城鎮土地定級的環境影響因素分析

----以四川省都江堰市青城山鎮為例

                                           四川大成公司  陳月庚

 

 

    青城山鎮位于成都平原西北部、都江堰市南面,距成都68公里,距市區15公里,緊靠國家級風景名勝區青城山,世界文化遺產地。距成都68公里,距都江堰市區15公里。此案例土地定級估價的范圍是《青城山—都江堰風景名勝區用地布局規劃圖(2004-2020年)》確定的城鎮建設用地范圍內的土地,其土地面積為8.3平方公里,包括建成區和規劃控制區。

     一、土地定級中環境因素研究的內涵

    根據國家質量監督檢驗檢疫總局頒發的《城鎮土地分等定級規程》,定級因素是指對土地級別有重大影響,并能體現土地區位差異的經濟、社會、自然條件。城鎮土地定級因素選擇范圍按土地的不同用途又細分為若干影響因素。其中,環境條件方面的因素有:環境質量優劣度、綠地覆蓋度、自然條件優劣度。但是, 在進行土地定級時, 城鎮類型不同, 影響定級的主要因素就會不同。而影響定級的主要環境因素也會因城鎮間自然環境的差異及其各自空間特點而有所不同。

    (一)環境因素的選擇原則

    環境既是土地質量和自然屬性的空間載體,又是土地級差異的主要影響因素。在不同的地理環境中,環境影響因素的選擇必然遵循以下原則。

    1、主導因素原則;影響城鎮土地質量優劣的經濟、社會、自然因素眾多,應找出一個或多個主要因素,作為劃分和評判土地級別的依據。各因素對城鎮土地質量優劣的影響程度各有差異,因此,應重點分析對城鎮土地定級起控制和主導作用的因素。

    2、地域分異原則;土地質量的地域分異規律是土地的自然和社會各因素不同組合的結果,它反映了地域間土地生產力或利用效益上的差別[1]。土地定級應掌握城鎮土地區位條件和特性的分布與組合規律,并分析由于區位條件不同形成的各地域分異狀況,將類似地域劃歸同一土地級。

    (二)目前研究的不足

    在目前的土地定級估價實務中,選取影響地價的主要因素并確定其權重,一般常用的方法是特爾菲法、專家調查法等,主要是通過問卷調查并綜合專家意見確定,其中或多或少含有主觀成分。當評價指標較多而且指標之間相關性很強時, 往往影響權重的客觀性和科學性。而省略部分評價指標,又往往會使土地定級因素出現偏頗,只考慮到了個別影響因子而造成其它因子的閑置,影響了最終的定級結果[2]。

     二、環境數據的采集

    根據定級規程中環境質量優劣度的分析要求,即對空氣、噪聲、水進行監測測試[3]。但考慮到青城山鎮城區內無河流流經,水因子作為環境因素影響對土地定級影響不大。且樣點水樣的采集和測試難以確定統一的標準和方式。所以這里忽略水環境質量。

運用手扶式GPS 、HP8970B噪聲測試儀、便攜式空氣質量監測儀等環境測試儀器,得到樣點處的臨山距離、噪聲音量、負氧離子含量并計算出空氣污染指數(API指數)等四項數據。同時,簡易測繪并計算出各樣點處的人均綠地面積和綠化率。這里采取了10處樣點數據進行分析。

表1  各處樣點環境影響因素數據表

樣點編號

臨山距離(m)

噪聲音量(dB)

負氧離子含量(個/cm3

API指數

人均綠地面積(m2/人)

綠化率(%)

1

268

38

4500

27

15.89

74.5

2

406

39.1

4200

29

13.56

70.8

3

585

44.5

4300

30

12.36

66.32

4

820

50.6

3100

30

11.64

64.82

5

1001

48.5

3400

31

12.2

57.6

6

1216

42.9

3000

33

10.55

55.15

7

1455

52.3

3800

34

10.21

49.63

8

1564

45.8

3400

36

8.66

46.8

9

1654

60.4

2400

39

9.46

46.59

10

1800

55.7

2600

41

9.78

48.37

      三、影響定級的環境因素的選擇

    (一)基于主成分分析的因子選擇方法

    對于多目標的基準地價評估,從收集資料的角度,多選取幾個因素可以避免重要信息的漏失。但參評因素多,由于因素之間往往相互影響,不可避免地存在一定的相關關系,它反映在數據上就是信息的重迭,甚至可能影響評估結果的準確性和真實性。主成份分析法是通過構造原評價指標的綜合指標代替原指標進行評估。主成份之間是無關的,而且通常少數幾個主成份,就能夠在很大程度上(例如≥80%) 反映原有指標提供的信息,一方面能消除重迭的信息,另一方面又起到降維的作用。理論上可以證明,以主成份的貢獻率作為權重,且求少數幾個主成分的加權之和,就可以給出評價對象的綜合評價值。

    (二) 主成分分析研究

    由于臨山距離是固定的非變量條件,且將其作為環境因素進行成分分析缺乏嚴謹性。所以,這里只對其余五項成分進行分析。

    1 、公因子提取前后的比較

    運用SPSS軟件自動運算得出提取因子前(Initial)各變量的公因子方差。各變量的未旋轉的公因子方差(Extraction)是用作預測因子變量的多重相關平方。表2中公因子方差都很高,它表明提取的成分能很好地描述這些變量[4]。

    2 、確定主成分的個數                                 

                                                   表2 公因子方差表  

 

Initial

Extraction

噪聲音量

1.000

.767

負氧離子

1.000

.793

API指數

1.000

.900

人均綠地

1.000

.856

綠化率

1.000

.900

    確定取幾個成分為主成分的判定方法有兩種:1)取所有特征值大于1的成分作為主成分。2)根據累計貢獻率達到的百分比值確定。通常取累計貢獻率達到80%的前l個成分作為主成分。運用SPSS軟件自動運算得出特征值(Total),各成分的貢獻(% of Variance)和累計貢獻率(Cumulative %)。表3中,因子提取結果(Extraction Sums of Squared Loadings)顯示第一個因子的特征值Total=4.215大于1,且貢獻率達到84.299%,即一個成分所解釋的方差占總方差的84.299%。因此,最后結果是確定提取一個主成分。                        

表3  總方差分解

Component

Extraction Sums of Squared Loadings

Total

% of Variance

Cumulative %

1

4.215

84.299

84.299

 

    3、 確定主成分因子構成

    觀察表4因子載荷陣,可以看出主成分與三個變量的相關性較高,這三個變量是負氧離子、人均綠地和綠化率。這就得出了土地定級中環境影響的因子。

表4  因子載荷陣    

因子名稱

噪聲音量

負氧離子

API指數

人均綠地

綠化率

相關系數

-.876

.891

-.949

.925

.949

    4、 分析結果的可行性

    盡管三因子對環境因素的概括性已經很強,但具體的因子都是變量,對一段時間狀態下的土地級有失嚴謹。尤其是負氧離子含量,它的數值往往是瞬時的。它受風向、季節、氣溫等多個因素影響,變化大。與基準地價的時期恒定性特點相排斥,且在土地定級實務中較難掌握和操作。所以,將負氧離子含量的數據常量化或以其它形式參與定級是定級實踐的關鍵。

    5、 因子間的相關分析

    在表1的因子中,臨山距離是幾近不變的常量。無論樣點的公共設施、交通條件如何變化,它在土地定級中的重要作用都不會改變。通過SPSS軟件對其與負氧離子、噪聲音量、API指數三項環境因子進行相關性分析(表5)。采用皮爾遜相關(Pearson Correlation),得到臨山距離與負氧離子因子存在高度的負相關,與噪聲音量、API指數也存在高度的相關性。而雙尾t檢驗顯示使相關系數為0的假設檢驗成立的概率都小于或等于0.007?;谝陨蠑抵捣治?,得出臨山距離越近,負氧離子含量越多;臨山距離越遠,噪聲音量、API指數越大。由于青城山自然環境優越,植被覆蓋高,生態保護較好,自古有“青城天下幽”的說法。所以,山體便成為了青城山鎮天然的氧吧,臨山的遠近也就決定了負氧離子含量的多少。           

 表5 臨山距離與環境因子的相關性

 

 

負氧離子

噪聲音量

API指數

臨山距離

Pearson Correlation

-.808

.788

.948

 

Sig. (2-tailed)

.005

.007

.000

    根據以上分析,決定采用臨山距離作為定級考慮因素,以它為載體對環境因子影響進行分析。同時,主成分中的人均綠地面積和綠化率兩個數據在性質都是人為形成的,存在著一致性,在此將兩個因子定性為人文環境條件。綜上所述,在對青城山土地定級因素時,將環境影響因素確定為臨山距離、人文環境兩個一級因子。

     四、土地定級因素因子權重確定

    城鎮土地定級因素因子的權重是量度定級因素因子對土地質量優劣影響程度大小的指標,因素因子對土地質量優劣影響力越大,權重越大。根據《城鎮土地分等定級規程》提供的“城鎮土地定級因素表”確定各因素重要性順序和權重值參考范圍;權重值大小和因素因子對土地質量影響力的大小成正比,各因素權重值在0-1(0%-100%)之間變化,各因素的權重值之和等于1(或100%)[5]。

    (一) 以特爾斐法確定土地定級因素因子權重值的步驟

    青城山鎮城區土地定級因素因子包含了自然、社會和經濟三方面的因素,既有可以定量的因素,也有定性因素。只有將定量和定性因素綜合考慮,統一量化,納入同一評價體系,才能避免主觀隨意性,保證資料的可比性,提高土地定級的精度。為此,在確定青城山鎮土地定級因素因子權重時,采用特爾斐測定法,將各土地定級因素因子統一分析,進行定量化,以便各定級因素因子之間相互比較和綜合。特爾斐法是客觀地綜合多數專家經驗和主觀判斷的技巧,將定性與定量分析的因素進行量化的一種決策分析方法。根據專家應具有權威性、廣泛性、代表性和熟悉青城山鎮情況以及專家人數適當的原則,邀請了熟悉當地狀況的都江堰市國土局代表,鎮政府代表,各社區辦公室代表,風景區管理局代表及參與此次實地調研的估價人員等20位專家。用特爾斐法確定青城山鎮土地定級因素因子權重值的步驟如下:

    1、采用百分制對各定級因素和因子進行賦分,第一輪因素因子權重調查表收回后,立即進行統計處理,測算出各因素因子專家賦值的平均值和方差,并將結果反饋給專家,并請專家根據各因素、因子權重的均值和方差所反映的專家總體意見趨向和離散程度進行第二輪賦值。

    2、第二輪調查表收回后,同樣進行統計處理,測算出各因素因子權重的平均值和方差;并對第一輪和第二輪的方差進行X2顯著性檢驗,以檢驗第二輪和第一輪方差的離散程度是否具有顯著差異。X2檢驗方法如下式:

X2(n—1)×本輪方差/上輪方差

式中:n—特爾斐法征詢專家人數;X2—由兩輪方差構造的統計檢驗量

    首先構造兩輪方差之間的統計檢驗量X2,再查X2統計值表,本次采用X0.95統計值,以此比較兩輪方差的整齊性。

    3、如果兩輪方差檢驗量有顯著差異,則表明方差離散度較大,還需進行第三輪專家征詢,如果兩輪方差檢驗值沒有顯著性差異(即兩輪方差具有顯著整齊性),就表明方差離散度較小,不需要再征詢專家意見,即專家征詢的輪次到兩輪間方差無顯著性差異時為止。

    (二) 特爾斐法測算結果

     通過三輪征詢專家意見后,統計處理的方差趨小,被測定的因素、因子的X2值都小于X20.95檢驗值,表明專家的意見分散程度越來越小,因此確定第三輪測算出的因素因子專家賦值的均值為各土地定級因素、因子的權重(見表6)。顯著性檢驗結果(見表7)

表6  環境條件在土地定級因素中的權重值表

影響因素

環境條件

輪次

第一輪

第二輪

第三輪

本輪方差

28.91

14.21

5.07

重要性順序

4

4

4

權重值(%)

19.26

18.33

18.31

派生影響因素

人文環境

臨山狀況

人文環境

臨山狀況

人文環境

臨山狀況

本輪方差

24.5

24.5

18.65

18.65

5.69

5.69

權重值(%)

41.23

58.77

44.31

55.69

56.57

43.43

 

 

 

表7土地定級因素X2顯著性檢驗結果表

影響因素

環境條件

X2檢驗值

6.78

派生影響因素

人文環境

臨山狀況

X2檢驗值

5.80

5.80

 

     五、結語

    土地定級中需考慮大量的因素指標,而在具體的定級實務中需要因地制宜地加以考慮,對因素進行篩選。尤其是環境因素,往往會因為自然、社會條件形成一定的特性。在不同的環境條件中,選取有代表性的環境因子對土地定級有著重要的實踐意義。而在環境因子的選擇方面,應基于運用先進測試工具和監測手段所得到的數據,通過嚴謹、科學的統計分析得出最終的區域內影響土地定級的環境因子。

參考文獻:

    [1]張裕鳳,李靜.呼和浩特市旗縣城鎮基準地價及影響因素比較分析[J].地理研究,2007,26(3):373-382.

    [2]張協奎, 舒會江.用主成份分析法選取影響地價的主要因素[J].基建優化,2000,21(1):25-27.   

    [3]姜東濤,聶宜民,于廣清,姜東暉,徐海燕.泰山山體景觀對住宅用地地價影響研究[J].

    山東農業大學學報(自然科學版) , 2006,37(1):126-132.

    [4]盧紋岱.SPSS for Window 統計分析[M].北京:電子工業出版社,2006.

    [5] GB/T 18507-2001,城鎮土地分等定級規程[S].

 

 

(作者:陳月庚  大成公司項目經理)



     

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