淺談涉案房地產價格評估
作者：楊金燕（評估一部項目經理）
隨著房地產市場的不斷完善和法律法規的健全，人們對房地產及房地產法規有了新的認識,各種涉及房地產的法律糾紛也與日俱增，涉案房地產評估作為司法鑒定中的一種價格鑒定，在評估過程中既要符合《房地產估價規范》的一般要求，同時又要嚴格遵守涉案物品價格鑒定的基本原則。本文就這一特殊房地產價格評估活動發表一些淺見，以起到拋磚引玉的作用。
1、涉案房地產的概念
涉案房地產價格評估顧名思義是指司法、行政執法等領域中發生的房地產價格評估活動，目前房地產估價行業接觸到的司法鑒定類房地產評估項目多為國家司法機關在依法辦案過程中，委托有資格的評估機構對查封、及有經濟糾紛房地產進行的評估活動。此類涉案房地產價格評估的委托人主要是法院。
2、涉案房地產評估的特點
涉案房地產價格評估既有一般房地產價格評估共同之處，同時也其自身的特點。
首先，在程序上，根據成都市司法鑒定相關規定，評估機構在接到司法鑒定委托書后15日內應出具評估報告，否則應做出書面說明未出具報告的原因；在報告中應注明委托人在規定時限內對評估結論有異議時享有申請重新評估、補充評估及復核裁定的權利。
其次，在方法上，除評估方法選用應科學合理外，在評估過程中應提高透明度，盡量讓利害關系人了解、參與評估過程，把可能出現在法庭上的質證轉化成評估過程中的“答疑解惑”。
第三，在依據上，委托書是關鍵性依據，估價范圍由法院確定，委托內容要盡量詳細、準確，特別是對估價對象物質實體及權利狀況界定要完備準確，對估價時點、估價目的等要素要逐一落實，絕不能由估價人員越俎代庖，擅自假設。筆者在實際操作中曾經遇到這樣一個案例，由于法院出具的委托書就估價范圍一項不詳盡，僅僅列出“評估XX區XX路XX號的倉庫用途房產”，而估價人員在現場查勘時與涉案當事人溝通了解到，涉案范圍實際上是兩幢具有合法產權的房產及廠區的土地使用權，繼而估價人員又了解到廠區內實際有四幢建筑物，另外兩幢房產是否也在估價范圍內不明確、是否為合法房產亦不明確，這就造成估價人員在操作過程中需要調查落實的事項很多，而有些事項是估價人員乃至估價機構都無法落實的事項。在這個案例中，我們的具體做法是跟法官溝通，請法院重新出具更加詳盡的委托書，以便估價人員開展工作；具體評估過程中選用的參數要盡量做到“言之有據”，這個“據”最好是行業性公報、政府部門文件等具有較高權威的資料。
第四，在結論處理上，要盡量保證數據的完整性，不要對數據隨意取整；對多種評估方法評估出的結果取舍時，理由要闡述充分，令人信服。
3、涉案房地產評估應注意的特殊問題
涉案房地產評估時除具有一般房地產評估的共同屬性外，還有其特殊的要求。筆者在進行涉案房地產評估實踐中遇到過各種各樣的問題，現就幾種具有代表性的問題進行分析并提出一些對策以供同行參考。
第一，遇到當事人不配合的問題，估價對象基礎數據獲取困難。涉案房地產價格評估過程中，房地產權利人由于眾所周知的原因往往會不配合評估工作，不提供權證或閉門不見不配合現場踏勘，導致估價對象基礎數據不詳實。解決這一問題主要是從兩方面著手，一是本著“公開、公平、公正”原則給當事人做細致的工作，打消其顧慮，爭取其配合；二是做好現場踏勘工作的同時，多查閱房管、土地、規劃、城建等部門的檔案資料。另外，現場踏勘時最好當事人雙方及法官在場，避免和當事人單獨一方接觸，需要當事人提供的資料列出書面清單并通過法官向當事人索取。獲取的資料及現場踏勘調查紀事資料一定要雙方當事人（包括法院工作人員）簽字或蓋章確認，雙方有爭議的部分可單獨記錄并征求法官的意見，留檔備查。
第二，參數選取說服力不足。市場比較法中“修正系數”、收益法中“資本化率”等參數以及涉案因素導致房地產價值貶損比率的選取，在估價實踐中，沒有統一公開的標準，一般憑估價人員經驗選取，但在當事人連番質問下，估價人員選取具體數據的理由往往顯得說服力不足。筆者認為解決方法一方面要加強行業自律，提高估價從業人員道德素質，杜絕少數估價人員隨意選取參數、生造估價結果、獲取不當利益的行為，同時估價機構也應加強和培訓估價人員在估價技術方面的學習，提供估價人員自身技術水平，更大程度的保護中介機構自身的權益不受侵害，維護中介機構公正、公平、公開的社會形象，以使房地產估價人員執業權威性能獲得社會的高度認可；另一個方面筆者認為最好由行業協會定期組織測算并公布能夠統一的參數，從而規范參數選取行為，以減少因估價人員個人經驗有限造成的參數選取誤差。
第三，復核裁定程序的銜接。當司法鑒定當事人或委托人對評估結論有異議時，房地產估價機構應積極配合，作出書面的解釋，同時有必要受理“補充評估”或“重新評估”的要求，但涉案物品價格評估必須有復核裁定及最終復核裁定的程序。