作者：胡召林（研發部經理）

   2008年6月15日，成都市人民政府辦公廳下發了《關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》（下簡稱《意見》），這是5.12汶川大地震后成都市人民政府針對房地產行業出臺最快最新的政策，縱觀全文，該政策旨在通過金融、稅收、土地、行政審批等政策扶持、優惠促進成都市房地產行業的盡快恢復，事實上2004年以來國家一直對房地產進行調控，特別是2007年房地產調控政策出臺之密集、力度之大，也前所未有，包括土地、金融、稅收、行政手段等多方面，目標直指中國房地產市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升的現象，持續從緊的房地產調控政策使房地產需求暫時得到大大抑制，成都市從2007年第四季度開始房地產交易量出現萎縮狀態，根據我公司承擔的成都市城市地價動態監測，2007年第四季度和2008年第一季度是自2004年開始地價動態監測以來，在經歷持續的商住用地上漲后第一次出現商住用地季度負增長。房地產行業觀望氣氛濃厚，而經過5.12汶川大地震，這種觀望氣氛似有增無減?！兑庖姟返某雠_實際上就是減緩成都市貨幣資金緊縮和緊張狀態，鼓勵資金投入房地產和土地開發，增加房地產供給，同時擴大消費群體，鼓勵房地產購買，從供給和消費兩個方面恢復成都市房地產人氣。

一、《意見》對房地產開發企業的影響

總結《意見》精神，《意見》從土地、金融、稅收、行政手段等多方面對房地產開發企業提供扶持、優惠政策，具體來說有以下幾個方面：

1、鼓勵社會閑散資金加入土地開發整理及房地產建設中來，“各類企業、社會團體和個人可以通過投資、聯建、土地整理、項目轉讓等方式，開發建設普通商品住房、旅游服務設施和商業服務設施”，這意味房地產開發企業具備吸收社會資金的政策通道，對于減緩資金緊張又多了一條融資渠道；

2、企業如期開工可享多種扶持政策，《意見》鼓勵建設項目按期開工, 要求在報建費上給予企業一定的減免；“按招、拍、掛方式出讓的經營性用地，在2009年5月31日前，房地產開發企業按期開工的，報建費在166.5元/平方米征收標準的基礎上減免48元/平方米。經國土資源部門審核同意，房地產開發企業申請延期不超過半年開工的，報建費減免36元/平方米；房地產開發企業申請延期不超過1年開工的，報建費減免24元/平方米。在經批準的延長期內不作為閑置土地”；

3、金融支持，“對有良好社會信譽、發展業績和積極參與災后重建的房地產、建筑安裝企業，應按相關政策繼續給予信貸支持。同時，對因災不能按時償還貸款的房地產開發企業，不催收催繳、不罰息、不作不良記錄，不影響其繼續獲得有效益的開發建設項目的信貸支持”；

4、稅收扶持，“認真落實好稅收法律、法規中可以適用于抗震救災及災后重建的有關稅收優惠政策。在實際征收工作中注意依法掌握清算、預征的節奏和力度，幫助企業共渡難關”；

5、土地盤活政策：具體包括：（1）土地可以分宗，對已通過招、拍、掛等方式取得土地使用權的地塊，符合城市規劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面方案的前提下，經土地使用權人申請，依照地塊分宗規劃紅線，并在繳清分宗地塊的地價款后，可分宗辦理國土使用證；（2）鼓勵土地聯合開發，“對出讓取得開發用地使用權的企業，可以土地使用權與他人聯合開發”，并要求國土、規劃、建設等部門提供政策通道；（3）為企業資金短缺情況下土地轉讓提供政策通道；

（4）延期交付土地款，“經國土資源部門審核批準，地價款的付款期限可適當延長，延長期不超過半年。在批準延長期內，不計滯納”。

縱觀以上政策，可以大致總結為對近幾年國家一系列房地產、金融緊縮政策的緩解，結合最近存款準備金率上調，成都市等災區暫不執行等政策，對成都市房地產企業資金緊張可以得到一定緩沖，特別是對2008年以前過于樂觀，高價那地，而目前銷售困難，導致資金鏈窘境的企業具有現實意義，但政策只是提供一些解決暫時困難的通道，政策的執行效果、市場的反應尚待觀察。

二、《意見》對房地產消費的影響

《意見》鼓勵房地產消費，具體看有以下幾方面：

1、加大住房保障力度，擴大消費群體范圍，具體表現在：（1）放寬保障群體條件，擴大保障面，“我市因房屋毀損或房屋有安全隱患的城鎮居民，經相關機關審核同意，可申購經濟適用房、租憑廉租房住房”。（2）鼓勵商品房購置，“因房屋垮塌或受損有安全隱患，需要購買商品房的，可享受首次購房的信貸優惠政策”。（3）擴大消費群體范圍，“凡在我市購買70平米以上的商品住房的，可按有關規定辦理入戶手續”，鼓勵成都市以外的消費者來蓉購房。

2、降低消費門檻，鼓勵貸款購房，具體包括降低公積金貸款首付比例，提高貸款額度上限，延長貸款期限，并鼓勵外地消費者購房，“外地繳存住房公積金的也可以我市申請住房公積金按揭貸款購買商品房”。

3、實施購房財政補貼，凡購買商品房的消費者均實行所交契稅的財政補貼，同時對于成都市納稅人，“自購房之年起至2010年止所交個人所得稅（不包括銀行儲蓄存款利息個人所得稅）地方所得部分給予補貼，最高額度不超過10萬元”，仍然是鼓勵居民消費。

從以上針對消費者的政策，可以看出政府是鼓勵廣大居民根據自身條件，綜合自己的經濟條件，承受能力及住房實際需求，量力而行的消費，對于擴大內需，引發成都市房地產人氣具有一定意義。

三、總結

《意見》從金融、稅收、土地、行政等各方面出臺了對成都市房地產行業扶持的政策，鼓勵社會資金積極參與房地產開發建設，減緩房地產開發企業資金短期壓力，鼓勵有消費能力的消費者合理購房消費，擴大成都市房地產消費群體范圍，對成都市房地產行業應該具有鼓舞信心、提振人氣的作用，但是《意見》仍然是在國家（乃至世界）宏觀經濟通脹明顯，國家仍將采取宏觀經濟調控，金融、貨幣、財政政策緊縮的背景下出臺的，成都市房地產市場作為區域性市場，有一定獨立性，但與全國經濟形式和房地產景氣度分割是不可能的，在目前全國房地產景氣度較低，交易不活躍，觀望氣氛濃厚情況下，成都市房地產行業要依靠《意見》出臺就很快走出低谷，獨善其身顯然有些不現實。各房地產企業抓住機遇，制定合適策略，瞄準需求客戶，加快資金回籠，度過難關也許是上上策。