途

當前農村既有的集體建設用地用途主要表現為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地,還有部分集體經濟組織的獨立工礦用地等。根據《集體土地所有權和集體建設用地使用權登記的有關問題實施意見》(成國土資發〔2008127號),我們對該部分集體建設用地在用途分類時主要考慮為商服、宅基地和其他用途(含交通、工礦等)的土地。

2、集中區集體建設用地用途

根據相關文件的規定,實施掛鉤項目或拆院并院項目節約的集體建設用地,按照“拆舊區”與“建新區”對應的原則使用,直接使用節約的集體建設用地,可在土地利用總體規劃確定的規劃建設用地區或發展預留區使用掛鉤項目的建新區,可根據需要報征為國有用地或保留為集體建設用地性質,拆院并院項目的建新區保留為集體建設用地性質。因此可以看出,在集中區建設用地在流轉后可能存在國有和集體所有兩種形式。其中國有建設用地流轉其地價水平的確定可以按照《城鎮土地估價規程》的相關規定進行;集體所有的建設用地在流轉后的用途可以按照實際用途進行設定,即分為工業、商業、旅游業、服務業、建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營用房等用途。

(二)權利狀況的確定

兩種不同類型的集體建設用地,有不同的權利狀況。其中零星集體建設用地(如宅基地),一般為當地村民無償取得的,對這類型的零星集體建設用地在權利設定的時候,應該遵從實際,設定為劃撥用地,無使用年期限制。而集中區的土地權利狀況的設定,由于它的流轉一般都屬于有償有期限的流轉,這一點與國有建設用地的流轉是相同的,因此該類型建設用地權利狀況的設定也應與國有建設用地設定一樣。

(三)開發程度、利用強度

這兩個方面可以根據估價對象的實際狀況進行設定,這與國有用地開發程度和利用強度設定是一樣的。

三、集體建設用地評估技術思路

由于農村集體建設用地流轉尚處于起步階段,目前缺少土地交易案例,也還未形成集中區的那種可銷售或租賃的經營性房屋,因此無法像國有用地一樣采用市場比較法、假設開發法、收益還原法等常用的宗地評估方法測算農村集體建設用地地價。

通過市場調研,我們發現部分農村集體建設用地通過“單戶聯建”、“統規統建”、“統規自建”等形式已實現了土地的流轉,我們嘗試從成本的角度來計算 “單戶聯建”、“統規統建”、“統規自建”等形式所體現的地價。

同時,集中區如果毗鄰國有建設用地區,通過分析兩類用地在取得過程中的差異,對國有用地地價水平進行修正,得到集體建設用地地價。

針對零星集體建設用地地價水平的測算,特別是宅基地的價格測算,我們本著“不低于當地征地補償標準的價格進行補償”的原則,采用現房安置的,利用等價交換的原理,用安置房的價格來替代原有的宅基地及地面附著物的總價值,再利用剩余法的測算原理剝離出宅基地的價格。其他零星建設用地價格可參照零星宅基地價格進行修正確定。

四、集體建設用地評估技術方法

(一)零星集體建設用地地價評估技術方法

1、基本資料調查

根據前述的評估思路,本著“不低于當地征地補償標準的價格進行補償”的原則進行成本測算,以此確定其價格基礎。根據補償的對象,確定調查內容。1、集體建設用地地面建(構)筑物及其他附著物情況。2、集體建設用地的范圍及面積等。這些資料可以通過國土部門土地統計臺帳得到。3、由于當地在征地過程中一般采用現房安置和貨幣化安置兩種安置方案,完成了住房安置的農戶就不需要再次對集體建設用地(特別是宅基地)進行土地使用權補賠償。因此還需要對安置住房進行調查,以明確其安置住房的價值。

2、測算方法

從上述的評估思路來分析,可以得到這么一個邏輯關系:

A = B+C

A區域內農民集中安置住房總價

B:區域內原建(構)筑物總價

C:區域內原零星宅基地總價

從上述的公式中可以看出,A如果是貨幣安置就可直接利用,如果是現房安置,也可以通過成本的測算,得到安置住房的價值;B即拆遷區原建構筑物總價,可利用當地征地補賠償標準及實際建構筑物數量來確定。C為這個等式中唯一一個未知數??梢岳玫仁阶儞Q來求?。?/SPAN>

C =A -B

原零星宅基地的平均價格(元/畝)=(區域內當地農民集中安置住房總價-區域內原建(構)筑物總價)/區域內零星宅基地面積。

(二)集體建設用地集中使用區地價

1、調查內容

當前集中區的集體建設用地均是以“掛鉤項目”或者“拆院并院”項目實施后,集約利用后節約的集中可利用的集體建設用地。在這個過程中包括的成本主要為:拆遷舊區拆遷補償成本、農民集中居住區建設成本和建設用地復墾成本。

1)拆遷補償

拆舊區的拆遷補償主要指該集體建設用地上的建(構)筑物及其他附著物的補償,及該部分零星集體建設用地(大部分為宅基地)使用權的補償。

2)農民集中居住區建設

在“掛鉤項目”或者“拆院并院”項目實施時,應優先按照項目實施規劃開展農民集中居住區建設,其規劃和建設標準按照《中共成都市委成都市人民政府關于進一步提高農民集中居住質量的意見》(成委發【20085號)執行。進入農民集中居住區的農民,可按照統規自建的方式按規定標準建房,也可按成本價購買項目實施單位修建的統建房。農戶自建房或統建房的占地成本由建房或者購房的農戶承擔。該項目實施單位主要負責項目的規劃設計及基礎設施等費用。

在上述的兩項費用中,由于在“拆院并院”項目實施中一般采用現房安置的方式安置,因此在拆舊區中的零星集體建設用地使用權補償及地面建(構)筑物(僅限于一定數量內的,如成都市是以35平方米進行的,超出部分按照征地補賠償標準進行補賠償)都是采用集中區集中安置的住房價格來替代的。同樣在農民集中居住區內新建的住房,只要在一定的標準內,農民也不需要再出錢購買。為了與現實狀況一致,上述兩項費用就可以表現為:拆舊區內的成本表現為對多出住房補賠償標準面積范圍外的建(構)筑物進行補償。農民集中區內的成本就表現為修建完工后農民集中住房安置區的所有成本,含該區域的占地成本、修建成本等。

3)集體建設用地復墾

拆舊區集體建設用地上的建(構)筑物及其他附著物拆除后,應及時按土地整理項目的相關要求將集體建設用地復墾為耕地。

通過上述思路我們可以整理出集中區集體建設用地價格測算應考慮的主要成本因素:(1)整理拆舊區需支付的成本,主要包括拆舊區集體建設用地地面附著物補償費、集體建設用地復墾費;(2)農民集中居住需支付的成本,主要包括集中居住區地面附著物補償費、公共設施及基礎設施配套費、集中居住住房建設及過渡費用等;(3)不可預見費等;以上述成本之和作為不同區域的成本積算價格,并綜合確定對應用途的集中區地價。相關信息

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